TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Références :

N° RG 25/00133 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3TWK

MINUTE N°2025/ 441

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 19 Août 2025

[O] [X] [T]

c/

[V] [Z]

Copie délivrée à

M^e Liliane TCHAKOTEU MESSABIEM

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

M^e Olivier MENUT

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

Madame [O] [X] [T]

née le 04 Décembre 1960 à [Localité 11]

domiciliée chez Mme [F] [R]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Représentée par M^e Olivier MENUT, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

Madame [V] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 5]

ayant pour conseil M^e Liliane TCHAKOTEU MESSABIEM, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 03 juin 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 29 décembre 2022 ayant pris effet le 1er janvier 2023, Madame [O] [T] a donné à bail à Madame [V] [Z] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] [Localité 9] pour un loyer initial mensuel de 650 euros, outre 50 € de provision sue charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [O] [T], selon acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2024 a fait signifier à Madame [V] [Z] un commandement de payer des loyers visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 1760 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [O] [T] a assigné Madame [V] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé aux fins de voir :

*constater la résiliation de plein droit du bail, et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de Madame [V] [Z] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*condamner à titre provisionnel Madame [V] [Z] au paiement de la somme de 2935.90 € à valoir sur l’arriéré des loyers et des charges impayés arrêtés au mois de février 2025, en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, et jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 1500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation;

A l’audience du 3 juin 2025, Madame [O] [T], représentée par son conseil dépose ses conclusions par lesquelles elle maintient ses demandes et actualise la dette pour un montant de 3203.89€.

Madame [V] [Z] représentée par son conseil dépose son dossier. Elle demande à titre principal que soit constater l’existence d’une constatation sérieuse et que le juge des référés se déclare incompétent, à titre subsidiaire que le loyer soit fixé à la somme de 455 euros mensuel, que Madame [T] soit condamnée à lui payer :

La somme de 5460 € au titre des loyers indûment perçus, La somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts,La somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Et à titre infiniment subsidiaire :

Fixer la créance à la somme de 1320 € à titre de loyer pour le compte du mois d’avril à juin 2024 que devra payer la CAF ; Fixer à 169.42 à titre de régularisation des charges. Accorder un délai de paiement et maintenir la locataire dans les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 août 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 dudit code prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur les demandes reconventionnelles

Il n’appartient pas au juge des référés, sous peine d’excéder ses pouvoirs et son champ de compétence, de se prononcer sur la qualification et la nature du contrat de location.

Dans ces conditions, les demandes de Madame [V] [Z] au titre de la restitution des loyers perçus indûment fondées sur une qualification erronée du bail, du préjudice pouvant en résulter et la fixation du montant mensuel du loyer ne peuvent être tranchées par le juge des référés.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces demandes et Madame [V] [Z] sera renvoyée à mieux se pourvoir au fond.

Sur la demande principale en constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 3 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par Madame [O] [T] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 29 décembre 2022 ayant pris effet le 1er janvier 2023, contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois, et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 5 décembre 2024 pour la somme en principal de 1760 €.

Conformément au décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 février 2025.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Madame [O] [T] produit un décompte démontrant que Madame [V] [Z] restait lui devoir la somme de 2000 € pour la période de janvier 2024 à mai 2025 (560 € au titre des charges et 1440 € au titre des loyers). Il ne ressort pas des pièces produites que la locataire reste redevable des charges locatives au titre de l’année 2023, le relevé de charges de copropriété adressé au bailleur et l’avis de taxes foncières pour 2023 ne permettent pas d’en déduire que la locataire ne s’est pas acquittée de ces sommes en l’absence de décompte au titre de l’année 2023.

Madame [V] [Z], n’apporte aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

En conséquence de Madame [V] [Z] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2000 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation éventuelles.

4°) Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au vu du montant de la dette, et de la reprise volontaire des versements, il y a lieu d’accorder à Madame [V] [Z] des délais de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision et il y a lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Madame [V] [Z] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [V] [Z], partie perdante, sera donc condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande, en l’état, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 décembre 2022 ayant pris effet le 1er janvier 2023, entre d’une part, Madame [O] [T], et d’autre part Madame [V] [Z] concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 4] [Localité 1] pour un loyer initial mensuel de 650 euros, hors charges et taxes, sont réunies à la date du 6 février 2025 en raison du non-paiement des loyers ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [V] [Z] à verser à Madame [O] [T] la somme de 2000 € (deux mille euros) arrêtée au 31 mai 2025 au titre de l’arriéré des loyers, charges ;

AUTORISONS Madame [V] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 55 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Madame [V] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [O] [T] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— que Madame [V] [Z] soit condamnée à verser à Madame [O] [T] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTONS Madame [O] [T] du surplus de ses demandes ;

DISONS qu’il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de Madame [V] [Z] ;

CONDAMNONS Madame [V] [Z] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [V] [Z] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La juge des référés