Référé N° RG 25/00726 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DRPP – Page -

Expéditions à :

service des expertises

Copie numérique de la minute à :

— M^e Jean louis RICHARD GONTIER

— M^e Jérôme JANIN

— M^e Abeille

Délivrées le : 12/12/2025

ORDONNANCE DU : 12 DECEMBRE 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00726 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DRPP

AFFAIRE : S.A.R.L. S.C AUTO / [J] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 12 DECEMBRE 2025

Par Céline CHERON, Présidente, tenant l’audience publique des référés

Assistée de Madame Alicia BARLOY, greffier au jour des débats et Monsieur Mike ROUSSEAU greffier au jour de la mise à disposition de la décision

DEMANDERESSE

S.A.R.L. S.C AUTO immatriculée au registre du commerce et des sociétés de TARASCON sous le numéro 948 339 072, représentée par ses cogérants Monsieur [V] [C] et Monsieur [D] [N] domiciliés en cette qualité audit siège.

, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jérôme JANIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

M. [J] [U]

né le 21 Septembre 1958 à [Localité 4], demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Jean louis RICHARD GONTIER, avocat au barreau de TARASCON

INTERVENTION VOLONTAIRE :

SA AXA France IARD , en qualité d’assureur de la SARL SC AUTO

représentée par M^e ABEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ

Débats tenus à l’audience du 13 Novembre 2025, présidée par Madame CHERON, Présidente tenue publiquement.

Date de délibéré par mise à disposition au greffe indiquée par le Président à l’issue des débats : 12 DECEMBRE 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 31 décembre 1996, Monsieur [B] [U] a donné à bail commercial à la SARL LELIEN un corps d’immeuble comprenant une maison à usage d’habitation, un local à usage commercial avec une cour situé à [Localité 5] à l’angle de l'[Adresse 6], de la [Adresse 9] sans numéro et du [Adresse 7] pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 1997.

Le 9 février 2006, puis le 27 octobre 2014, la SARL LELIEN a demandé le renouvellement du bail à compter respectivement du 1er janvier 2006 et du 1er janvier 2015.

Monsieur [B] [U] est décédé le 9 mars 2015 laissant pour lui succéder Monsieur [J] [U].

Suivant acte sous seing privé en date du 17 mars 2023, la SARL LELIEN a vendu son fonds de commerce en ce compris le droit au bail à la SARL SC AUTO.

Le 30 mars 2023, Monsieur [J] [U] a donné congé à la SARL SC AUTO sans offre de renouvellement.

Faisant valoir que le local se trouve dans un état de délabrement, qu’il comporte de l’amiante et qu’elle subit depuis plusieurs mois des infiltrations d’épisodes pluvieux de sorte que le bailleur manque à son obligation de délivrance, la SAS SC AUTO a, par exploit du 27 octobre 2025, fait citer Monsieur [J] [U] devant le président du tribunal judiciaire de céans statuant en référé aux fins d’entendre ordonner, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, une mesure d’expertise et de voir condamner les défendeurs, outre aux entiers dépens, à lui verser la somme de 20 000 € à titre de provision ad litem et 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 13 novembre 2025.

La SAS SC AUTO poursuit le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Monsieur [J] [U] ne s’oppose pas à la demande d’expertise, conclut au débouté de la demande de provision et demande de réserver les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

La SA AXA France IARD, assureur de la SARL SC AUTO, intervient volontairement à l’instance, demande de recevoir son intervention volontaire, formule protestations et réserves sur la demande d’expertise sollicitant qu’elle se déroule à son contradictoire. .

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est référé à l’assignation et aux écritures des parties, déposées à l’audience auxquelles il a été renvoyé oralement.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire

Conformément aux dispositions des articles 325 et 327 du code de procédure civile, il y a lieu de déclarer recevable l’intervention volontaire de la SA AXA France IARD au regard du lien suffisant la rattachant à l’objet du litige et aux prétentions des demandeurs, en sa qualité d’assureur de la SARL SC AUTO.

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

A l’appui de sa demande d’expertise, la SAS SC AUTO verse aux débats un procès-verbal de constat en date du 20 avril 2023 qui relève notamment que la toiture de la maison s’affaisse, qu’elle est très délabrée, qu’elle comporte des traces d’infiltrations dans les faux plafonds, que la façade côté rue [Adresse 10] est en très mauvais état et que du béton se détache.

La demanderesse communique également un extrait d’une lettre de la mairie d'[Localité 4] adressée au bailleur valant phase contradictoire préalable à la prise d’un arrêté de mise en sécurité ordinaire en raison de l’état de la façade et de ses conséquences sur le domaine public.

Monsieur [U] a alors mis en demeure la locataire de procéder aux travaux estimant que les travaux d’enduit lui incombait.

Enfin, la demanderesse produit un constat amiable de dégât des eaux en date du 1er avril 2025 ainsi qu’un rapport d’expertise visuelle en date du 12 mai 2025 réalisée par le cabinet JAT qui fait notamment état de présence d’amiante au niveau de la toiture, le plafond menaçant de s’effondrer ainsi que de traces d’infiltrations.

Ces éléments rendent vraisemblables les désordres allégués.

Il est rappelé que le bail a été cédé à la SARL SC AUTO sans que les parties ne concluent un nouveau bail. Il n’a pas fait l’objet d’un renouvellement exprès depuis sa conclusion. Dans ces conditions, les dispositions issues de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises relatives à la répartition des obligations de réparations et d’entretien sur l’immeuble loué ne sont pas applicables.

Le droit commun a donc vocation à s’appliquer notamment les dispositions des articles 1719, 1720, 1754 et 1755 du code civil et demeure applicable aux baux non soumis à cette loi.

Or, aux termes du droit commun, et notamment l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et n’est pas dispensé, même en présence d’une clause générale mettant toutes les réparations à la charge du preneur, y compris celles de l’article 606 du code civil, des réparations dues à la vétusté, sauf clause expresse contraire.

S’agissant toutefois de textes qui ne sont pas d’ordre public, le bailleur peut parfaitement s’exonérer de l’ensemble des obligations de réparer et d’entretenir, sous réserve de respecter son obligation de délivrance.

Aux termes du contrat de bail établi le 31 décembre 1996, « le preneur prendra les locaux loués dans l’état où ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur remise en état ou réparation ou aucune réparation ni remise en état autres que celle qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts. » Il est également précisé que « le preneur tiendra les lieux loués de façon constante en parfait état de réparations locatives et de menu entretien ; il supportera en outre celles visées à l’article 606 du code civil, le bailleur n’étant tenu que des grosses réparations prévues à l’article 606 du même code.

Or, la clause selon laquelle le preneur prendra les locaux loués dans l’état dans lequel ils se trouvent ne saurait faire échec à l’obligation de délivrance du bailleur.

En outre, il ne saurait être déduit avec l’évidence requise devant le juge des référés que les désordres allégués proviennent d’un défaut d’entretien du locataire ou relèvent de grosses réparations à la charge du bailleur.

Dans ces conditions, la demanderesse justifie d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile au vu des pièces précédemment évoquées. Il sera donc fait droit à sa demande d’expertise qui sera réalisée au contradictoire de l’ensemble des défendeurs.

Sur la demande de provision ad litem

Si le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision pour frais d’instance sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, qui ne prévoit aucune restriction quant à la nature ou l’objet des provisions susceptibles d’être allouées, c’est nécessairement dans les conditions précisément et strictement définies par celui-ci.

Sur le fondement de ce texte, la provision pour frais d’instance peut être accordée sous deux conditions ; la première est la justification du caractère non sérieusement contestable de la prétention au fond, la seconde la justification de la nécessité d’engager des frais pour lesquels la provision est demandée.

Ces deux conditions sont cumulatives, nécessaires et ensemble suffisantes, toute autre considération étant indifférente.

En l’espèce, le droit à indemnisation de la demanderesse n’apparaît pas acquis avec l’évidence requise devant le juge des référés, l’expertise sollicitée ayant précisément pour objet de recueillir tous éléments de fait pour déterminer si les réparations sont à la charge du locataire ou du bailleur.

Dès lors, la demande de provision ad litem sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il appartient au juge des référés de statuer sur les dépens.

Alors que la question du fond reste entière, il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS SC AUTO, dans l’intérêt de laquelle la mesure d’expertise est ordonnée, supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

DECLARONS recevable l’intervention volontaire de la SA AXA France IARD ;

ORDONNONS une mesure d’expertise et COMMETTONS pour y procéder

[I] [O]

[Adresse 2]

[Localité 1]

expert près la cour d’appel d’Aix-en-Provence

avec mission de :

Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, même détenus par des tiers, notamment les devis, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés et entendre tous sachants ;Se rendre sur les lieux situés à [Localité 5] à l’angle de l'[Adresse 6], de la [Adresse 9] sans numéro et du [Adresse 7], les visiter, les décrire ; Examiner les désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles allégués dans les conclusions de la SARL SC AUTO étayées par les pièces annexes; et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ; Décrire lesdits désordres, en indiquer la nature, l’importance, l’étendue, la date d’apparition, selon toutes modalités techniques que l’expert estimera nécessaire; en rechercher l’origine, la ou les causes ; en indiquer au besoin l’évolution prévisible;Déterminer si et le cas échéant, dans quelle mesure ils sont imputables à un éventuel défaut d’entretien ou relèvent de grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, de travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations, de travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique ; Donner tous élément pour déterminer dans l’hypothèse où les désordres relèveraient de grosses réparations, s’ils ont été occasionnés par un défaut de réparations d’entretien ; En cas de pluralité de causes, indiquer la part incombant à chaque cause ;Indiquer pour chaque désordre les conséquences quant à la solidité, l’habitabilité l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;Dans l’hypothèse du caractère évolutif des désordres, préciser à quel terme et dans quelle mesure l’ouvrage sera affecté ; Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties qui seront annexés au rapport, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux et à défaut, chiffrer le coût du remplacement ; Indiquer le montant de la dépréciation de l’immeuble pour le cas où il ne pourrait être remédier à certaines malfaçons;Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état (impossibilité d’utiliser ledit bien immobilier pendant les travaux, nuisances afférentes aux travaux à prévoir…) ; Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux, en préciser la nature, l’importance et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ; Autoriser en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’expert le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’oeuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix; Faire toutes observations utiles et fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues ;Faire toutes constatations, observations et suggestions utiles pour parvenir à la solution du différend ;

DISONS que l’expertise sera mise en œuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile ;

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra, à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ; en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

DISONS que l’expert adressera aux parties copie de ses pré-conclusions en leur impartissant un délai pour présenter leurs observations et qu’il prendra en considération les observations ou réclamations des parties formulées dans le délai imparti en les joignant à son avis si celles-ci sont écrites et si les parties le demandent, conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert désigné pourra s’adjoindre tous sapiteur de son choix dans une spécialité distincte de la sienne en avisant au préalable les parties et le juge du contrôle de l’expertise à seule fin de fixer, si nécessaire, le montant d’un complément de provision sur honoraires de l’expert ;

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code qui pourra procéder à son remplacement par simple ordonnance ;

DISONS que l’expert déposera l’original de son rapport écrit au greffe du tribunal judiciaire de TARASCON (service des expertises) dans les six mois de l’avis de consignation, terme de rigueur, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle des expertises et qu’il en adressera à chaque partie, une copie accompagnée de sa demande de rémunération;

FIXONS à 4400 euros la somme que Ia SARL SC AUTO, devra verser entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire de Tarascon, hors espèces, avant le 22 mai 2025 terme de rigueur, à titre de consignation à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prévu, toute partie ayant intérêt pourra consigner en lieu et place des demandeurs dans un délai supplémentaire de 15 jours ;

DISONS que faute de consignation de la présente provision initiale dans ces délais impératifs, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

INVITONS les parties à conduire les opérations d’expertise par voie dématérialisée via la plate-forme OPALEXE ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision ad litem ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS SC AUTO aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE