TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Ordonnance du : 21 Novembre 2025

N° RG 25/00527 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3YSQ

N° Minute : 25/697

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Madame [F] [M]

[Adresse 16]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sandra CORDERO, avocat au barreau de BEZIERS substituée par M^e Marc CASTAN, avocat,

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET

Monsieur [N] [L]

[Adresse 10]

[Localité 11]

Représenté par M^e Pierre-Emmanuel VISTE de la SCP AURAN-VISTE & ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS

Madame [B] [P]

[Adresse 10]

[Localité 11]

Représentée par M^e Pierre-Emmanuel VISTE de la SCP AURAN-VISTE & ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS

SASU ELYADE (GROUPE ELYADE) prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Christel DAUDE de la SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

SA S.M. A.B.T.P. prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 9]

[Localité 8]

Représentée par M^e Florence GASQ de la SELARL GDG, avocats au barreau de MONTPELLIER

SYNDICAT DES COPROPROPRIETAIRES de la résidence

[Adresse 15] représenté par son syndic en exercice la SAS cabinet [K], prise en la personne de son représentant légal en exercice,

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représenté par M^e Fabienne MAGNA de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

S.A.S. CABINET [K] prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Fabienne MAGNA de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

DEFENDEURS

D’AUTRE PART

COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:

Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier

Magistrat ayant délibéré:

Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l’audience Publique du 04 Novembre 2025 et qu’il en ait été délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue ce jour.

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice, devant le président du tribunal judiciaire de BEZIERS, à la demande de Madame [F] [M], en date des 12, 13 et 19 août 2025, de Monsieur [N] [L], Madame [B] [P], la société par actions simplifiée unipersonnelle ELYADE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SASU ELYADE), et la société mutuelle d’assurance du bâtiment et des travaux publics, prise en la personne de son représentant légal en exercice (ci-après dénommée SMABTP), tendant à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire contradictoire pour rechercher et relever les désordres affectant le bien immobilier qu’elle occupe, tels que développés dans l’exploit introductif d’instance, d’en déterminer l’origine, les conséquences et les travaux propres à y remédier, outre à voir ordonner la consignation des loyers dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et des éventuels travaux à effectuer, à voir juger que la levée de cette consignation interviendra au vu d’un jugement au fond exécutoire et que l’affaire sera réinscrite sur cette demande uniquement par la partie la plus diligente après dépôt du rapport, enfin, à voir réserver les dépens,

Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice, devant le président du tribunal judiciaire de BEZIERS, à la demande de Madame [B] [P] et Monsieur [N] [L], en date du 16 octobre 2025, de la société par actions simplifiée CABINET [K], pris en la personne de son représentant légal en exercice, en qualité de syndic de la copropriété [Adresse 15], (ci-après dénommée SAS CABINET [K]) et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET [K], (ci-après dénommé SDC LES TERRASSES DU SUD), aux fins de voir ordonner la jonction des affaires, de voir juger que les opérations d’expertise se dérouleront à leur contradictoire, outre de voir compléter la mission de l’expert et de voir réserver les dépens,

Vu les audiences du 9 septembre 2025 et du 7 octobre 2025 où les parties ont sollicité le renvoi de l’examen de l’affaire à une audience ultérieure,

Vu les conclusions déposées aux intérêts de Madame [B] [P] et Monsieur [N] [L], qui ont émis des protestations et réserves habituelles de responsabilité et de garantie, outre qui ont sollicité de voir débouter Madame [F] [H] de sa demande de consignation des loyers et de ses plus amples demandes et de voir juger que la SMABTP ne formule aucune demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à leur encontre, enfin, de voir réserver les dépens,

Vu les conclusions déposées aux intérêts de la SASU ELYADE, qui a émis des protestations et réserves habituelles de responsabilité et de garantie et a indiqué ne pas s’opposer à la demande de mise hors de cause de la SMABTP, outre qui a souhaité voir débouter Madame [F] [H] de sa demande de consignation des loyers et de voir réserver les dépens,

Vu les conclusions déposées aux intérêts de la SMABTP, qui a demandé de voir débouter Madame [F] [H] de sa demande d’expertise à son encontre et, plus largement, de toutes demandes à son encontre, outre de voir condamner Madame [F] [H], ou toute partie succombante, au paiement de la somme de 1.200,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

Vu les conclusions complétives déposées aux intérêts de Madame [F] [H], qui a maintenu l’intégralité de ses demandes,

Vu l’audience du 4 novembre 2025 lors de laquelle les parties ont repris leurs demandes et lors de laquelle le SDC LES TERRASSES DU SUD et la SAS CABINET [K] a émis oralement des protestations et réserves habituelles de responsabilité et de garantie,

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance ainsi qu’aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience,

MOTIFS

Compte-tenu de la connexité des deux procédures de référé, enregistrées respectivement sous les numéros de répertoire général 25/00527 et 25/00657, il convient d’ordonner leur jonction sous le numéro de répertoire général 25/00527, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

Sur l’intervention forcée du SDC LES TERRASSES DU SUD et de la SAS CABINET [K]

Aux termes de l’article 325 du Code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions initiales par un lien suffisant.

L’article 331 du Code de procédure civile dispose qu’un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats que l’origine des infiltrations dénoncées pourraient être située au niveau des parties communes de l’immeuble, appartenant, de fait, au SDC LES TERRASSES DU SUD. Il est également reproché au syndic de copropriété, la SAS CABINET [K], de ne pas avoir effectué les diligences nécessaires pour mettre fin aux désordres. Leur responsabilité étant susceptible d’être engagée lors d’une éventuelle procédure au fond, Madame [B] [P] et Monsieur [N] [L] démontrent d’un intérêt à appeler le SDC LES TERRASSES DU SUD et la SAS CABINET [K] dans la cause.

Dès lors, les interventions forcées du SDC LES TERRASSES DU SUD et de la SAS CABINET [K] seront accueillies afin que la présente décision soit rendue contradictoirement à leur égard.

Sur la demande d’expertise

S’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte, la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

Il convient également de rappeler que pour que le juge des référés ordonne, à ce stade, une expertise judiciaire, le demandeur n’a pas à justifier d’un fondement juridique précis au fond, mais simplement démontrer qu’il y a une utilité à sa demande et que la procédure n’est pas d’emblée vouée à l’échec.

En l’espèce, Madame [F] [H] expose avoir conclu un contrat de bail d’habitation avec la SASU ELYADE, en qualité de mandataire gestionnaire de Madame [B] [P] et Monsieur [N] [L], pour un bien sis [Adresse 6] à [Localité 13]. Elle indique avoir subi de nombreuses infiltrations, lesquelles perdurent malgré les travaux effectués. Elle indique également que la chaudière thermique est en panne.

Ces allégations sont corroborées par les nombreux échanges entre les parties ainsi que par le rapport d’expertise amiable en date du 14 mai 2025 qui relève des traces d’infiltrations d’eaux pluviales sur les embellissements en plafond de la chambre et de multiples malfaçons sur le conduit d’amenée d’air de la chaudière.

Par ailleurs, Madame [B] [P], Monsieur [N] [L], la SASU ELYADE et le SDC LES TERRASSES DU SUD ne s’opposent pas à la mesure d’expertise et formulent des protestations et réserves d’usage.

Dès lors, la demande d’expertise apparait en l’espèce légitime compte tenu de l’existence d’un litige d’ordre technique entre les parties et des pièces versées aux débats.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la mesure d’instruction sollicitée, laquelle ne porte pas préjudice aux droits et obligations dont les parties sont titulaires dans le cadre d’un futur procès.

En outre, une fois une telle mesure ordonnée, le juge des référés conserve le pouvoir que lui confère les articles 148 et 149 du Code de procédure civile de compléter la décision précédemment rendue ou à intervenir comme de l’adapter à des circonstances nouvelles tant que celle-ci est en cours d’instruction.

Entre dans ce cadre, la demande qui consiste à compléter la mission initialement donnée à l’expert afin qu’il puisse investiguer, en présence des parties dont la responsabilité peut être légitimement recherchée.

En l’espèce, il y a lieu de relever que Madame [B] [P] et Monsieur [N] [L] ont tout intérêt à l’extension sollicitée en ce que l’identification des éventuels manquements de la SAS CABINET [K] et de la SASU ELYADE apparaît nécessaire à la solution du litige.

Dès lors, les opérations d’expertise déjà ordonnées seront ainsi étendues dans les conditions ci-après précisées, tous droits et moyens des parties demeurant expressément réservés.

Sur la mise hors de cause de la SMABTP

Pour faire échec à la mesure d’expertise à son encontre, la SMABTP soutient ne pas être l’assureur de la SASU ELYADE, de sorte que Madame [F] [H] ne rapporte pas la preuve d’un motif légitime à son encontre.

En ce sens, il résulte des éléments transmis aux débats que la SMABTP n’a pas la qualité d’assureur de la SASU ELYADE. Au surplus, la demanderesse ni aucune partie ne s’opposent à sa demande de mise hors de cause.

Dès lors, il convient de prononcer la mise hors de cause de la SMABTP.

Sur la consignation des loyers

En l’espèce, Madame [F] [M] sollicite la consignation des loyers dans l’attente du dépôt du rapport à intervenir et des éventuels travaux à effectuer. Au soutien de sa demande, elle fait valoir que plusieurs infiltrations ont eu lieu dans son logement et que la chaudière thermique ne fonctionne plus de sorte qu’elle n’a pas d’eau chaude depuis le mois de juillet 2024.

Toutefois, cette demande n’est pas articulée en droit et ne peut donc qu’être rejetée.

Au surplus, il ressort des pièces et explications transmises aux débats que Madame [F] [M] a bénéficié d’une réduction de loyer à compter de la constatation des désordres et qu’un cumulus d’appoint pour la production d’eau chaude a été installé le 24 octobre 2025. En outre, il n’est pas établi, en l’état des éléments versés aux débats et avant toute opération d’expertise, que la responsabilité de Monsieur [N] [L] et Madame [B] [P] est établie.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

S’agissant d’une mesure d’instruction, la demanderesse supportera la charge des dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Madame [F] [M] ne permet d’écarter la demande de la SMABTP formée sur le fondement des dispositions susvisées, ce d’autant que seul le rapport d’expertise amiable en date du 14 mai 2025 mentionne la SMABTP en qualité d’assureur de la SASU ELYADE et alors que le bail de location mentionne la société MMA IARD. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Ordonnons la jonction des affaires portant les numéros de répertoire général 25/00527 et 25/00657 sous le numéro 25/00527 ;

Accueillons l’intervention forcée de la société par actions simplifiée CABINET [K], pris en la personne de son représentant légal en exercice, en qualité de syndic de la copropriété [Adresse 15] ;

Accueillons l’intervention forcée du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice, la société par actions simplifiée CABINET [K], prise en la personne de son représentant légal en exercice ;

Prononçons la mise hors de cause de la société mutuelle d’assurance du bâtiment et des travaux publics, prise en la personne de son représentant légal en exercice ;

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Ordonnons une expertise et désignons en qualité d’expert :

Monsieur [G] [O], expert inscrit auprès de la Cour d’Appel de [Localité 17], demeurant en cette qualité [Adresse 5] : 06.12.64.17.24, Mèl : [Courriel 14],

Lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ; avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

Donnons à l’expert la mission suivante :

Convoquer les parties, les entendre dans leurs explications ainsi que tout sachant après en avoir dûment décliné l’identité,

Convoquer les parties et se rendre sur les lieux litigieux sis [Adresse 6] à [Localité 13],

Entendre les parties dans leurs explications ainsi que tout sachant après en avoir dûment décliné l’identité,

Se faire communiquer tout document utile,

Décrire les désordres affectant l’appartement loué, en rechercher les causes et origines,

Dire si l’appartement loué est en conformité avec les prescriptions et normes applicables et en vigueur,

Dans la négative, décrire les travaux nécessaires pour y remédier et en chiffrer le coût,

Décrire et évaluer les préjudices soufferts par le concluant, et notamment le préjudice de jouissance, financier et matériel,

Proposer, compte tenu de la surface habitable et de l’état actuel du local donné à bail, notamment l’éventuelle impropriété partielle à destination, un chiffrage de la dépréciation locative du bien et de la moins-value devant venir réduire le montant du loyer contractuellement défini, en précisant les dates et la durée de cette réduction de loyer,

Donner tout élément permettant de déterminer si le syndic, le Cabinet [K], a accompli l’ensemble des diligences et démarches nécessaires dans les délais légaux pour préserver les droits de la copropriété,

Fournir tous éléments permettant d’apprécier la responsabilité du syndic le Cabinet [K] tant sur la gestion des sinistres que sur la mise en œuvre et/ou le suivi des garanties d’assurances notamment la garantie dommage-ouvrage et la garantie décennale,

Fournir tous éléments techniques, factuels et chronologiques permettant au Tribunal d’apprécier la nature, l’étendue et les causes des manquements du syndic éventuellement constatés ainsi que leurs conséquences financières pour le syndicat des copropriétaires,

Fournir tous éléments permettant d’apprécier la responsabilité du gestionnaire locatif la société ELYADE quant à la gestion des sinistres,

Fournir tous éléments permettant d’apprécier la nature, l’étendue et les causes des manquements de la société ELYADE gestionnaire locatif éventuellement constatés ainsi que leurs conséquences financières pour Madame [B] [P] et Monsieur [N] [L],

Fournir tous éléments permettant d’apprécier le cas échéant les responsabilités encourues,

Prendre le cas échéant l’avis d’un technicien, sapiteur, dans une spécialité distincte de la sienne,

Déposer un pré-rapport, recueillir les dires des parties et y répondre,

Plus généralement, apporter au Tribunal tout élément susceptible de concourir à la solution du litige ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

Se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

Au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;

.fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

.rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

Fixons à la somme de 4.000,00 € (quatre-mille euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par Madame [F] [M] à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal Judiciaire de [Localité 12] avant le 22 décembre 2025 inclus ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du Tribunal Judiciaire de BEZIERS, service du contrôle des expertises, avant le 21 mai 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises ;

Déboutons Madame [F] [M] de ses demandes tendant à la consignation des loyers, à la levée de ladite consignation et à la réinscription de l’affaire ;

Condamnons Madame [F] [M] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Condamnons Madame [F] [M] à payer à la société mutuelle d’assurance du bâtiment et des travaux publics, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 1.000,00 € (mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président assisté de Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier.

Le greffier, Le Président,