TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e GUERROUF (D1952)

M^e SIMOES (G0527)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 20/04822

N° Portalis 352J-W-B7E-CSEXU

N° MINUTE : 5

Assignation du :

07 Mai 2020

JUGEMENT

rendu le 13 Février 2025

DEMANDEURS

Monsieur [I] [F]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Madame [B] [F]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Madame [T] [F]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentés par M^e Salah GUERROUF, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1952

DÉFENDERESSE

S.A. COURTANO (RCS de PARIS n°413 426 511)

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Marie SIMOES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0527

Décision du 13 Février 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 20/04822 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSEXU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-président, assistées de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 14 Novembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 février 2017, monsieur [I] [F] ainsi que mesdames [B] et [T] [F] ont consenti à la S.A. COURTANO le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 10], à compter du 1er janvier 2015 et pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 400 000 € HT et HC, payable trimestriellement et à terme échu, à destination d'« alimentation générale » de « type supermarché ».

Lors d’une assemblée générale du 03 mai 2017, le syndicat des copropriétaires du « [Adresse 5] » a adopté les résolutions suivantes :

— Résolution n°42 :

« 42. Compte tenu de l’état de dégradation de la couverture du bâtiment B. Il est proposé de réaliser différents travaux.

(…)

Le locataire de l’indivision [F] s’étant plaint de subir des infiltrations au niveau du local qui lui est donné à bail, il a été proposé de réaliser différents travaux.

L’assemblée générale, après en avoir délibéré décide de faire réaliser ces travaux par la société RAVIER, pour un montant de 124.567,59 € TTC.

C’est la clé de répartition « charges bâtiment B » qui sera utilisée pour procéder à la répartition du montant des travaux entre les copropriétaires.

Les postes isolation et zinc prépatiné n’ont pas été retenus.

Pour financer ces travaux, il sera procédé à un appel de fonds pour la totalité le 15.06.2017.

(…) »

— Résolution n°45 :

« 45. Il est proposé de réaliser différents travaux de ravalement au niveau du bâtiment B.

(…)

C’est le devis de la société SLR qui a été retenu afin de réaliser différents travaux de ravalement. La clef de répartition « charges bâtiment B » sera utilisée pour procéder à la répartition du montant des travaux entre les copropriétaires.

Le montant des travaux adopté est de 42.105,60 € TTC pour le bâtiment B.

(…)

— Résolution n°48 :

« 48. Il est proposé de réaliser différents travaux de ravalement au niveau du bâtiment C.

(…)

C’est le devis de la société SLR qui a été retenu afin de réaliser différents travaux de ravalement. La clef de répartition « charges bâtiment C » sera utilisée pour procéder à la répartition du montant des travaux entre les copropriétaires.

Le montant des travaux adopté est de 15.780 € TTC pour le bâtiment C.

Il est précisé que seule la façade avant du bâtiment C a été ravalée en 2010. Les autres parties des bâtiments B et C nécessitent donc maintenant la réalisation de travaux.

(…) »

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 07 août 2017, les bailleurs ont mis en demeure la locataire de leur payer une somme de 37 265,98 €, majorée d’intérêts de retard, au titre de travaux objets d’un avis d’échéance du 18 juillet 2017.

Par acte extrajudiciaire du 25 octobre 2017, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire une sommation visant la clause résolutoire du bail et l’article L.145-17 du code de commerce, la mettant en demeure de leur régler dans un délai d’un mois une somme de 93 164,99 € TTC correspondant au montant de travaux de réfection, d’entretien et de ravalement des bâtiments dans lesquels se situent les locaux loués, exposant que le bail renouvelé comportait la stipulation suivante :

« Il (le preneur) fera son affaire personnelle de toutes les grosses ou menues réparations d’entretien qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués, en particulier le preneur aura à sa charge le ravalement des bâtiments donnant sur la [Adresse 11] et la façade sur le [Adresse 9], ainsi que la réfection, réparation et entretien de toutes clôtures ou couverture concernant les lieux loués. Toutefois, il est convenu que le preneur n’aura pas à participer aux frais d’entretien et de réparation de la couverture de l’immeuble d’habitation située sur le [Adresse 9] ».

Par acte extrajudiciaire du 09 octobre 2019, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire une seconde sommation visant la clause résolutoire du bail et l’article L.145-17 du code de commerce, la mettant en demeure de leur régler dans un délai d’un mois une somme de 210 834,85 € TTC correspondant au montant des travaux de réfection, d’entretien et de ravalement des bâtiments, exposant que lesdits travaux étaient achevés depuis le mois de mai 2018, que l’avis d’échéance à ce titre lui avait été adressé le 18 juillet 2017 et que le bail renouvelé comportait la stipulation suivante :

« Il (le preneur) fera son affaire personnelle de toutes les grosses ou menues réparations d’entretien qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués, en particulier le preneur aura à sa charge le ravalement des bâtiments donnant sur la [Adresse 11] et la façade sur le [Adresse 9], ainsi que la réfection, réparation et entretien de toutes clôtures ou couverture concernant les lieux loués. Toutefois, il est convenu que le preneur n’aura pas à participer aux frais d’entretien et de réparation de la couverture de l’immeuble d’habitation située sur le [Adresse 9] ».

La locataire lui a signifié une opposition à sommation le 21 octobre suivant, faisant valoir que :

— la clause visée n’est plus applicable, depuis le renouvellement du 27 février 2017 contenant une clause prévoyant que le preneur supportera « toutes réparations, travaux d’entretien, travaux de réfection, travaux de ravalement, qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués à la seule exception des grosses réparations visées par l’article 606 du code civil » ; la sommation étant donc nulle comme étant dépourvue de fondement juridique ;

— cette clause n’est pas conforme aux exigences de l’article L.145-40-2 du code de commerce qui prévoit que le bail doit comporter un « inventaire précis et limitatif des catégories de charges » ;

— le bailleur ne peut réclamer au preneur le remboursement des charges de copropriété afférentes aux lieux loués si la règle de répartition prévue par cet article L.145-40-2 n’est pas respectée et si les extraits du règlement de copropriété qui intéressent le preneur ne sont pas annexés au bail ;

— la clause n’est pas claire, le terme ravalement étant employé dans le bail comme un terme générique pour indiquer « tous travaux de réfection » et aucune mention n’indique que le preneur devra prendre à sa charge le ravalement des façades ;

— les travaux concernant la couverture ne sont pas prévus par le bail ;

— les travaux de ravalement, au vu du montant de l’intervention, semblent relever des grosses réparations qui ne peuvent être imputées au preneur ;

— les appels de travaux sont obscurs et le bail ne prévoit aucune règle de répartition des charges de copropriété ;

— dans ces conditions, les bailleurs ne sont pas fondés à solliciter le paiement des charges de copropriété objets de la sommation du 09 octobre 2019.

Par acte du 07 mai 2020, monsieur [I] [F] ainsi que mesdames [B] et [T] [F] ont fait assigner la S.A. COURTANO devant le tribunal judiciaire de PARIS, afin notamment de paiement d’une somme de 210 834,85 € TTC, d’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la locataire, ainsi que de paiement d’une indemnité d’occupation.

Par jugement avant dire droit du 15 décembre 2022, le tribunal a révoqué l’ordonnance de clôture de la mise en état du 19 janvier 2022 et :

— enjoint aux parties d’assister à une réunion d’information sur la médiation judiciaire avant le 15 mars 2023,

— renvoyé l’affaire à la mise en état du 12 avril 2023 pour la désignation d’un médiateur ou, à défaut d’accord des parties pour ce faire, afin de ;

*production de l’original de l’acte de renouvellement du bail conclu le 27 février 2017 et de ses annexes et conclusions éventuelles sur le contenu de ces pièces et notamment les annexes,

*conclusions sur l’opportunité d’ordonner une expertise pour déterminer le montant – après vérification des justificatifs produits par chacune des parties – des travaux de réfection d’une partie de la couverture du bâtiment B et des travaux de ravalement d’une partie des bâtiments B et C ainsi que d’en préciser la nature,

— réservé les dépens.

Les parties n’ont pas donné leur accord pour recourir à une mesure de médiation judiciaire.

À l’audience du juge de la mise en état du 28 juin 2023, le conseil des consorts [F] a produit l’acte du 27 février 2017 en original ainsi que ses annexes signées par les parties ; le juge de la mise en état a considéré que l’incident à ce sujet était clos.

Les parties se sont exprimées sur l’opportunité d’une mesure d’expertise par conclusions d’incident des 06 octobre et 07 novembre 2023, la locataire s’y opposant, tandis que les bailleurs ne la sollicitaient pas et demandaient, si le tribunal l’estimait utile, qu’elle soit réalisée aux frais partagés des parties.

Aucune des parties ne réclamant la réalisation de cette mesure et n’étant prête à en avancer tous les frais, le juge de la mise en état ne l’a pas ordonnée et, en l’absence de nouvelles conclusions au fond, a prononcé la clôture de l’instruction lors de l’audience du 15 novembre 2023.

Dans leurs dernières conclusions au fond du 07 mars 2023, les consorts [F] demandent au tribunal de :

« -Constater l’échec de la mesure de médiation ordonnée afin de tenter de trouver une issue amiable au litige opposant les parties.

— Constater que la société COURTANO ne produit aucun document justifiant de la vétusté alléguée dans ses conclusions.

1°) Sur la production de l’original de l’acte de renouvellement du bail conclu le 27 février 2017 ainsi que de ses annexes.

— Donner acte à Monsieur et Mesdames [F] de la production par leurs soins de l’original de l’acte de renouvellement du bail conclu le 27 février 2017 entre les parties ainsi que de ses annexes.

— Constater, conformément aux dispositions de l’article L-145-40-2 du Code de commerce, que les annexes de l’acte de renouvellement du bail conclu le 27 février 2017 comportent bien :

o L’état récapitulatif des travaux réalisés au cours des trois dernières années par le bailleur.

o L’état des travaux à réaliser au cours des trois prochaines années par le bailleur.

avec le paraphe et la signature des trois coïndivisaires, Monsieur et Mesdames [F] ainsi que de celle du représentant de la société COURTANO, Monsieur [R] [O].

— Juger qu’en ayant soutenu que Monsieur et Mesdames [F] avaient versé aux débats un état falsifié desdits états non paraphés ni signé des parties afin de tromper le Tribunal, alors qu’elle savait parfaitement qu’il n’en était rien, la société COURTANO a commis une faute engageant sa responsabilité civile.

En conséquence et en application de l’article 32-1 du Code de procédure civile :

— Condamner la société COURTANO au paiement d’une amende civile en répression de son comportement.

— Condamner la société COURTANO à payer à Monsieur et Mesdames [F] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts.

2°) Sur l’opportunité d’ordonner une expertise pour déterminer le montant, après vérification des justificatifs produits par chacune des parties, des travaux de réfection d’une partie de la couverture du bâtiment B et des travaux de ravalement d’une partie des bâtiments B et C ainsi que d’en préciser leur nature.

1°) A titre principal

— Juger qu’en application de la stipulation claire et précise du bail du 2 novembre 1967 reconduite dans les renouvellements successifs de celui-ci entre les parties et notamment dans le dernier bail renouvelé du 27 février 2017, il a été convenu que :

« Il (le preneur) fera son affaire personnelle de toutes les grosses ou menues réparations d’entretien qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués, en particulier le Preneur aura à sa charge le ravalement des bâtiments donnant sur la [Adresse 11] et la façade sur le [Adresse 9], ainsi que la réfection, réparation et entretien de toutes clôtures ou couverture concernant les lieux loués. »

— Juger qu’en application des dispositions de l’article R 145-35 du Code de commerce, la société COURTANO reste tenue au paiement des travaux mentionnés dans la stipulation précitée dudit bail à la seule exception des « Grosses réparations de l’article 606 du code civil, lesquelles s’entendent strictement de celles qui touchent et/ou affectent la structure de l’immeuble. »

— Juger que les travaux votés le 3 mai 2017 par le syndicat de copropriétaires réuni en assemblée générale, de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 10] ne constituent pas des « grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil » mais de simples travaux d’entretien à la charge du locataire dès lors qu’ils « n’intéressent pas et/ou ne touchent pas à la structure » de celui-ci et que les travaux ne concernent qu’une partie de la couverture du bâtiment B.

— Constater que la société COURTANO ne s’est pas acquittée de la somme de 210.834,65 € TTC au titre des travaux d’entretien et de ravalement du local, qui lui a été demandée plus d’un mois après la délivrance des sommations visant la clause résolutoire qui lui ont été délivrées les 25 octobre 2017 et 9 octobre 2019.

En conséquence :

— Juger que la société COURTANO doit payer l’intégralité du montant des travaux d’entretien de couverture et de ravalement, soit un montant de 210.834,35 €, compte tenu de son occupation de l’intégralité des bâtiments B et C de l’immeuble.

— Condamner la société COURTANO à payer à Monsieur et Mesdemoiselles [F] la somme de 210.834,35 € TTC au titre des travaux d’entretien et de ravalement de différentes parties des bâtiment B et C, avec intérêts de retard capitalisés en application de l’article 1343-2 du Code civil, au taux légal, à compter du 25 octobre 2017 date de signification de la première sommation pour un montant de 93.164,99 €, puis pour 117.669,36, à compter du 9 octobre 2019, date de signification de la seconde sommation de payer délivrée à la société COURTANO.

— Constater l’acquisition irrémédiable sans en suspendre ses effets de la clause résolutoire du bail du local situé dans l’immeuble situé à [Localité 10] , [Adresse 5] et [Adresse 1] en conséquence des sommations visant la clause résolutoire qui ont été délivrées à cette dernière le 25 octobre 2017 et le 9 octobre 2019 d’avoir à payer le montant des travaux mis contractuellement à sa charge.

— Ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de la société COURTANO des locaux qui lui ont été donnés à bail à [Localité 10] , [Adresse 5] et [Adresse 1] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur.

— Condamner la société COURTANO à payer à Monsieur et Mesdemoiselles [F] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours, majorée de 30 %, charges et taxes en sus jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clefs et l’établissement d’un procès-verbal de sortie contradictoire.

— Condamner la société COURTANO au paiement des dépens qui comprendront le coût des sommations du 25 octobre 2017, du 9 octobre 2019, celui de la signification de l’assignation, de l’état des privilèges et des nantissements, de la dénonciation de l’assignation, de la décision et du commandement de payer à intervenir.

2°) A titre Subsidiaire :

— Juger s’il est ou non nécessaire de désigner tel expert et dans l’affirmative cela sera à frais partagés entre les parties, avec mission de déterminer le montant, après vérification des justificatifs produits par chacune des parties, des travaux de réfection d’une partie de la couverture du bâtiment B et des travaux de ravalement d’une partie des bâtiments B et C ainsi que d’en préciser leur nature

3°) En toutes hypothèses :

— Condamner la société COURTANO au paiement d’une amende civile en répression de son comportement.

— Condamner la société COURTANO à payer à Monsieur et Mesdames [F] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts.

— Condamner la société COURTANO à payer à Monsieur et Mesdemoiselles [F] la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir en toutes ses dispositions, en application des dispositions nouvelles de l’article 514 du Code de procédure civile. »

Dans ses dernières conclusions au fond du 06 avril 2023, la S.A. COURTANO sollicite du tribunal de :

« -CONSTATER que les travaux de ravalement et de toiture, objet de la présente procédure, sont des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil,

— CONSTATER les manquements contractuels de Monsieur [I] [F], Mademoiselle [B] [F], Mademoiselle [T] [F] au regard de l’absence de production des états récapitulatifs et prévisionnels de travaux, de factures précises ainsi que des justificatifs de charges,

— CONSTATER que la société COURTANO n’agit pas dans un cadre diffamatoire ;

Par conséquent,

— A titre principal, DEBOUTER Monsieur [I] [F], Mademoiselle [B] [F], Mademoiselle [T] [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

— A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal de céans venait à considérer que ces travaux relèveraient, au moins partiellement, de l’obligation d’entretien du preneur, il appliquera au montant retenu la quote-part de 4440/10000 ème , la participation aux charges par le preneur ne pouvant excéder cette répartition

— EN TOUT ETAT DE CAUSE, REJETER toute demande de condamnation au titre d’une amende civile

Sur l’expertise judiciaire :

— A titre principal, PRENDRE ACTE que la société COURTANO s’oppose à toute expertise judiciaire ;

— A titre subsidiaire, PRENDRE ACTE des plus expresses protestations et réserves d’usage de la société COURTANO et METTRE à la charge de l’indivision [F] l’intégralité des frais de consignation au titre de la rémunération de l’expert.

A TITRE RECONVENTIONNEL :

— PRENDRE ACTE de la sommation faite à Monsieur [I] [F], Mademoiselle [B] [F], Mademoiselle [T] [F] d’avoir à produire :

°Une facture précise et détaillée des prestations réellement accomplies faisant apparaître l’ensemble des postes de travaux réalisés, leur nature et leur ampleur, ainsi que les postes relatifs aux plus-values et moins-values appliquées,

°Le compte rendu du maître d’œuvre d’exécution,

°L’état récapitulatif des travaux réalisés par le bailleur au cours des trois dernières années ayant précédé le renouvellement du bail pour l’année 2017,

°L’état prévisionnel des travaux à réaliser dans les trois années suivant le renouvellement du bail pour l’année 2017,

°L’état récapitulatif des travaux réalisés par le bailleur au cours des trois dernières années ayant précédé le renouvellement du bail pour l’année 2020,

°L’état prévisionnel des travaux à réaliser dans les trois années suivant le renouvellement du bail pour l’année 2020,

°les avis d’échéance précis depuis janvier 2015,

°les factures afférentes aux charges locatives facturées depuis janvier 2015,

°les régularisations annuelles de charges depuis janvier 2015,

°les avis fiscaux et de taxes depuis janvier 2015,

°l’état et la clé de répartition des charges de copropriété.

— CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [F], Mademoiselle [B] [F], Mademoiselle [T] [F] d’avoir à produire ces éléments sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à défaut pour eux d’avoir déférer à la présente sommation avant la clôture de la présente instance,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [F], Mademoiselle [B] [F], Mademoiselle [T] [F] au paiement de la somme de 10.000 € aux fins d’indemnisation du préjudice subi au regard de la résistance abusive de l’indivision [F],

— CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [F], Mademoiselle [B] [F], Mademoiselle [T] [F] à payer à la société COURTANO la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

— CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [F], Mademoiselle [B] [F], Mademoiselle [T] [F] aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés par Maître Marie SIMOES, Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’Article 699 du Code de Procédure Civile.

— DIRE y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du Jugement à intervenir incompatible avec la nature de l’affaire compte tenu du montant considérable des demandes financières formées par les requérants. »

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est venue à l’audience de plaidoiries du 14 novembre 2024 et a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient au préalable de préciser que les demandes tendant à voir « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, auxquelles le tribunal doit répondre, en ce qu’elles se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel.

En outre, étant constaté que les dernières conclusions des parties sur le fond de l’affaire sont antérieures au traitement par le juge de la mise en état de l’incident afférent à la production de pièces en original ou signées ainsi qu’au constat de l’absence d’accord pour une médiation et de demande d’expertise judicaire, le tribunal ne reviendra pas non plus sur ces points.

Sur la charge des travaux de couverture et de ravalement litigieux

Les demandeurs font valoir, à l’appui de leurs prétentions à ce titre, que la clause du bail relative aux travaux du 02 novembre 1967 met clairement ces travaux à la charge de la locataire, qu’ils ont bien la nature de travaux d’entretien, non de « grosses réparations » au sens de l’article 606 du code civil, qu’il n’est pas justifié qu’ils sont liés à la vétusté et qu’en tant que seuls propriétaires des bâtiments B et C dans lesquels ils ont été entrepris, dans des parties communes spéciales, ils en supportent intégralement la charge.

La défenderesse leur oppose qu’ils ne rapportent pas la preuve que les travaux de couverture ne sont pas de grosses réparations, qui sont à la charge du bailleur, et explique qu’ils ont, en réalité, fait réaliser en deux parties ces travaux.

Elle soutient également que dès lors que le ravalement intègre d’autres travaux tels que ceux de maçonnerie, de ferronnerie et de menuiserie, comme c’est le cas en l’espèce, il est qualifié de grosse réparation au sens de l’article 606 du code civil.

Elle ajoute que les bailleurs ne peuvent en tout état de cause lui réclamer le paiement de la totalité du coût des travaux effectués dans des parties communes et ne relevant pas des charges spéciales à un bâtiment mais des charges générales auxquelles la participation des consorts [F] est de 4440/10 000èmes des tantièmes généraux.

L’article L.145-40-2 du code de commerce, applicable aux baux conclus ou renouvelés à partir du 05 novembre 2014, dispose notamment que :

« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire:

1°Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel;

2°Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs. »

Selon l’article R.145-35 du code de commerce :

« Ne peuvent être imputés au locataire:

1°Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux;

2°Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent;

3°Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement;

4°Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail;

5°Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique. »

L’article 1719 du code civil dispose que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. (…)

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail; (…) »

L’article 1720 du même code ajoute que :

« Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Selon l’article 606 de ce code :

« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

Il est constant que le bailleur, tenu de délivrer et d’entretenir les lieux loués en état de servir à leur destination, ne peut restreindre ses obligations que par des clauses expresses, précises et interprétées de façon restrictive, et dans les limites, notamment des prévisions de l’article R.145-35 du code de commerce.

Il est également constant que les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil sont celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, tandis que les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble.

L’acte de renouvellement du bail du 27 février 2017 contient les clauses suivantes :

« CHARGES ET CONDITIONS

(…)

2°) Réparations

Le preneur (…) fera son affaire personnelle de toutes réparations, travaux d’entretien, travaux de réfection, travaux de ravalement, qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués à la seule exception des grosses réparations visées par l’article 606 du code civil.

Toutefois, il est convenu que le preneur n’aura pas à participer aux frais d’entretien, de réfection, de ravalement de la couverture du bâtiment A donnant sur le [Adresse 9].

(…)

ARTICLE XIV : Information au preneur sur les travaux réalisés par le bailleur dans le local objet du bail

Conformément aux dispositions de l’article L.145-40-2 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi n°04-626 du 18 juin 2024, le bailleur remet au preneur à la signature des présentes, puis tous les trois ans, les documents suivants :

1° Un état descriptif des travaux réalisés dans les trois années précédent le présent renouvellement de bail. (Annexe n°1)

2° Une description des travaux à envisager dans les trois années suivant le renouvellement du bail. (Annexe n°2) »

À l’annexe n°1, il est stipulé :

« Entre le 27 février 2014 et le 27 février 2017, le bailleur a fait procéder à la réfection de l’étanchéité d’une partie de la couverture du bâtiment B pour un montant de (…) (48 835,01 €).

Un devis d’un montant de (…) (39 411,10 €) avait été établi, mais l’état de dégradation de la couverture a contraint le bailleur à réaliser des travaux d’étanchéité supplémentaires en cours de chantier.

Le surcoût a donc été de (9 423,91 €) (…). »

L’annexe n°2 indique :

« Le bâtiment B nécessite la réalisation de travaux d’entretien et de réfection de la couverture, des travaux de ravalement et de désamiantage.

Le bâtiment C nécessite la réalisation de travaux de ravalement. »

*Sur les travaux de couverture

Le tribunal relève en premier lieu que les travaux de couverture ne sont pas expressément mis à la charge de la locataire par la clause du bail applicable au présent litige, soit celle figurant dans l’acte de renouvellement du 27 février 2017, comme ils l’étaient dans les clauses des baux antérieurs, notamment celui du 02 novembre 1967, auxquelles se réfèrent les bailleurs.

En outre, les pièces produites aux débats comportent peu de détail sur les travaux de couverture dont les bailleurs demandent le remboursement à la locataire.

En effet, le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 03 mai 2017 indique simplement que la couverture est dégradée et que la locataire s’est plainte d’infiltrations, ainsi que le coût des travaux votés, pour 124 567,59 € TTC.

Le devis de l’entreprise RAVIER, en première page, fait état de « travaux d’entretien et de réfection d’une partie de la couverture du bâtiment B » et précise que les « travaux proposés ne concernent pas le gros-œuvre du bâtiment B » , mais aussi que d’autres parties très dégradées de la couverture du bâtiment B, actuellement en béton, devront également faire l’objet de travaux qui seront réalisés par une autre entreprise.

Ce devis comprend notamment, pour ce qui est des postes retenus par l’assemblée générale des copropriétaires le 03 mai 2017, des prestations de « dépose de chéneaux encaissés », de « dépose sans remploi couverture zinc compris arrachage des bois, piochage des solins et divers », de « dépose de couverture en tuiles compris arrachage des bois et divers », de « réfection de chéneau », une « réfection de couverture zinc » sur 205,20 m2 et sur 78m2, ainsi qu’une « fourniture et pose d’une couverture en bac acier gris » sur 9 m2.

Le tribunal ne peut, au vu de ces deux pièces, apprécier l’importance exacte des travaux prévus par rapport à l’ensemble de la couverture du bâtiment.

Néanmoins, il est observé que leur prix est important et que ce devis prévoit le remplacement d’éléments conséquents de la toiture et non des réparations ponctuelles.

En outre, il ressort d’un jugement du tribunal de céans du 29 octobre 2019 (18ème chambre section 1) afférent à un litige, entre les mêmes parties, sur des travaux d’étanchéité de la couverture du bâtiment B, ainsi que de la mention de l’annexe 1 de l’acte de renouvellement du 27 février 2017, qu’une autre partie de la couverture du bâtiment avait déjà été refaite, sans que ces travaux ne constituent une réfection suffisante de la toiture.

Le devis RAVIER indique encore qu’il reste une partie très dégradée de la couverture du bâtiment B qui devra faire l’objet de travaux réalisés par une autre entreprise.

Dans ces conditions, il est manifeste que, comme le soutient la locataire, les travaux litigieux sont en réalité une réfaction de la couverture, effectuée en plusieurs fois.

Les bailleurs échouent donc à apporter la preuve, leur incombant, qu’il ne s’agirait pas d’une réfaction de la couverture entière au sens de l’article 606 du code civil, mais de travaux de réfection partielle de la couverture, et que la locataire devrait donc en supporter le coût.

Il convient, en conséquence, de rejeter les demandes des bailleurs au titre de la prise en charge de ces travaux.

*Sur les travaux de ravalement

La prise en charge des « travaux de ravalement » par le preneur est expressément prévue par la clause de l’acte de renouvellement du bail du 27 février 2017 applicable au présent litige.

Il est précisé, pour répondre complètement à la défenderesse, que le terme « ravalement » s’interprète nécessairement comme un « ravalement de façade » et qu’il ne se limite pas nécessairement à la pose d’une peinture.

Il est constant que le ravalement d’une façade au sens strict, soit le grattage du mur pour retirer un ancien enduit et la pose d’un nouvel enduit, ne constitue pas une grosse réparation au sens de l’article 606 du code civil.

Il est exact que, comme le soutient la locataire, il en va autrement lorsqu’il s’accompagne de restauration, modification ou renforcement des ouvrages principaux, puisque ces travaux touchent alors à la structure ou à la solidité de l’immeuble et relèvent des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil.

En revanche, tel n’est pas le cas, en l’espèce, des prestations décrites aux devis et factures produits aux débats, de « piochage des zones dégradées », « ragréage au mortier », « coffrage », « finition taloché », « reprofilage goutte d’eau », « application d’une couche de fixateur », « dépose de blocs de ventilation », « fourniture et pose de grillage galvanisé », fourniture et pose d’un sous-enduit et d’un enduit de finition, de la « purge des parties dégradées », « maçonnerie », « marouflage d’une trame de verre », de l’ « application de couches de micromortier », « grilles à ventelles », toutes ces prestations relevant de la seule pose de l’enduit de ravalement, qui inclut le retrait de l’ancien enduit pour disposer d’un support sain, ainsi qu’un coffrage, un grillage et un micromortier pour sa bonne réalisation.

Il s’agit donc de travaux en surface des murs, sans effet sur la structure ou la solidité de l’immeuble.

S’agissant de la « réfection d’un mur en parpaing », compte tenu de l’absence de précision sur la consistance de cette prestation et de son caractère mineur, puisqu’elle a été facturée à hauteur de 1 120 €, elle ne permet pas de remettre en cause la qualification des travaux de ravalement dans lesquels elle est incluse.

Il convient en conséquence de juger que la prise en charge de ces travaux incombait bien à la locataire et d’en tirer toutes conséquences.

*Sur la quote-part de charges de copropriété imputable à la locataire

S’agissant du montant des travaux de ravalement, la locataire note qu’ils ont été votés sur la base d’un devis de 57 885,60 € TTC et facturés à hauteur de 69 399,60 €, somme réclamée par les bailleurs et dont le montant n’est pas discuté.

Ceux-ci prétendent qu’ils sont seuls copropriétaires des bâtiments B et C sur lesquels les travaux litigieux ont été entrepris, et que le règlement de copropriété ainsi que l’état descriptif de division les classent dans les parties communes spéciales, de sorte qu’ils peuvent prétendre à leur remboursement intégral par la locataire, ce qu’elle conteste.

Il convient de rappeler que selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ; dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes (…) le gros œuvre des bâtiments (…).

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable du 1er janvier 2017 au 1er juin 2020, dispose que les copropriétaires sont tenus de (…) participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En l’espèce, le règlement de copropriété prévoit que :

— « L’ensemble immobilier sera divisé en trois bâtiments (…). Les bâtiments forment un ouvrage unique. » (p.13)

— Le bâtiment A est divisé en lots, n°1 à 33, le bâtiment B inclus les lots n°34 à 37 et le bâtiment C, les lots n°38 à 41. (6 et 7)

— « Les parties communes générales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires » et les parties communes spéciales « celles affectées à l’usage ou à l’utilité d’un ou plusieurs bâtiments ou locaux privatifs de bâtiments , ou de l’un ou de plusieurs d’entre eux, sans pour autant l’être à l’usage de tous » ; « il en est notamment ainsi pour chaque bâtiment (…) » des « éléments qui assurent le clos, le couvert (…) », « les murs porteurs ou non », (…) les « revêtements, ornementations, décorations et éléments extérieurs des façades (…) » (p.21 et 22).

Néanmoins, en son chapitre V, relatif aux charges de l’ensemble immobilier (p.30 et suivantes),ledit règlement de copropriété dispose que « les frais d’entretien et de réparation de gros-œuvre et de second œuvre, y compris les frais de reconstruction des parties communes ci-dessus définies » sont « réparties entre tous les copropriétaires du bâtiment au prorata de leur quote-part dans les parties communes », selon un tableau de répartition entre tous les copropriétaires en fonction des tantièmes de leurs lots sur l’ensemble de la copropriété figurant en suite de cette disposition, tandis que les charges spéciales à chacun des bâtiments, énumérées limitativement comme étant celles afférentes aux escaliers, couloirs, cage d’ascenseur et ascenseur, sont seules réparties entre les seuls copropriétaires des bâtiments intéressés.

Dès lors, bien que les façades des bâtiments B et C sont des parties communes spéciales, il n’est pas justifié que les charges afférentes doivent être supportées exclusivement par les copropriétaires ayant des lots dans ceux-ci et, par conséquent, que les bailleurs peuvent réclamer le remboursement de la totalité desdites charges à leur locataire.

En conséquence, il est justifié de limiter l’obligation de remboursement de la locataire à la quote-part des bailleurs dans les parties communes de l’immeuble conformément au règlement de copropriété.

Ceux-ci ne donnant pas d’indication sur leur quote-part, et ne contestant pas la proportion de 4 440/10 000èmes des tantièmes généraux évoquée par la locataire, cette quote-part sera retenue.

De la sorte, il convient de chiffrer le coût des travaux de ravalement dont les bailleurs peuvent réclamer le remboursement à la locataire à la somme de :

4 440/10 000èmes de 69 399,60 € = 30 813,42 €.

La locataire sera donc condamnée à payer cette somme.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, la locataire sera condamnée à payer les intérêts au taux légal produits par cette somme depuis l’assignation du 07 mai 2020 valant mise en demeure de la régler, étant jugé ci-après que les sommations délivrées antérieurement n’ont pu produire effets.

Ces intérêts pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail, d’expulsion de la locataire et de condamnation de celle-ci à payer une indemnité d’occupation majorée

L’article L.145-41 du code de commerce dispose, en son alinéa 1er, que :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Il est constant que le commandement doit indiquer avec précision les clauses du contrat auxquelles le preneur aurait contrevenu, ainsi que les griefs formulés à son encontre ; le commandement confus, de nature à empêcher son destinataire de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d’y apporter la réponse appropriée dans le délai requis, est de nul effet.

En l’espèce, la locataire conteste la validité des sommations des 25 octobre 2017 et 09 octobre 2019, faisant valoir qu’elles visent une clause du bail expiré, qui n’était plus applicable au moment de leur délivrance :

« Il (le preneur) fera son affaire personnelle de toutes les grosses ou menues réparations d’entretien qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués, en particulier le preneur aura à sa charge le ravalement des bâtiments donnant sur la [Adresse 11] et la façade sur le [Adresse 9], ainsi que la réfection, réparation et entretien de toutes clôtures ou couverture concernant les lieux loués. Toutefois, il est convenu que le preneur n’aura pas à participer aux frais d’entretien et de réparation de la couverture de l’immeuble d’habitation située sur le [Adresse 9] ».

Il est exact que cette clause n’était plus applicable entre les parties, la nouvelle clause étant différente, notamment en ce qu’elle prend en compte les changements résultant de l’entrée en vigueur de la loi Pinel et n’impute plus la charge des travaux relevant de l’article 606 du code civil au preneur ; dans ces conditions, le visa erroné de la clause à laquelle il est reproché à la locataire d’avoir manqué prive la sommation de ses effets.

En conséquence, les bailleurs ne peuvent se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire ni prétendre à l’expulsion de la locataire et au paiement d’une indemnité d’occupation majorée ; leurs demandes à ce titre seront rejetées.

Sur la demande de paiement d’une amende civile et les demandes réciproques d’indemnité pour procédure abusive

L’article 32-1 du code de procédure civile prévoit que :

« Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 € sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

Selon l’article 1240 du code civil, quiconque par sa faute cause un dommage à autrui lui en doit réparation.

L’action ou la défense en justice constituent un droit et ne dégénèrent en abus justifiant, si elles causent un préjudice, une condamnation à des dommages et intérêts qu’en cas de malice, mauvaise foi, erreur équipollente au dol ou légèreté blâmable.

Il est rappelé qu’il est constant que celui qui obtient, même partiellement, gain de cause, ne peut être condamné pour procédure abusive.

Au soutien de leur demande de condamnation de la défenderesse au paiement d’une amende civile, les demandeurs lui reprochent d’avoir contesté l’authenticité de l’exemplaire du bail renouvelé et de ses annexes produits aux débats, ce afin de retarder l’issue de la procédure en paiement de travaux.

Toutefois, force est de constater qu’il a été produit un exemplaire des annexes ne comportant pas de signature, de sorte que la locataire, exerçant ses droits de la défense, n’en a pas fautivement discuté la valeur.

En outre, il ressort des éléments de la cause que les parties ont des relations contentieuses menant à des procédures judiciaires longues, de sorte que le tribunal ne saurait considérer que son comportement procédural justifie le prononcé d’une amende civile.

Par ailleurs, chacune des parties obtenant partiellement gain de cause, elles ne sauraient ni l’une ni l’autre être condamnées au paiement d’une indemnité pour procédure abusive.

Les demandes de paiement d’une amende civile, ainsi que de paiement d’indemnité pour comportement procédural ou pour résistance abusifs seront donc rejetées.

Sur la demande de production de pièces sous astreinte

La défenderesse réclame la condamnation de ses bailleurs à produire, sous astreinte, diverses pièces relatives aux travaux litigieux, sur lesquels il a été statué ci-avant, des états récapitulatifs de travaux ou états prévisionnels de travaux pour le renouvellement du bail en 2017 ou à son échéance de 2020, les avis d’échéance précis depuis janvier 2015, les factures afférentes aux charges locatives facturées depuis janvier 2015, les régularisations annuelles de charges depuis janvier 2015, les avis fiscaux et de taxes depuis janvier 2015, ainsi que l’état et la clé de répartition des charges de copropriété.

La demande de production de pièce par une partie est régie par les articles 138, 139 et 142 dudit code, lesquels prévoient que si, au cours d’une instance, une partie entend faire état d’un acte auquel elle n’a pas été partie ou d’une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l’affaire d’ordonner la délivrance d’une expédition ou la production de l’acte ou de la pièce ; le juge, s’il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l’acte ou de la pièce en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu’il fixe, au besoin à peine d’astreinte.

La production forcée d’un acte ou d’une pièce ne peut être ordonnée que si celle-ci présente une utilité pour la solution du litige.

En l’espèce, la production des pièces réclamées ne présente pas d’utilité pour la solution du litige en l’absence de demande afférente aux charges concernées par ces documents, autres que celles relatives aux travaux litigieux, sur lesquelles le tribunal a pu statuer sans les éléments manquants.

En tout état de cause, si les bailleurs ne fournissent pas les justificatifs des charges appelées à la locataire, celle-ci peut se prévaloir de toutes les conséquences de droit.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à cette demande, qui sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les circonstances de la cause commandent de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens qu’elle a exposés, y compris les frais de commandement de payer, et de rejeter leurs demandes réciproques au titre de leurs frais irrépétibles.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement rendu publiquement, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la S.A. COURTANO à payer à monsieur [I] [F] ainsi qu’à mesdames [B] et [T] [F] une somme de trente-mille-huit-cent-treize euros et quarante-deux centimes (30 813,42 €) au titre du remboursement des travaux de ravalement de façade des bâtiments B et C, avec intérêts au taux légal depuis le 07 mai 2020, qui pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an ;

REJETTE le surplus de la demande de paiement de monsieur [I] [F] ainsi que de mesdames [B] et [T] [F] au titre des travaux de couverture et de ravalement de façade ;

DÉBOUTE monsieur [I] [F] ainsi que de mesdames [B] et [T] [F] de leurs demandes :

— de condamnation au paiement d’une amende civile,

— de paiement de dommages et intérêts,

— de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, d’expulsion de la locataire et de paiement d’une indemnité d’occupation majorée,

— au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.A. COURTANO de ses demandes de dommages et intérêts ainsi que de production de pièces sous astreinte et de paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés, en ce compris les frais de sommations de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 13 Février 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA