TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

MINUTE N° 2025/761

AFFAIRE : N° RG 25/00051 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3SAL

Copie à :

M^e David BERTRAND

Copie exécutoire à :

M^e Caroline VERGNOLLE

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 Septembre 2025

DEMANDERESSE :

Madame [C] [B]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-000476 du 05/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Représentée par M^e Caroline VERGNOLLE, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. CHATEAU DE COUSSERGUES

RCS [Localité 5] n°331 705 954

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e David BERTRAND, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

Greffière : Françoise SENDAT,

Magistrat ayant délibéré : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 27 Juin 2025

DECISION :

contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2025 par Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat en date du 9 octobre 2021, la SARL CHATEAU DE COUSSERGUES a donné à bail à Madame [C] [B] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 7], à [Adresse 8] ([Adresse 2]) pour un loyer initial mensuel de 500 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, Madame [C] [B] a assigné la SARL CHATEAU DE COUSSERGUES devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS aux fins de la voir :

Condamner à lui verser la somme de 3000 € au titre du préjudice de jouissance et moral subi ;Condamner à lui verser la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 27 juin 2025, à laquelle l’affaire a été évoquée Madame [C] [B], représentée par son conseil lequel dépose son dossier, maintient ses demandes et sollicite que la SARL CHATEAU DE COUSSERGUES soit déboutée de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, à titre subsidiaire de fixer la dette locative à la somme 118 € et ordonner le paiement de la dette locative sur 2 ans.

La SARL CHATEAU DE COUSSERGUES représentée par son conseil lequel dépose son dossier, sollicite de voir Madame [C] [B] déboutée de l’ensemble de ses demandes et à titre reconventionnelle qu’elle soit condamnée à lui payer la somme de 17.138 € au titre des loyers d’octobre 2021 à juin 2023 et la condamner à lui verser la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 751-1 du code de procédure civile qui dispose : A peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire.

En l’espèce, Madame [C] [B] produit un constat de carence en date du 14 octobre 2024 par un conciliateur de justice, qui établit qu’une tentative de règlement amiable a eu lieu et ce même si elle n’a pas abouti. L’action de Madame [C] [B] est à ce titre recevable.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur les préjudices de Madame [C] [B] :

Au titre de l’article 1709 du code civil le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites répondant au critère de performance énergétique minimale définie par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier, notamment du constat de décence établi le 2 juin 2022 par les services de l’agence de l’Habitat de la Communauté d’agglomération [Localité 5] Méditerranée, que le logement donné à bail le 19 octobre 2021 à Madame [C] [B], présentait plusieurs manquements aux dispositions du Règlement Sanitaire et départementale et au Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, et entre autre l’absence de chauffage, et de VMC et de fosse septique, nécessaire mise aux normes électriques, la création d’un compteur électrique individuel, révision de la toiture pour les plus importants.

Madame [C] [B] a vécu jusqu’à son départ en juin 2023, dans un logement non décent et dont les nombreux désordres sont de l’unique responsabilité du propriétaire qui ne peut ignorer l’obligation qui pèse sur lui de fournir un logement avec un chauffage et une ventilation en bon état de fonctionnement.

Il est constant que l’absence de chauffage, l’aération et la ventilation défectueuses d’un logement, la toiture défectueuse sont à l’origine d’humidité et de moisissures pouvant entrainer des problèmes de santé et des conditions d’occupation altérées. Dans ces circonstances Madame [C] [B] est fondée à demander la somme de 3000 € au titre du préjudice de jouissance et moral ayant vu ses conditions de vie dégradées pendant presque deux années.

Sur les demandes reconventionnelles :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier et notamment des factures établies (20/12/2022 ; 25/06/2022 ; 06/03/2023) par la SARL CHATEAU DE COUSSERGUES qu’il a été convenu entre la locataire et le bailleur que les loyers d’octobre 2021 à septembre 2022 soit 2.184 euros (182 euros x 12 mois) seraient déduits pour travaux dans le logement, que cette déduction ne trouve pas à s’appliquer au-delà d’octobre 2022, de sorte qu’à partir du mois d’octobre 2022 et jusqu’à son départ le 3 juin 2023, Madame [C] [B] reste redevable du loyer soit 956 euros (8 mois x 182 euros) après déduction du dépôt de garantie de 500 euros.

Elle sera condamnée à payer cette somme.

Sur les demandes accessoires

La partie défenderesse succombe essentiellement à la procédure, elle sera condamnée aux dépens.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la requérante, l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il lui sera alloué la somme de 1000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile, sans qu’aucun motif ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

FIXE le préjudice subi par Madame [C] [B] à la somme de 3000 euros ;

FIXE la dette locative de Madame [C] [B] aux dépens de la SARL CHATEAU DE COUSSERGUES à la somme de 956 € ;

ORDONNE la compensation entre les créances et condamne la SARL CHATEAU DE COUSSERGUES à payer à Madame [C] [B] la somme de 2044 € (deux mille quarante-quatre euros) ;

CONDAMNE la SARL CHATEAU DE COUSSERGUES à payer à Madame [C] [B] la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SARL CHATEAU DE COUSSERGUES aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé le DIX-NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,