TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 23 MARS 2026

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 23/12162 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YR6D

N° de MINUTE : 26/00208

Monsieur, [U], [N]

né le 23 Décembre 1991 à, [Localité 2],

[Adresse 1],

[Localité 3]

représenté par Maître Sabrina GOZLAN-JANEL de la SELARL GOZLAN-JANEL, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DEMANDEUR

C/

Société SCCV, [Localité 4] DE L’OURCQ C6C7,

[Adresse 2],

[Localité 5]

représentée par Maître Hélène LABORDE de la SELARL DELSOL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : T07

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’ article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffière.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte reçu le 22 mars 2019, M., [N] a acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la SCCV, [Adresse 3] les lots 71, 205 et 27 au sein d’un ensemble immobilier en copropriété sis à, [Localité 6], dont la date de livraison a été fixée au troisième trimestre 2020.

La livraison est intervenue le 7 janvier 2022 et M., [N] a procédé à la consignation de l’appel de fonds « remise des clés » d’un montant de 11 209,40 euros auprès de la caisse des dépôts et consignations.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 20 décembre 2023, M., [N] a fait assigner la SCCV, [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de son préjudice.

Par acte d’huissier du 3 janvier 2024, la SCCV, [Adresse 3] a fait assigner M., [N] devant le tribunal judiciaire de Bobigny.

Les instances ont été jointes par mention au dossier.

Par ordonnance du 14 octobre 2024, le juge de la mise en état a notamment :

— annulé l’assignation délivrée par M., [N] à la SCCV le 20 décembre 2023 ;

— déclaré la SCCV, [Adresse 3] prescrite en sa demande de déconsignation du prix de la vente en l’état futur d’achèvement consentie à M., [N] par acte du 22 mars 2019.

La SCCV, [Adresse 3] a interjeté appel de cette ordonnance.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 janvier 2026 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 16 février 2026.

Le jugement a été mis en délibéré au 23 mars 2026, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 octobre 2024, M., [N] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— débouter la SCCV, [Adresse 3] de l’intégralité de ses demandes ;

— déclarer nulle la clause aux termes de laquelle « Pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter, sauf en ce qui concerne le retard de paiement de l’acquéreur, dès à présent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité » ;

Subsidiairement,

− réputer non écrite la clause aux termes de laquelle « Pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter, sauf en ce qui concerne le retard de paiement de l’acquéreur, dès à présent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité » ;

En tout état de cause,

— condamner la SCCV, [Adresse 3] à régler à M., [N] la somme de 40 910 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices consécutifs au retard de livraison ;

— assortir les condamnations à intervenir du paiement des intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2022, date du courrier de mise en demeure, avec anatocisme ;

— condamner la SCCV, [Adresse 3] à régler à M., [N] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

− condamner la SCCV, Rives de l’Ourcq C6C7 aux dépens ;

— rire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 février 2025, la SCCV, Rives de l,'[Adresse 4] C6C7 demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— débouter M., [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Subsidiairement, en cas de condamnation de la société, Rives de l,'[Adresse 4] C6C7 :

— juger n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

En tout état de cause :

— condamner M., [N] à verser 8 000 euros à la société, Rives de l’Ourcq C6C7 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M., [N] aux entiers dépens avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales en paiement

L’article 1611 du code civil dispose que, dans tous les cas, en ce compris celui de la vente d’immeuble à construire prévu par l’article 1601-1 du même code, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Par ailleurs, l’article 1103 du code civil dans sa rédaction applicable au litige dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, sans quoi la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut, selon l’article 1217 du même code, refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, et/ou demander réparation des conséquences de l’inexécution, le tout cumulable avec l’octroi de dommages et intérêts au sens de l’article 1231-1 du même code.

Il y a lieu de préciser que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive, qu’il s’agisse de l’admission de la preuve par simple attestation du maître d’œuvre, ou du doublement du délai des périodes de suspension (voir en ce sens : Cass, Civ 3, 24 octobre 2012, 11-17.800 et 23 mai 2019, 18-14.212).

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bien a été livré le 7 janvier 2022, soit avec 464 jours de retard, de sorte qu’il convient d’examiner les cas de suspension légitime du délai de livraison stipulés à l’acte de vente.

Après rappel des clauses légitimes de suspension, l’acte de vente précise que « pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter, sauf en ce qui concerne le retard de paiement de l’acquéreur, dès à présent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité », cette clause faisant l’objet de critiques de la part de M., [N] qu’il convient d’examiner.

Sur la demande tendant à voir annuler la clause de référence à un certificat du maître d’œuvre d’exécution

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

A ce titre, l’article 1112-1 du code civil précise que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Par ailleurs, l’article 1137 du code civil, dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait dissuadé de contracter.

M., [N] se fonde d’abord sur les dispositions de l’article 1112-1 du code civil, prévoyant le devoir précontractuel d’information, qui n’est nullement sanctionné par la nullité, de sorte que la demande est insusceptible de prospérer.

M., [N] se fonde ensuite sur les dispositions de l’article 1137 du code civil, arguant d’un dol du promoteur constitué par la dissimulation du lien capitalistique l’unissant au maître d’œuvre d’exécution, alors que les vices du consentement ouvrent seulement la voie à l’annulation de l’entier contrat, ce qui n’est manifestement pas son souhait.

Du tout, il résulte que la demande d’annulation de la clause sera rejetée.

Sur la demande en réputation non écrite de la clause de référence à un certificat du maître d’œuvre d’exécution

Aux termes de l’article 1170 du code civil, toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1601-1 du code civil, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

En l’espèce, il résulte des stipulations du contrat que l’attestation du maître d’œuvre relevant les intempéries doit être étayée par les relevés de la station météorologique la plus proche mais qu’elle suffit, conformément à la volonté des parties, à faire la preuve des autres causes légitimes de report dans la mesure où elle est établie sous la propre responsabilité de son auteur, ceci induisant sa qualité de tiers par rapport au contrat de vente.

Les parties s’opposent seulement sur la qualité de tiers du maître d’œuvre la société Ecotech, la SCCV soutenant que cette qualité est démontrée du fait de la personnalité morale distincte de la société venderesse et de la société de maîtrise d’œuvre et de l’absence de preuve d’une immixtion entre les deux sociétés, les acquéreurs invoquant la collusion d’intérêts manifeste entre le vendeur et le maître d’œuvre, tous deux étant capitalistiquement liés à la société Pichet Promotion.

Nonobstant l’autonomie des personnes morales, les gérants associés de la société venderesse et le gérant associé de la société de maîtrise d’œuvre sont une seule et même personne, et la communauté d’intérêts manifeste entre le vendeur et le maître d’œuvre est de nature à faire naître un doute légitime sur l’indépendance de ces deux opérateurs l’un par rapport à l’autre et sur l’autonomie de leur responsabilité respective dans la rédaction des attestations litigieuses.

Ainsi, en offrant la possibilité à la venderesse de couvrir les éventuels retards par une simple attestation signée d’une entreprise à laquelle elle est unie par des liens d’intérêt manifestes, la clause contredit l’obligation essentielle du vendeur en l’état de futur achèvement disposée par l’article 1601-1 du code civil, c’est-à-dire de livrer un bien au terme convenu.

Il s’ensuit que la clause de référence à un certificat du maître d’œuvre doit être réputée non écrite.

Le tribunal entend néanmoins préciser que, s’agissant de la preuve de faits juridiques, qui est libre par principe, le fait que la clause ait été réputée non écrite ne prive pas les attestations du maître d’œuvre de valeur probante ; simplement, à défaut d’élément corroborant, elles ne suffiront à établir la preuve des évènements susceptibles de reporter le délai de livraison.

Sur l’impact de l’épidémie de Covid-19

La SCCV se prévaut de l’impact des mesures gouvernementales décidées dans le cadre de la lutte contre la propagation de l’épidémie de Covid-19, qu’il y a lieu de retenir s’agissant d’un motif dont la nature est conforme au contrat, mais dans la limite des 56 jours (112 après application de la clause de doublement, dont il faut rappeler qu’elle a été validée par la Cour de cassation – cf. supra) de confinement national, du 16 mars au 11 mai 2020, en l’absence d’élément permettant d’établir et quantifier une incidence plus conséquente sur le chantier litigieux, en terme d’insuffisance de personnel, de ralentissement des tâches ou de difficultés d’approvisionnement, qui ne saurait se déduire d’une simple attestation du maître d’œuvre.

Sur les intempéries

Ce motif est conforme à la lettre du contrat et étayé par la combinaison des attestations du maître d’œuvre et des relevés météorologiques, qui permettent de retenir, après application de la clause de doublement (49,5*2=) 99 jours.

En réponse aux arguments du demandeur, qui soutient que les intempéries ne peuvent être retenus au rang des causes légitimes de retard à compter du jour où l’immeuble s’est trouvé hors d’eau, le tribunal estime :

— qu’il ne peut ni distinguer selon que l’immeuble soit hors d’eau ou non sauf à dénaturer la lettre claire et précise de la clause, ni ajouter une condition sauf à manquer au principe de l’intangibilité contractuelle ;

— qu’en vertu de la force obligatoire qui lie non seulement les parties mais aussi le juge, il ne peut passer outre le formalisme probatoire librement convenu par les parties alors qu’il n’est saisi d’aucune critique d’annulation ou tendant à la réputation non écrite de la clause ;

— que, sauf meilleure démonstration technique, un chantier peut parfaitement être perturbé par les intempéries y compris lorsque l’immeuble est hors d’eau.

Sur le retard lié aux concessionnaires

Si le motif est conforme à la lettre du contrat, force est de constater que la SCCV n’offre ici d’autre preuve que l’attestation du maître d’œuvre de sorte que, cette dernière étant insuffisamment probante, le délai de livraison ne saurait en être rallongé.

Sur le refus de livraison des parties communes par le syndic de copropriété

Le tribunal opposera ici à la SCCV que le refus de réception des parties communes par le syndic n’est pas stipulé parmi les clauses de report légitime du délai de livraison, de sorte qu’il ne saurait être retenu.

Sur l’indemnisation des préjudices

La SCCV expose sa responsabilité à l’égard de M., [N] pour (464-112-99=) 253 jours (8,3 mois), de sorte qu’il y a lieu :

— de rejeter la demande au titre des frais de relogement, qui ne repose que sur un projet de protocole d’accord faisant mention d’une location Airbnb sans preuve complémentaire (alors qu’il est aisé de produire une facture émise par la plateforme ou une quittance) ni la moindre indication de durée, de sorte qu’il y a lieu de considérer que la réalité du préjudice est insuffisamment établie ;

— (2825,33*253/464=) 1 540,54 euros au titre des frais intercalaires correspondant aux 253 jours de retard illégitime (la somme demandée par M., [N] ayant été prise comme base de calcul dans l’hypothèse d’un retard illégitime de 464 jours) ;

—  317,78 euros au titre des frais d’annulation du camion de déménagement prévu le 2 novembre 2021 dans la mesure où ces frais n’auraient été supportés si la livraison avait eu lieu à la date convenue ;

—  2 500 euros au titre de son préjudice moral, justifié compte tenu du temps d’attente.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la

charge d’une autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la SCCV, [Localité 7] de l’Ourcq C6C7, succombant à l’instance.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCCV, [Adresse 5], condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à M., [N] une somme qu’il est équitable, en l’absence de preuve des frais exposés, de fixer à 3 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M., [N] de sa demande d’annulation de la clause de référence à un certificat du maître d’œuvre d’exécution ;

REPUTE non écrite la clause ainsi stipulée au contrat de vente du 22 mars 2019 : « Pour l’appréciation des événements ci- dessus évoqués les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter, sauf en ce qui concerne le retard de paiement de l’acquéreur, dès à présent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité » ;

DEBOUTE M., [N] de sa demande en paiement au titre des frais de relogement ;

CONDAMNE la SCCV, [Adresse 5] à payer à M., [N] les sommes suivantes :

—  1 540,54 euros au titre des frais intercalaires

—  317,78 euros au titre des frais d’annulation du camion de déménagement ;

—  2 500 euros au titre du préjudice moral ;

MET les dépens à la charge de la SCCV, [Adresse 6] C6C7 ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCCV, [Adresse 5] à payer à M., [N] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCCV, [Adresse 6] C6C7 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute est signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, Le président,