TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00471 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3YXE

MINUTE N°2025/ 703

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 16 Décembre 2025

S.C.I. LES POMMIERS

c/

[F] [W], [T] [U]

Copie délivrée à

Monsieur [F] [W] et Madame [T] [U]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Audrey LISANTI

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.C.I. LES POMMIERS

inscrite au RCS de [Localité 8] sous le n° 841 061 807, venant aux droits et obligations de Monsieur [V] [S]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Audrey LISANTI, avocat au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [W]

né le 15 Mars 1983 à [Localité 10] (SUISSE)

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparant en personne

Madame [T] [U]

née le 22 Mai 1983 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 21 octobre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 25 février 2014 avec prise d’effet au 15 mars 2014, M. [S] a donné à bail à M. [W] [F] et Mme [U] [T] une villa à usage d’habitation sise [Adresse 5] pour un loyer initial mensuel de 825.00 € et 65.00 € pour provision sur charges .

Par acte notarié en date du 2 juillet 2020, M. [S] et son épouse ont vendu à LA SCI LES POMMIERS 4 villas sises [Adresse 6].

Des loyers étant demeurés impayés, LA SCI LES POMMIERS, selon acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2025, a fait signifier à M. [W] [F] et Mme [U] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse dans le contrat de bail, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, pour un montant total de 3333.71 € dont 3136.58 € en principal au titre des arriérés de loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, LA SCI LES POMMIERS a assigné M. [W] [F] et Mme [U] [T] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au 22 juillet 2025 ;

— Déclarer le bail résilié ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de M. [W] [F] et Mme [U] [T] et de toute personne dans les lieux de leur chef et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;

— Condamner solidairement M. [W] [F] et Mme [U] [T] au paiement de la somme de 2879.13 € correspondant à l’arriéré de loyers et indemnité d’occupation sans titre à la date du 5 août 2025 ;

— Condamner solidairement M. [W] [F] et Mme [U] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer soit 933.35 € et de 110.00 € de provision sur charges à compter du 9 janvier 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés ;

— Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la dé »cision à intervenir ;

— Condamner solidairement M. [W] [F] et Mme [U] [T] au paiement de la somme de 600.00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le commandement de payer du 26 novembre 2024 ;

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. Il en ressort que les impayés de loyers sont liés à une perte de revenus, à une facture d’eau de 3000.00 € due à une fuite et à un conflit avec le propriétaire. Le paiement du loyer aurait repris et le couple s’engagerait à régler la totalité de sa dette avant l’audience.

Appelée à l’audience du 7 octobre 2025 l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à celle du 21 octobre 2025 afin de vérifier l’apurement de la dette par virement au jour de l’audience.

A cette audience, le conseil de LA SCI LES POMMIERS confirme que la dette a été réglée, se désiste de son action en acquisition de la clause résolutoire et résiliation de bail, maintient le surplus de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens et il dépose.

M. [W] [F] et Mme [U] [T] comparaissent. Ils déclarent que dans tous les cas ils seront contraints de partir et contestent d’avoir à être condamnés au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 22 août 2025 soit plus de six semaines avant la première audience du 7 octobre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, LA SCI LES POMMIERS justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 26 mai 2025 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 21 août 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par LA SCI LES POMMIERS apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail de location conclu le 25 février 2014 avec prise d’effet au 15 mars 2014 contient une clause résolutoire (article 2.11) qui prévoit qu’après un délai de deux mois au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 mai 2025 à M. [W] [F] et Mme [U] [T] pour la somme de 3333.71 € dont 3136.58 € au titre des arriérés locatifs.

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater en l’espèce que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail locatif étaient réunies à la date du 23 juillet 2025 au titre des arriérés locatifs.

3°) Sur le désistement de LA SA SCI LES POMMIERS

A l’audience, le conseil de LA SCI LES POMMIERS indique que la dette a été réglée et que dès lors il se désiste de son action en acquisition de la clause résolutoire, de la résiliation du bail ainsi que de ses demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

M. [W] [F] et Mme [U] [T] présents à l’audience ne formulent aucune observation à ce sujet.

Dès lors il y a lieu de constater le désistement LA SCI LES POMMIERS de son action en résiliation du bail et de tous ses effets et conséquences.

Sur les mesures accessoires et la solidarité

Aux termes des dispositions de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas.

L’article 1313 du même code stipule quant à lui que la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l’un des débiteurs solidaires n’empêchent pas le créancier d’en exercer de pareilles contre les autres.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause de solidarité entre les locataires (article 2.17) qui sera dès lors ordonnée.

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce le conseil de LA SCI LES POMMIERS maintient sa demande.

M. [W] [F] et Mme [U] [T] la contestent.

Dès lors, considérant que la dette locative n’a été réglée qu’après l’acte introductif d’instance, au visa de l’article sus visé, il y a lieu de condamner solidairement M. [W] [F] et Mme [U] [T] au paiement des entiers dépens de l’instance.

En revanche LA SCI LES POMMIERS sera déboutée de sa demande concernant le commandement de payer en date du 26 novembre 2024 qui ne correspond pas au commandement de payer délivré le 5 novembre 2024 lequel a par ailleurs été honoré et qui n’est pas en plus produit à l’instance.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En la cause l’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence M. [W] [F] et Mme [U] [T] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 300 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 février 2014 avec prise d’effet au 15 mars 2014 entre d’une part M. [S], aux droits desquels se substitue légalement LA SCI LES POMMIERS, et d’autre part M. [W] [F] et Mme [U] [T] concernant une villa à usage d’habitation sise [Adresse 5] sont réunies à la date du 23 juillet 2025 en raison du non-paiement des arriérés locatifs ;

CONSTATONS le désistement de LA SCI LES POMMIERS de sa demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et de ses conséquences, la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation lesquelles prétentions deviennent par suite sans objet ;

CONDAMNONS solidairement M. [W] [F] et Mme [U] [T] aux entiers dépens de la présente instance ;

DEBOUTONS LA SCI LES POMMIERS de sa demande de paiement du commandement de payer en date du 26 novembre 2024 et du surplus ;

CONDAMNONS solidairement M. [W] [F] et Mme [U] [T] au paiement de la somme de 300.00 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de solidaire de M. [W] [F] et Mme [U] [T] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,