TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Ordonnance du : 20 Juin 2025

N° RG 25/00158 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3TH3

N° Minute : 25/377

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ENTRE

S.C.I. MACADAM prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Nathalie JOUKOFF, avocat au barreau de BEZIERS

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET

S.A.R.L. L&O BAR prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Benjamin EQUIN, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR

D’AUTRE PART

COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:

Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier

Magistrat ayant délibéré:

Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l’audience Publique du 27 Mai 2025 et qu’il en ait été délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue ce jour.

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice, en date du 05 avril 2024, devant le président du tribunal judiciaire de BÉZIERS à la demande de la société civile immobilière MACADAM, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SCI MACADAM), propriétaire de locaux commerciaux sis, [Adresse 7] AGDE, donnés à bail à la société à responsabilité limitée L&O BAR, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SARL L&O BAR), pour faire constater la résolution dudit bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, obtenir son expulsion et sa condamnation à lui payer une provision de 12.074,00 € à valoir sur les loyers et charges impayés, une indemnité d’occupation correspondant au montant actuel des loyers et des charges et une somme de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandent délivré par commissaire de justice,

Vu la décision ordonnant une médiation et la radiation de l’affaire en date du 19 juillet 2024,

Vu la demande de réinscription au rôle des affaires en cours reçue le 03 mars 2025 et la réinscription du dossier avec avis aux avocats constitués, en date du 04 mars 2025, pour l’audience du 25 mars 2025 à 09h00, l’une des parties n’ayant pas consigné la somme nécessaire à la médiation,

Vu les audiences du 25 mars 2025 et du 29 avril 2025 où les parties ont sollicité le renvoi de l’examen de l’affaire à une audience ultérieure,

Vu les conclusions déposées aux intérêts de la SARL L&O BAR, qui à titre principal, sollicite le débouté de l’intégralité des demandes adverses, qui à titre subsidiaire, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octrois de délais de paiement, qui à titre infiniment subsidiaire, souhaite voir ordonner une mesure de médiation et qui en tout état de cause, souhaite voir juger qu’il n’y aura pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et que chacune des parties conservera la charge de ses dépens,

Vu les conclusions complétives déposées aux intérêts de la SCI MACADAM, qui a repris l’intégralité de ses demandes initiales, sauf à actualiser sa demande provisionnelle à la somme de 13.954,00 € et à solliciter le débouté des demandes adverses,

Vu l’audience du 27 mai 2025, où les demandes et prétentions des parties ont été reprises oralement,

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance ainsi qu’aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience,

MOTIFS

1. Sur la résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. Il est par conséquent nécessaire que le bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, que la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation, que les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

En l’espèce, la SCI MACADAM justifie, par la production de l’acte de cession de droit au bail en date du 02 mars 2023 et de l’avenant au contrat de bail commercial en date du 13 mars 2023, du commandement de payer en date du 26 janvier 2024 et de l’assignation en date du 05 avril 2024, que son locataire a, sur la période considérée, cessé de payer ses loyers et restait à lui devoir une somme correspondant à des loyers impayés.

L’acte de cession de droit au bail et l’avenant au contrat de bail commercial, stipulent que le loyer annuel hors taxes est de 18.000,00 € payable en douze fractions égales de 1.500,00 €.

Au jour de la délivrance du commandement de payer, la somme impayée était calculée de la manière suivante :

Loyers d’octobre à décembre 2023 : 4.860,00 € (soit 1.620,00 € X 3 mois) ;

Taxe foncière 2023 : 733,77 € ;

Loyer de janvier 2024 : 1.620,00 € ;

Soit une somme impayée totale de : 7.213,77 €

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 26 janvier 2024, est demeuré infructueux à compter du 26 février 2024, de sorte que le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

Si les loyers et charges locatives querellées ont été réglées postérieurement par la SARL L&O BAR, cela ne remet pas en cause la validité, du commandement de payer, de l’acquisition de la clause résolutoire et de la présente procédure. Ainsi la SARL L&O BAR sera déboutée de sa demande principale.

L’obligation de la SARL L&O BAR de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Le maintien dans les lieux de la SARL L&O BAR causant un préjudice à la SCI MACADAM, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçue si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

2. Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (le président du tribunal statuant en référé) peut toujours accorder une provision au créancier ».

Si le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, il doit conserver un caractère provisionnel.

En l’état des éléments versés aux débats, il n’est pas sérieusement contestable que le locataire soit redevable des sommes suivantes :

Loyers d’octobre à décembre 2024 : 4.860,00 € (soit 1.620,00 € X 3 mois) ;

Taxe foncière 2024 : 768,00 € ;

Loyers de janvier à mai 2025 : 8.325,00 € (soit 1.665,00 € X 5 mois) ;

Soit une somme totale de : 13.953,00 € (treize-mille-neuf-cent-cinquante-trois euros).

Cette somme n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande de provision à cette hauteur.

3. Sur la demande de délais

A titre subsidiaire, la SARL L&O BAR sollicite des délais de paiement sur une période de 24 mois pour apurer sa dette locative. La SCI MACADAM s’y oppose en raison de la mauvaise foi du preneur.

En l’espèce la SARL L&O BAR qui n’a effectué aucun paiement depuis la mesure de médiation, ne justifie pas de démarches sincères en vue de régler la situation. Ainsi, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement supplémentaires, autres que ceux qu’elle s’est elle-même jusque-là accordés.

En conséquence, il conviendra de débouter la SARL L&O BAR de sa demande à titre subsidiaire.

4. Sur la mesure de médiation

A titre infiniment subsidiaire, la SARL L&O BAR souhaite voir ordonner une mesure de médiation. La SCI MACADAM s’y oppose en raison de la mauvaise foi du preneur.

En l’espèce, une mesure de médiation a déjà été ordonnée selon décision du juge des référés en date du 19 juillet 2024. Il apparait que la SARL L&O BAR n’a manifestement pas saisi cette opportunité pour tenter de trouver une solution amiable au présent litige. Il apparait donc téméraire de solliciter une nouvelle mesure amiable, en l’état de la procédure.

En conséquence, cette demande sera également rejetée.

5. Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL L&O BAR qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL L&O BAR ne permet d’écarter la demande de la SCI MACADAM formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera fixée à la somme de 1.500 euros conformément à la demande.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résolution du bail commercial conclu entre la société civile immobilière MACADAM, prise en la personne de son représentant légal en exercice et la société à responsabilité limitée L&O BAR, prise en la personne de son représentant légal en exercice, pour les locaux sis [Adresse 6] à [Localité 8] ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société à responsabilité limitée L&O BAR, prise en la personne de son représentant légal en exercice, ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 5], lot n°146 à [Localité 8], dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société à responsabilité limitée L&O BAR, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à la société civile immobilière MACADAM, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme provisionnelle de 13.953,00 € (treize-mille-neuf-cent-cinquante-trois euros) correspondant aux loyers et charges impayés ;

Condamnons la société à responsabilité limitée L&O BAR, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à la société civile immobilière MACADAM, prise en la personne de son représentant légal en exercice, une indemnité d’occupation mensuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et à la remise des clefs, égale au montant actualisé du loyer soit 1.545,00 € (mille-cinq-cent-quarante-cinq euros), augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Déboutons la société à responsabilité limitée L&O BAR, prise en la personne de son représentant légal en exercice, de sa demande en délais de paiement ;

Disons n’y avoir lieu à médiation ;

Condamnons la société à responsabilité limitée L&O BAR, prise en la personne de son représentant légal en exercice, au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement ;

Condamnons la société à responsabilité limitée L&O BAR, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à la société civile immobilière MACADAM, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 1.500,00 € (mille-cinq-cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président assisté de Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier.

Le greffier, Le Président,