TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 25/484

AFFAIRE : N° RG 22/01961 – N° Portalis DBYA-W-B7G-E2XC3

Jugement Rendu le 10 Novembre 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. MAJOR

Immatriculée au RCS de NARBONNE 529158784

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

Ayant son siège social

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par : Maître Jean-louis DEMERSSEMAN de la SELARL ACCESSIT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [W] [L]

Née le [Date naissance 4]/1949

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par: Maître Amandine BOUVIER de la SARL ACTEA LEGAL +, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Julie LUDGER, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assistée de Sylvia LUCAS, Greffier.

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le 10/11/25

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 Mai 2025, différée dans ses effets au 25 Août 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 08 Septembre 2025 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 10 Novembre 2025 ;

Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Sylvia LUCAS, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

En date du [Date décès 3] 2012, Monsieur [D] [W] [L], propriétaire du château de [Localité 5], est décédé, laissant pour lui succéder :

— [Y] [W] [L] ;

— [E] [W] [L] ;

— [M] [W] [L] ;

— [Z] et [T] [G], ses petits-enfants.

Le château de [Localité 5], qui faisait partie de la succession, est composé de 10 lots de copropriété numérotés de 1 à 10.

Au terme de la succession, le lot n°1 a été attribué à Monsieur [E] [W] [L] et les lots n°2 à 10 ont été attribués à son frère, Monsieur [Y] [W] [L].

Par acte notarié en date du 29 décembre 2017, Monsieur [Y] [W] [L] a vendu à la Société Civile Immobilière (SCI) MAJOR les lots n°2, 3, 4, 5, 8 9 et 10 moyennant le prix de 75.000 euros.

En date du [Date décès 6] 2021, Monsieur [Y] [W] [L] est décédé, laissant pour lui succéder Madame [V] [W] [L] et Monsieur [B] [W] [L], propriétaires en indivision des lots n°6 et 7 du château de [Localité 5].

Par acte notarié en date du 16 février 2022, les coindivisaires Madame [V] [W] [L] et Monsieur [B] [W] [L] ont cédé à la SCI MAJOR les lots n° 6 et 7 du château de [Localité 5] pour un montant de 10.000 euros.

***

Par acte du 11 août 2022, la SCI MAJOR a assigné Monsieur [E] [W] [L] devant le tribunal judiciaire de BEZIERS, sur le fondement de l’article du 1240 code civil, aux fins de :

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation du par Monsieur [E] [W] [L] au titre de l’occupation du lot numéro 7 de la copropriété dite [Adresse 7] à 700 euros par mois,

Le condamner à lui payer à ce titre la somme de 700 euros par mois, à compter du 1er septembre 2017 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

Le condamner d’ores et déjà à lui payer la somme de 42.000 euros à titre de provision à valoir sur ladite indemnité d’occupation, outre celle de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner Monsieur [E] [W] [L] aux dépens.

Par ordonnance en date du 16 mai 2024, confirmé par arrêt de la cour d’appel de MONTPELLIER en date du 30 avril 2025, le juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de BEZIERS a débouté Monsieur [E] [W] [L] de sa fin de non-recevoir.

Par conclusions notifiées par RPVA le 12 août 2025, la SCI MAJOR demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de :

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation du par Monsieur [E] [W] [L] au titre de l’occupation du lot numéro 7 de la copropriété dite [Adresse 7] à 700 euros par mois,

Le condamner à lui payer à ce titre la somme de 700 euros par mois, à compter du 1er septembre 2017 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

Le condamner d’ores et déjà à lui payer la somme de 67.200 euros titre de provision à valoir sur ladite indemnité d’occupation, outre celle de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouter le défendeur de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner Monsieur [E] [W] [L] aux dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 05 août 2025, Monsieur [E] [W] [L] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1240, 1343-5 et 1353 du code civil, ainsi que des articles 514-1, 700 et 699 du code de procédure civile, de :

A titre principal,

Rejeter la demande de la SCI MAJOR visant à le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation du lot n° 7 de la copropriété du Château de [Localité 5],

A titre subsidiaire,

Déclarer la société SCI MAJOR irrecevable à agir pour la période antérieure au 11 août 2022,

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation du lot n° 7 du Château de [Localité 5] à la somme de 1.000 euros par an à compter du 11 août 2022,

Rejeter les autres demandes de la société SCI MAJOR,

A titre infiniment subsidiaire,

Lui accorder un délai de 24 mois pour régler les sommes au paiement desquelles il serait condamné,Suspendre le cours des intérêts pendant toute cette période,

Dire qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir,

En tout état de cause,

Condamner la SCI MAJOR à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SCI MAJOR aux entiers dépens avec droit à recouvrement direct au profit de la société d’avocats ACTEA LEGAL, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour chacune des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

Par ordonnance du juge de la mise en état du 15 mai 2025, la clôture a été fixée au 25 août 2025.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 08 septembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 10 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 544 du code civil « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

L’article 1240 du même code dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’article 9 du code de procédure civile « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

L’indemnité d’occupation suppose l’absence de titre valable, la jouissance effective et exclusive du bien, ainsi que l’existence d’un préjudice indemnisable.

Elle vise à réparer le préjudice total causé par la privation du bien, sa nature étant double : compensatoire et indemnitaire.

En l’espèce, Monsieur [E] [W] [L] conteste son occupation du lot n°7.

Il convient de relever que depuis l’introduction d’instance, à savoir, le 11 août 2022, le défendeur n’a jamais contesté son occupation des lieux, ni dans ses conclusions en défense, ni devant le juge de la mise en état et devant la cour d’appel de MONTPELLIER.

Si Monsieur [W] [L] produit des photographies pour étayer son affirmation selon laquelle il n’occuperait pas les lieux, le tribunal relève que ces photographies ne sont ni datées ni circonstanciées, de sorte qu’elles ne revêtent aucune valeur probante.

Aussi, il n’est pas contesté que l’accès au lot n°7, qui se situe à l’étage, ne peut se faire que par le lot n°1, lot auquel le défendeur est le seul à avoir l’accès en ce qu’il existe un mur séparant le lot n°7 des autres lots, tel que cela résulte du constat de commissaire de justice du 13 octobre 2022 ainsi que de l’attestation de Madame [A] [J], mandataire immobilier, du 7 août 2025.

Si Monsieur [W] [L] affirme avoir sollicité à plusieurs reprises la SCI MAJOR aux fins d’ouverture dudit mur, aucune pièce produite contradictoirement aux débats ne permet de corroborer ses dires, sans qu’il ne soit démontré qu’il appartiendrait à cette société de procéder à sa démolition.

En tout état de cause, la détention exclusive des clés par Monsieur [E] [W] [L] fait présumer sa jouissance privative.

Le défendeur se prévaut de l’absence de mise en demeure et de sommation d’avoir à libérer les lieux.

D’une part, il n’est pas démontré que cette absence de mise en demeure et de sommation constitue un obstacle à la caractérisation de l’indemnité d’occupation

D’autre part, il convient de souligner que la SCI MAJOR agit dans les droits qu’elle tient de se sauteurs, lesquels les tenaient de leur père, Monsieur [Y] [W] [L], frère du défendeur. A cet égard, par jugement du 12 novembre 2020 du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en omission de statuer, ordonnant la rectification du jugement du 12 décembre 2019, l’expulsion de Monsieur [E] [L] et celle de tout occupant de son chef a été ordonné, si besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier, des lots n°2 à 10 du château de [Localité 5].

Aussi, il est fait état de l’acquisition du lot concerné uniquement à compter du 16 février 2022. Sur ce point il résulte de l’acte de vente concerné, relativement à la convention des parties sur les procédures, que : « L’ACQUEREUR sera subrogé dans tous les droits et obligations du VENDEUR dans les procédures pouvant être révélées concernant la copropriété, sauf si ces procédures sont le résultat d’une faute du VENDEUR. En conséquence, le VENDEUR déclare se désister en faveur de l’ACQUEREUR du bénéfice de toutes sommes qui pourraient lui être ultérieurement allouées ou remboursées à ce titre, relativement au BIEN »

S’agissant des indemnités d’occupation échues au 16 février 2022, il est stipulé que : « A ce sujet le VENDEUR déclare :

Subroger l’ACQUEREUR dans tous ses droits et actions relatifs au BIEN et notamment concernant l’occupation ci-après analysée ainsi que leurs conséquences. Le vendeur transfère par les présentes tous droits et actions pour agir contre l’occupant ainsi que le bénéfice de toutes indemnités pouvant être dues ».

L’acte reprend expressément les décisions des 2 décembre 2019 et 12 novembre 2020 du tribunal judiciaire de céans.

La cour d’appel de MONTPELLIER, dans son arrêt du 30 avril 2025, a reconnu le caractère opposable de cette subrogation au défendeur.

Quant au préjudice subi par la SCI MAJOR, il est constitué par l’absence d’accès au bien dont elle est propriétaire ainsi que par son impossibilité à le vendre, celle-ci justifiant d’une offre d’achat en date du 11 juillet 2025 n’ayant pu aboutir, le mandataire immobilier attestant le 7 août 2025, de l’absence d’accès au lot n°7, comme étant un frein majeur à la commercialisation du bien. Dans le même sens, par courriel du même jour, Maître [P] [H], notaire, indique que cette absence d’accès audit lot engage la sécurité juridique de l’acte ainsi que sa responsabilité professionnelle.

Il est donc établi que la SCI MAJOR est en droit de solliciter une indemnité d’occupation, et ce, y compris antérieurement à son acquisition du lieu concerné, en application de la clause contractuelle de subrogation parfaitement opposable à Monsieur [E] [W] [L].

Concernant le montant de ladite indemnité, la SCI MAJOR produit contradictoirement aux débats une attestation de valeur locative du 6 mars 2022 ACCORD IMMOBILIER, relative au lot n°7 de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7], d’une valeur mensuelle de 700 euros, hors charges, pour 200 mètres carrés habitables.

Si le défendeur conteste cette attestation, le tribunal relève qu’il ne produit aucune pièce pouvant remettre en cause ce chiffrage relative à la valeur locative du bien, bien qu’il soit le seul à y avoir accès.

En outre, il résulte de l’acte de vente du 16 février 2022 que le lot n°7 représente 167/1000 des parties communes, sa superficie étant de 286,80 mètres carrés, soit plus que la surface retenue par l’agent immobilier.

Au surplus, il est argué du prix de vente du lot n°7 comme étant moindre eu égard à cette estimation locative. Il convient de relever qu’un prix de vente est convenu entre les parties en fonction du marché immobilier. La SCI MAJOR a acquis les lots n°2 à 5 et 8 à 10 en 2017 pour un prix de 75.000 euros, sans avoir la certitude de pouvoir acquérir les lots n°6 et 7, la procédure de Monsieur [E] [W] [L] à l’encontre de son frère, relativement à ces lots, étant alors en cours.

Ce n’est que le 16 février 2022 que la SCI MAJOR a pu acquérir les lots n°6 et 7, à l’issue de la procédure, à un prix convenu dès 2017.

En tout état de cause, la SCI MAJOR justifie d’une offre de vente des lots n°2 à 10 d’un montant de 885.000 euros en date du 11 juillet 2025 corroborant l’estimation locative produite.

En conséquence, il conviendra de condamner Monsieur [E] [W] [L] à verser 700 euros, à compter du 1er septembre 2017, et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Compte tenu de l’ancienneté du litige, il conviendra de condamner Monsieur [E] [W] [L] à verser à la SCI MAJOR la somme de 67.200 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation.

Sur la demande reconventionnelle

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

En l’espèce, Monsieur [E] [W] [L] justifie de sa situation financière par un relevé de compte bancaire en date du 2 août 2025 faisant état d’un solde de 629,69 euros.

Au titre de ses revenus, il perçoit une retraite annuelle de 19.904 euros selon son avis d’imposition 2025 sur les revenus 2024.

Outre les charges courantes, le défendeur doit s’acquitter de charges de copropriété annuelles à hauteur de 1.746,41 euros et d’une taxe foncière d’un montant de 4.401 euros.

En conséquence, il sera accordé à Monsieur [E] [W] [L] un délai de 24 mois pour régler les sommes au paiement desquelles il sera condamné.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Monsieur [E] [W] [L] succombe à la présente instance. Il lui appartiendra donc de supporter la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut, si l’équité le commande, condamner la partie perdante au paiement des frais irrépétibles exposés.

En l’espèce, Monsieur [E] [W] [L] étant condamné aux dépens, il conviendra de le condamner à verser 800 euros à la SCI MAJOR au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose : “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances “introduites” (et non “en cours”) devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, l’ancienneté du litige justifiant de ne pas l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [E] [W] [L] à verser 700 euros, à compter du 1er septembre 2017, et jusqu’à parfaite libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [E] [W] [L] à verser à la SCI MAJOR la somme de 67.200 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation,

ACCORDE à Monsieur [E] [W] [L] un délai de 24 mois pour régler les sommes au paiement desquelles il est condamné,

CONDAMNE Monsieur [E] [W] [L] à supporter la charge des entiers dépens,

CONDAMNE Monsieur [E] [W] [L] à verser 800 euros à la SCI MAJOR au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Copie à Maître Jean-louis DEMERSSEMAN de la SELARL ACCESSIT, Maître Amandine BOUVIER de la SARL ACTEA LEGAL +