TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

MINUTE N°2025/ 1011

AFFAIRE : N° RG 24/00417 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3Q3Z

Copie à :

M^e Julien SICOT

Copie exécutoire à :

M^e Eve TRONEL PEYROZ

Le :

JUGEMENT DU 12 Décembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

DEMANDEUR :

Syndicat de copropritaires DE LA RESIDENCE NAXOS sise [Adresse 6],

représenté par son syndic en exercice la SARL ACTIM,

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 879 621 514

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 1]

Représenté par M^e BELLISSENT, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant pour avocat plaidant M^e Eve TRONEL PEYROZ, avocat au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [J]

né le 07 Septembre 1975 à [Localité 14]

[Adresse 12]

[Adresse 4]

[Localité 1]

non comparant ni représenté

Madame [K] [L]

née le 05 Septembre 1979 à [Localité 14]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Représentée par M^e Julien SICOT, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, Juge

Greffière : Emeline DUNAS,

en présence de M [I], auditeur de justice

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, Juge

DÉBATS :

Audience publique du 24 Octobre 2025

DECISION :

réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2025 par Céline ASTIER-TRIA, Juge au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [J] et Madame [K] [L] sont propriétaires des lots 207 et 221 au sein de la copropriété de la résidence « [11] » située [Adresse 7] et soumise aux dispositions relatives aux copropriétés des immeubles bâtis.

En raison de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires de la résidence NAXOS représenté par son syndic en exercice, la SARL ACTIM, a fait assigner, selon acte de commissaire de justice en date du 05 décembre 2024 auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, Monsieur [H] [J] et Madame [K] [L] devant la présente juridiction aux fins de les voir condamner solidairement, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement de la somme de 3874,92 euros au titre de leur quote-part de charges de copropriété, outre intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2023, au paiement des sommes retenues par l’huissier par application de l’article A444-32 du code de commerce, au paiement de la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts, au paiement de la somme de 984,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût de l’hypothèque légale du syndic.

A l’audience du 24 octobre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes initiales et actualise la somme due au titre des charges de copropriété à 4752,54 euros comprenant les appels de fonds émis à compter du 1er janvier 2025 soit postérieurement à l’acte introductif d’instance dont 854 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il expose que les charges de copropriété demeurent impayées. Il précise qu’il s’est avéré impossible d’obtenir un règlement amiable de la somme due. Il fait valoir que l’attitude des requis lui occasionne un préjudice certain, direct et personnel dont il est du réparation.

En réponse aux demandes adverses de Madame [K] [L], il fait valoir que la liquidation de la communauté n’est à ce jour cependant pas définitive, de sorte qu’en l’absence de publication au service de la publicité foncière d’un acte de partage et donc de sortie d’indivision elle demeure propriétaire en indivision du bien sis [Adresse 13]. Il ajoute qu’il ressort du règlement de copropriété l’existence d’une clause de solidarité en cas d’indivision de sorte que l’action en recouvrement de charges de copropriété à l’encontre de Madame [K] [L] est justifiée.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence NAXOS fait observer que l’acte introductif d’instance a été signifié le 19 novembre 2024, que le dossier a fait l’objet de plusieurs renvois et que malgré les délais supplémentaires, les défendeurs n’ont procédé à aucun règlement.

Madame [K] [L], représentée par son conseil, sollicite :

A titre principal:

— de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence NAXOS de toutes demandes formées à l’encontre de Madame [L],

A titre subsidiaire:

— de dire et juger que Monsieur [J] sera condamné à garantir et relever indemne Madame [L] de toutes condamnations prononcées à son encontre,

A titre infiniment subsidiaire et dans l’hypothèse où Monsieur [J] ne serait pas condamné à garantir Madame [L] des condamnations prononcées à son encontre,

— d’octroyer à Madame [L] les plus larges délais de paiement, soit pendant une période de deux années maximum,

— de dire et juger que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital,

en tout état de cause,

— de dire et juger que les intérêts au taux légal ne pourront courir qu’à compter du prononcé du jugement à venir,

— de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence NAXOS de sa demande formée à l’encontre de Madame [L] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [J] à payer à Madame [L] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

En réplique, elle expose être divorcée de Monsieur [J] qui occupe le bien indivis depuis la séparation. Elle explique avoir été contrainte d’engager une procédure devant le tribunal judiciaire aux fins de procéder aux opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision post communautaire existante avec Monsieur [J], que ce dernier demeure taisant de sorte que le notaire désigné par la juridiction a été contraint d’établir un procès-verbal de difficultés. Elle fait valoir être de bonne foi dans le règlement des charges de copropriétés rappelant avoir réglé les charges de copropriété en 2019 et 2022. Elle soutient que le paiement des charges réclamées par le syndicat des copropriétaires de la résidence NAXOS incombe à Monsieur [J] en sa qualité d’indivisaire occupant.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence NAXOS d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 novembre 2023, elle expose au visa de l’article 1231-7 du code civil que le report du point de départ des intérêts au taux légal au jour de la mise en demeure n’est pas justifié et que les intérêts au taux légal ne pourront courir qu’à compter du prononcé du jugement à intervenir.

Sur la demande adverse de dommages-intérêts, elle fait valoir subir au même titre que le requérant l’inertie de son ex époux lequel la place dans une situation financière préjudiciable.

Bien que régulièrement convoqué, Monsieur [H] [J] est non comparant.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1°) Sur le montant de la créance :

Sur les charges de copropriétés échues :

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Conformément au relevé de propriété produit, Monsieur [H] [J] et Madame [K] [L] sont propriétaires des lots 207 et 221 au sein de la copropriété de l’immeuble «NAXOS» située au [Adresse 7] et sont donc en cette qualité tenue au paiement de la quote-part des charges de copropriété afférentes à leurs lots.

En l’espèce, il résulte des pièces régulièrement versées aux débats, notamment des procès-verbaux des assemblées générales en date des 12 octobre 2021, 05 mai 2022, 04 mai 2023, de la convocation à l’assemblée générale de 2024, des appels de fonds et du relevé de compte des défendeurs, que ces derniers, malgré mises en demeure préalable en date du 21 novembre 2023 envoyées par courrier avec avis de réception, restent redevable au 27 mai 2025 de la somme de 4752,54 euros au titre de leur quote-part de charges de copropriété.

b. Sur la demande de condamnation solidaire:

En application de l’article 220 du code civil, les époux sont tenus solidairement au paiement des charges de copropriété qui revêtent le caractère de dette ménagère.

Après le prononcé d’un jugement de divorce transcrit sur les actes d’état civil, les ex-époux se trouvent en indivision post communautaire et sont alors tenus conjointement et non solidairement au paiement desdites charges conformément à l’article 1309 du code civil qui dispose que l’obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux. La division a lieu également entre leurs successeurs, l’obligation fût-elle solidaire. Si elle n’est pas réglée autrement par la loi ou par le contrat, la division a lieu par parts égales. Chacun des créanciers n’a droit qu’à sa part de la créance commune ; chacun des débiteurs n’est tenu que de sa part de la dette commune. Il n’en va autrement, dans les rapports entre les créanciers et les débiteurs, que si l’obligation est solidaire ou si la prestation due est indivisible.

En l’espèce, il est constant que le jugement de divorce de Monsieur [J] et Madame [L] a été prononcé le 5 janvier 2018 et que les défendeurs sont en indivision post-communautaire sur le logement situé [Adresse 5].

Il ressort par ailleurs de l’extrait du règlement de copropriété produit en pièce 17 l’existence d’une clause de solidarité entre les coindivis (en page 11) si bien que Monsieur [J] et Madame [L] seront solidairement tenus au paiement des charges de copropriété jusqu’à la liquidation de leur régime matrimonial.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Monsieur [J] et Madame [L] à payer au [Adresse 15], représenté par son syndic, la SARL ACTIM, la somme de 4752,54 euros au titre de leur quote-part de charges de copropriété, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 05 décembre 2024 à défaut de remise de la mise en demeure du 21 novembre 2023 aux défendeurs.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

c. Sur la demande indemnitaire :

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a été contraint d’initier une action en justice afin d’obtenir la condamnation de Monsieur [H] [J] et de Madame [K] [L] à payer les charges dues depuis plus de deux ans et demi au jour de la présente décision.

Il fait observer à juste titre que les propriétaires se sont abstenus de régler les charges sans faire état de motif légitime si bien qu’ils ont imposé à la copropriété des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes causant un préjudice distinct du retard de paiement.

Dans le cadre de cette procédure, Madame [K] [L] justifie de la carence de Monsieur [H] [J] dans le paiement des charges de copropriété alors qu’il occupe le bien en indivision depuis leur séparation en 2016 ainsi que son inertie dans les opérations de liquidation partage de sorte qu’elle apparaît être de bonne foi.

Par conséquent, Monsieur [H] [J] sera seul condamné à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE NAXOS, représenté par son syndic en exercice, la SARL ACTIM la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence NAXOS sera débouté de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de Madame [K] [L].

2°) Sur les délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil permet au juge de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

En l’espèce, l’antériorité des manquements, leur répétition et la durée de la présente procédure d’une année permettent de constater que les défendeurs ont déjà bénéficié de larges délais qu’ils n’ont pas mis à profit pour apurer leur dette.

En conséquence, Madame [K] [L] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

3°) Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les défendeurs seront condamnés in solidum aux dépens y compris le coût de l’hypothèque légale du syndic.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat

L’équité ne s’oppose pas à ce que les défendeurs soient condamnés in solidum au paiement de la somme de 984 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sommes retenues par l’huissier de justice ayant reçu un mandat de recouvrement est selon l’article R444-55 du code de commerce, à la charge du créancier pour la partie mentionnée à l’article A444-32 du même code sans qu’il puisse y être dérogé si bien que le syndicat des copropriétaires de la résidence “NAXOS” sera débouté de sa demande formée de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [J] et Madame [K] [L] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE NAXOS représenté par son syndic en exercice la SARL ACTIM, la somme de 4752,54 euros (quatre mille sept cent cinquante deux euros cinquante quatre centimes) au titre de leur quote-part de charges de copropriété due au 27 mai 2025 outre intérêts au taux légal à compter du 05 décembre 2024 date de l’assignation;

DEBOUTE Madame [K] [L] de sa demande de délais de paiement;

CONDAMNE Monsieur [H] [J] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE NAXOS représenté par son syndic en exercice la SARL ACTIM la somme de 400 (quatre cent) euros à titre de dommages et intérêts;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [J] et Madame [K] [L] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE NAXOS représenté par son syndic en exercice la SARL ACTIM, la somme de 984 (neuf cent quatre vingt quatre) euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en ce compris le montant des sommes retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2011 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n° 96/1080 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [J] et Madame [K] [L] aux entiers dépens de la présente instance y compris le coût de l’hypothèque légale du syndic;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le DOUZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, La Juge,