TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

MINUTE N°2026/ 110

AFFAIRE : N° RG 25/00092 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3UMH

Copie à :

M^e Isabelle BAUMANN

Copie exécutoire à :

M^e BELLISSENT

Le :

JUGEMENT DU 23 Janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 11]

représenté par son syndic en exercice la SAS AB GESTION 34 – VERSION IMMOBILIER GESTION

identifiée au SIREN sous le n° 751 021 205, RCS [Localité 8]

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 5]

[Adresse 13]

[Localité 4]

Représenté par M^e BELLISSENT, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant pour avocat plaidant M^e Eve TRONEL PEYROZ, avocat au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDERESSE :

Madame [I] [O] [P]

née le 05 Juillet 1965 à MADAGASCAR

[Adresse 7]

[Localité 6]

comparante en personne

ayant pour avocat M^e Isabelle BAUMANN, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire,

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire,

DÉBATS :

Audience publique du 28 Novembre 2025

DECISION :

contradictoire, en dernier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2026 par Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [I] [P] est propriétaire du lot n°4528 au sein de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 1] ([Adresse 3]) et soumise aux dispositions relatives aux copropriétés des immeubles bâtis.

En raison de charges de copropriété impayées, le [Adresse 12] [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice, l’agence AB GESTION 34 , a fait assigner, selon acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2025 auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, Madame [I] [P] devant la présente juridiction aux fins de la voir :

Condamner à payer la somme de 1700 euros au titre des charges avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2023 ;Ordonner de remplacer le store banne installé sans autorisation préalable, et ce afin qu’il soit de la même couleur conforme au cahier des charges pour aménagement privatif, à savoir rayures verticales dans les couleurs dominantes ivoire et marron ; Condamner à payer la somme de 984 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts;Aux entiers dépens ;

A l’audience du 28 novembre 2025, lors de laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires requérant, représenté par son avocat, lequel dépose ses conclusions par lesquelles il sollicite de voir :

Rejeter la demande consignation des charges de copropriétés ; Condamner Madame [I] [P] à lui payer la somme de 4.232, 71 euros au titre des charges avec intérêts aux taux légal à compter du 15 mars 2023 ; Ordonner de remplacer le store banne installé sans autorisation préalable, et ce afin qu’il soit de la même couleur conforme au cahier des charges pour aménagement privatif, à savoir rayures verticales dans les couleurs dominantes ivoire et marron ;Condamner à payer la somme de 1524 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts ;Aux entiers dépens qui comprendront le coût de l’hypothèque légale du syndic ;

Madame [I] [P], présente, a été entendue en ses observations et dépose les conclusions de son conseil par lesquelles elle sollicite de voir :

Débouter le Syndicat de copropriétaires de toutes ses demandes, fins et concluions ; La recevoir en ses demandes reconventionnelles : Ordonner la consignation sur un compte de la caisse et dépôts et consignation de chaque quote part d’appel trimestriel de charges, à hauteur de 640 euros pour épargne en vue de travaux futures de rénovation de façade non encore votées, y compris le solde de 640 euros présent dans le présent litige ;L’exonérer de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge est répartie entre les copropriétaires en application des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Condamner le Syndicat de copropriétaires à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 751-1 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 10] produit un procès-verbal d’échec de conciliation en date du 26 février 2025 de sorte que les demandes du syndicat de copropriétaires sont recevables.

1°) Sur le montant de la créance :

Sur les charges de copropriétés échues :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ». Ils sont de plus « tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (…) ».

De même, l’article 14-1 de cette même loi prévoit que les copropriétaires versent des provisions égales au quart du budget voté et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Conformément au relevé de propriété produit, Madame [I] [P] est propriétaire du lot n°428 au sein de la résidence de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 2]) et est donc en cette qualité tenu au paiement de la quote-part des charges de copropriété afférentes à son lot.

Sur la facture de recherche de fuite :

En l’espèce, le 2 novembre 2022, le syndic SAS AB GESTION 34 a fait effectuer une recherche de fuite par l’entreprise CAP ETANCHEITE, laquelle a émis une facture d’un montant de 836 euros et a mis en évidence une fuite d’eau d’origine privative en provenance de la terrasse Madame [I] [P], laquelle d’ailleurs ne conteste pas le principe de cette créance mais limite sa contestation à la somme de 154 euro au titre de prestation prétendument non effectuée par l’entreprise CAP ETANCHEITE.

Il résulte des pièces versées au dossier que Madame [I] [P] n’établit pas que les prestations de recherches de fuite n’ont pas été réalisées conformément à la facture réclamée de sorte que le [Adresse 12] [Adresse 9] est fondé à solliciter l’intégralité de la facture auprès de Madame [I] [P] laquelle sera fondée à en solliciter le remboursement par son assureur.

Sur le paiement de la cotisation du fond de travaux et provision spéciale façade :

En l’espèce, il ressort de la résolution n° 11 du procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juin 2022, qu’en application de la loi du 24 mars 2014, dit loi ALUR, un fonds de travaux avec une cotisation annuelle égale à 7 % du budget, appelée en 4 échéances selon les millièmes généraux a été adoptée ; de la résolution n°7 du procès-verbal de l’assemblée générale du 13 juillet 2023, qu’en application de la loi du 24 mars 2014, dit loi ALUR, un fonds de travaux avec une cotisation annuelle égale à 7 % du budget appelée en 4 échéances selon les millièmes généraux a été adoptée ; il résulte des pièces régulièrement versées aux débats, notamment du procès-verbal de l’assemblée générale en date du 12 juillet 2024, que la résolution tendant à décider du financement d’une provision de 320.000 euros destinés au ravalement des façades et à la réfection des sols du bâtiment E a été adoptée à la majorité des voix exprimées ; et que le syndic a été autorisé à appeler les fonds selon l’échéancier suivant :

En date du 01 octobre 2024 pour 40.000 euros En date du 1 janvier 2025 pour 40.000 euros En date du 1 avril 2025 pour 40.000 euros En date du 1 juillet 2025 pour 40.000 euros En date du 1 octobre 2025 pour 40.000 euros En date du 1 janvier 2026 pour 40.000 euros En date du 1 avril 2026 pour 40.000 euros En date du 1 juillet 2026 pour 40.000 euros

En conséquence que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence [Adresse 9] est fondé à solliciter les charges au titre « Fonds de travaux ALUR » et « provision spéciale façade E » pour un montant de 4012, 71 euros selon décompte arrêté à la date du 7 octobre 2025 au titre de sa quote-part de charges de copropriété, après déduction des frais de recouvrement à hauteur de 220 €, somme au paiement de laquelle il convient donc de la condamner.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, la somme de 1700 euros produira intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure du 15 mars 2023 et pour le surplus à compter du présent jugement.

Sur la demande de consignation :

Les charges litigieuses ayant été régulièrement votées par l’assemblée générale et Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 10] étant fondé à les réclamer il n’y a pas lieu à procéder à la consignation de ces sommes qui devront être versées au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 10] pris en la personne de son syndic en exercice.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

Concernant les frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété, l’article 10-1, a), de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur » (a.) ; ce qui s’entend des frais qui n’entrent ni dans les dépens, ni dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il précise enfin que « le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, le décompte fait état des frais de mises en demeure d’un montant de 50 € ce qui correspond au frais de mise en demeure du 15 mars 2023 tels que prévus par le contrat de syndic.

Le décompte fait état de frais correspondant à la mise demeure du 18 décembre 2023 d’un montant de 50 € qui selon le contrat de syndic constitue une relance après mise en demeure qui est compris dans le forfait.

En outre les frais relance avant conciliation à hauteur de 120 € seront également rejetés faisant l’objet d’une demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera fait droit à la demande de condamnation de Madame [I] [P] à la somme totale de 50 € au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande indemnitaire : L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier que Madame [I] [P] est redevable des charges de copropriété au titre de l’année 2023, 2024 et 2025, qu’elle a volontairement refusé de payer certaines charges, passant outre le vote des assemblées générales.

Dans ces circonstances, le retard important de règlement des charges de copropriétés résulte de la mauvaise foi de Madame [I] [P] et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 10] est fondé à solliciter des dommages et intérêt.

Il lui sera alloué la somme de 200 € à ce titre.

Sur le store banne :

Le règlement de copropriété précise p.123 « harmonie de l’immeuble » que la pose de stores et fermetures extérieures est autorisée, sous réserve que la teinte et la forme soient celles choisies par le syndic de la copropriété avec l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Madame [I] [P] reconnait avoir remplacé le store banne par une toile grise, toutefois elle n’établit pas avoir remplacé le store par un tissu rayé et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 10] n’établit pas qu’un tissu à rayure est exigé, de sorte qu’il sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [I] [P], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat

L’équité ne s’oppose pas à ce que Madame [I] [P] soit condamnée au paiement de la somme de 1104,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les demandes tendant à mettre à sa charge les frais prévus par l’article A444-32 du code de commerce seront rejetées, ces frais de recouvrement, engagés sans titre exécutoire ne pouvant qu’être à la charge du créancier.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision en application de l’article 514 du Code de procédure civile, sans qu’aucun motif ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [I] [P] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice l’agence AB GESTION 34, la somme de 4.012,71 € (quatre mille douze euros soixante et onze centimes) au titre de sa quote-part de charges de copropriété arrêtée au 7 octobre 2025 outre intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure du 15 mars 2023 sur la somme de 1700 euros, et pour le surplus à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [I] [P] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice l’agence AB GESTION 34, la somme de 50 euros (cinquante euros) au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété ;

CONDAMNE Madame [I] [P] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice l’agence AB GESTION 34, la somme de 200 euros (deux cent euros) au titre de dommages-intérêts ;

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 10] de sa demande tendant à l’enlèvement du store banne ;

CONDAMNE Madame [I] [P] aux entiers dépens de la présente instance ;

DIT qu’en application des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil que toutes sommes susceptibles d’être versées par le requis sur les sommes susvisées, s’imputeront tout d’abord sur les intérêts dus si le règlement n’est pas intégral ;

CONDAMNE Madame [I] [P] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice, l’agence AB GESTION 34, la somme de 1104,00 € (mille cent quatre euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé le VINGT TROIS JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, La Juge,