TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 25 Mars 2024

Président : ATIA,

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 18 Décembre 2023

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ….Catherine GAUTHIER………..

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 23/06673 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4CV4

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [X] [G]

né le 03 Mars 1995 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 9 novembre 2021, dans le cadre du dispositif de sécurisation du paiement des loyers et charges, visa pour le logement et l’emploi (VISALE), la société par actions simplifiées (SAS) Action Logement Services s’est portée caution de Monsieur [X] [G] pour le paiement des loyers et charges au titre d’un bail d’habitation souscrit le 9 novembre 2021 auprès de la société par actions simplifiée (SAS) LOUJAMEN, représentée par la SAS SAINT-CHARLES IMMOBILIER, gestionnaire immobilier.

Le logement, situé au [Adresse 1] dans le premier arrondissement de [Adresse 5] était mis à bail pour un loyer mensuel d’un montant de 470 euros, outre 20 euros de provisions sur charges et 10 euros de taxe d’ordures ménagères.

La SAS Action Logement Services a réglé des sommes dues par Monsieur [X] [G] et lui a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 1.480 euros le 9 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice du 21 juillet 2023, la SAS Action Logement Services, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner Monsieur [X] [G] devant le juge des contentieux de la protection, au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1124 et suivants, 1346 suivants, 2305 et suivants du code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire de prononcé de la résiliation du bail,

— expulsion de Monsieur [X] [G] et de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique, fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation à la date de résiliation du contrat, condamnation de Monsieur [X] [G] au paiement de cette indemnité,

— condamnation de Monsieur [X] [G] à lui payer les sommes suivantes :

* 1.491,39 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 9 mai 2023 sur la somme de 1.480 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

* 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 18 décembre 2023, la SAS Action Logement Services, représentée par conseil, a réitéré les termes de son assignation, en actualisant sa créance à la somme de 1.991,39 euros, selon décompte arrêté au 22 août 2023, terme de juillet inclus.

Cité à étude, Monsieur [X] [G] n’était ni comparant ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

A titre liminaire, sur la recevabilité de la demande de résolution du bail sollicitée par la société ACTION LOGEMENT :

Il sera rappelé que le dispositif Visale, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union économique et sociale pour le logement, et mis en œuvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives, organisme paritaire régi par la loi de 1901, a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de trois ans comme pour les locataires, qui se trouvent ainsi en mesure de présenter un engagement de caution en leur faveur.

Il résulte des termes généraux de l’article 2306 du code civil, que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits et actions dont disposait le créancier à l’égard de son débiteur et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

Il en résulte que la caution du locataire subrogée dans les droits du bailleur désintéressé est recevable et fondée à agir en résolution du bail, ce qui lui permet seul d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et, partant, une augmentation du montant de la dette cautionnée.

La SAS Action Logement Services verse au débat le contrat de cautionnement Visale n° A10124692081 souscrit le 9 novembre 2021 par le représentant de la SAS SAINT-CHARLES IMMOBILIER, mandataire de la SAS LOUJAMEN.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône par la voie électronique le 21 juillet 2023, soit au moins six semaines avant l’audience du 18 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS Action Logement Services justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par voie électronique le 10 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 210 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 9 novembre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 mai 2023, pour la somme en principal de 1.480 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 10 juillet 2023.

Sur la demande d’expulsion

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à compter du 10 juillet 2023, Monsieur [X] [G] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble donné à bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, de l’immeuble situé au [Adresse 1] dans le premier [Localité 4].

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur la fixation du montant de l’indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ».

Le bail se trouvant résilié de plein droit depuis le 10 juillet 2023, Monsieur [X] [G] occupe, depuis cette date, les lieux sans droit ni titre.

Il cause, par cette occupation, un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré, préjudice qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité d’occupation destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Au vu des éléments de faits propres à l’affaire, l’indemnité sera fixée au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires, soit 500 euros, à compter du 10 juillet 2023 et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ; étant précisé que cette indemnité d’occupation ne sera payée à la SAS Action Logement Services que dans la limite de ce qui aura été réglé au bailleur.

Sur les sommes dues au titre des loyers, charges et de l’indemnité mensuelle d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En outre, l’article 9 du code de procédure civile prévoit : «il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, la SAS Action Logement Services communique deux quittances subrogatives non signées émises les 15 juin et 22 août 2023 au titre des loyers impayés par Monsieur [X] [G], la première, pour un montant de 1.491,39 euros, correspondant aux échéances impayées des mois de janvier, février et mars 2023 et, la seconde, pour un montant de 1.991,39 euros, correspondant à l’arriéré locatif impayé pour la période de janvier à juillet 2023, inclus. Elle joint deux décomptes du 12 juillet 2023 et du 05 décembre 2023 justifiant les sommes ainsi qu’une attestation de créance en date du 12 juillet 2023, également non signée.

Il en résulte que la SAS Action Logement Services est défaillante dans la charge de la preuve de sa créance de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande en paiement de l’arriéré locatif.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [G], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, Monsieur [X] [G] sera condamné à verser la somme de 200 euros à la SAS Action Logement Services au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, dès lors que cette dernière a été contrainte de saisir la justice.

Sur l’exécution provisoire

Rien ne justifie de déroger au principe de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action de la SAS Action Logement Services recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail souscrit le 9 novembre 2021 relatif au local d’habitation situé au [Adresse 1] dans le premier [Localité 4] et liant d’une part la SAS LOUJAMEN et d’autre part Monsieur [X] [G] sont réunies à compter du 10 juillet 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNE Monsieur [X] [G] à payer à la SAS Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation, non révisable, d’un montant de cinq cent euros (500 euros), à compter du 10 juillet 2023 en lieu et place du loyer prévu au contrat, jusqu’à son départ effectif des lieux, dans la limite de ce qui aura été réglé à la bailleresse ;

DÉBOUTE la SAS Action Logement Services de sa demande en paiement de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE Monsieur [X] [G] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [X] [G] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de deux cents euros (200 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé à [Localité 6] et mis à la disposition des parties par le greffe le 19 février 2024.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION