TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

MINUTE N° 2026/53

AFFAIRE : N° RG 25/00370 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3XMZ

Copie à :

Monsieur [W] [H]

prefecture

Copie exécutoire à :

Maître Catherine GAUTHIER

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 Janvier 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 824 541 148

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [H]

né le 21 Mars 1998 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 4]

absent

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

en présence de M [V], auditeur de justice

Magistrat ayant délibéré : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 10 Octobre 2025 à l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 ; à cette date, le délibéré a été prorogé au 13 janvier 2026 ;

DECISION :

contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2026 par Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

RAPPEL DES FAITS

Suivant contrat du 2 janvier 2024 avec effet le même jour, la SCI JORHANA a donné à bail à Monsieur [W] [H] un logement situé au [Adresse 2] BEZIERS (34), pour un loyer mensuel de 344 euros dont 20 euros de provision pour charges.

La SCI JORHANA a souscrit auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement le 18 décembre 2023 afin de bénéficier du dispositif de garantie des loyers impayés.

Des loyers étant demeurés impayés la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte du 19 décembre 2024.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Monsieur [W] [H] devant le juge des contentieux de la protection par acte du 25 juin 2025, pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement voir prononcer la résiliation du bail ; être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [H]; et obtenir leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif pour la somme de 1678,62 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1236.00 € et pour le surplus à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience d’orientation du 5 septembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES était représentée par son conseil, et Monsieur [W] [H] était présent.

A l’audience du 10 octobre 2025, lors de laquelle l’affaire a été fixée, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE, représentée par son conseil, actualise la dette locative à la somme 2097.62 € à la date du 1er octobre 2025.

Monsieur [W] [H], n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité de la SAS ACTION LOGEMNT SERVICE à agir

Selon les dispositions de l’article 2306 du code civil la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il en résulte que la caution subrogée dans les droits du bailleur désintéressé est recevable et fondée à agir en résolution de bail ce qui lui permet d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et partant une augmentation de la dette.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICE fournit une quittance subrogative datée du 22 septembre 2025 faisant apparaître un historique des paiements déjà réalisés par ses soins au titre des mois de juin 2024 à juin 2025 inclus.

Elle apparaît dès lors fondée à agir en justice en lieu et place du bailleur au regard des impayés remboursés à celui-ci et en l’état de la subrogation dans les droits du créancier.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de l’Hérault par mail reçu le 26 juin 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE justifie de la saisine subsidiaire des organismes payeurs des allocations logement en date du 23 décembre 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 25 juin 2025, en vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE apparait recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 2 janvier 2024 avec effet le même jour contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 décembre 2024, pour la somme en principal de 1236 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 janvier 2025.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte et une quittance subrogative en date du 22 septembre 2025, démontrant que Monsieur [W] [H] restait devoir la somme de 2.097,62 € à cette date.

Monsieur [W] [H], n’apporte pas d’élément de nature à contester la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [W] [H] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 2097.62 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 décembre 2024 sur la somme de 1236.00 € et pour le surplus à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il apparait que le versement des loyers n’a pas repris.

Il n’est dès lors pas possible de lui accorder des délais de paiement.

5°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Monsieur [W] [H] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Monsieur [W] [H] sera enfin condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 31 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

Selon les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [H], partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de la présente instance.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande, en l’état, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 janvier 2024 ayant pris effet le même jour, entre d’une part, la SCI JORHANA et d’autre part, Monsieur [W] [H] concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 2] BEZIERS (34), pour un loyer mensuel de 344 euros dont 20 euros de provision pour charges, sont réunies à la date du 31 janvier 2025 en raison du non-paiement des loyers ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [W] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [W] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 31 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [W] [H] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 2097,62 € (deux mille quatre-vingt-dix-sept euros et soixante-deux centimes) arrêtée au 25 septembre 2025 au titre de l’arriéré des loyers, charges avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 décembre 2024 sur la somme de 1236.00 € et pour le surplus à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [W] [H] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des formalités réalisées auprès de la CCAPEX ;

DIT que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [W] [H] ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE de ses autres demandes ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,