Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 07 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

Société HARMONIE HABITAT

8 avenue des Thébaudières

16ème étage

44800 SAINT HERBLAIN

représentée par Madame [S] [B], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [K]

3 avenue de L’Angeviniere

Appartement N°1313 6ème étage

44800 SAINT- HERBLAIN

représenté par Maître Pauline GUILLAS, avocate au barreau de NANTES

Madame [Z] [X] épouse [K]

3 avenue de L’Angeviniere

Appartement N°1313 6ème étage

44800 SAINT- HERBLAIN

assistée de Maître Pauline GUILLAS, avocate au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 mai 2024

date des débats : 05 septembre 2024

délibéré au : 07 novembre 2024

RG N° N° RG 24/01281 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M6KG

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à HARMONIE HABITAT

CCC à Maître Pauline GUILLAS + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 8 novembre 2012, la société HARMONIE HABITAT a donné à bail à Madame [Z] [X] épouse [K] et Monsieur [K] (ci-après les époux [K]) un local à usage d’habitation numéro 1313 au sixième étage sis 3 avenue de l’Angevinière à Saint-Herblain (44800), moyennant un loyer mensuel de 422.17 euros, outre une provision sur charges de 197.05 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Les locataires n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, un commandement de payer a été délivré le 26 décembre 2023.

Par actes séparés de commissaire de justice du 4 mars 2024, la SA d’HLM HARMONIE HABITAT a assigné Madame [Z] [X] épouse [K] et Monsieur [K] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir :

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— constater la résiliation du bail signé le 8 novembre 2012 entre les parties ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 8 novembre 2012 entre les parties ;

— ordonner l’expulsion des époux [K] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

— condamner solidairement les époux [K] à payer à HARMONIE HABITAT:

— la somme de 4 897.93 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 22 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 728.52 € à compter du 6 février 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

— ordonner l’exécution provisoire.

Après un renvoi lors de l’audience du 24 mai 2024, l’affaire a été appelée à l’audience du 5 septembre 2024 lors de laquelle elle a été examinée.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par Madame [S] [B], munie d’un pouvoir régulier à cet effet, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance indiquant que sa créance s’élève à la somme de 7 790.75 euros arrêté au 2 septembre 2024. Elle a accepté expressément le principe de la suspension de la clause résolutoire, tenant compte de la reprise partielle du paiement des loyers depuis août 2024. Elle a également indiqué que le montant du loyer était désormais de 750 euros et que le couple occupe un logement de type 5.

Madame [Z] [X] épouse [K] et Monsieur [K], représentés par leur conseil, ont soutenu oralement leurs écritures aux termes desquelles ils sollicitent de voir :

de rejeter la demande de résiliation du contrat de bail consenti à leur égard ;de rejeter la demande d’expulsion ;de leur accorder des délais supplémentaires de 36 mois pour apurer leur dette ; de rejeter la demande de condamnation à verser à Harmonie Habitat la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Ils ont reconnu la dette pour laquelle ils ont sollicité des délais de paiement proposant de verser la somme mensuelle de 50 euros en plus du loyer résiduel. Le couple a déclaré avoir deux enfants à charge, être en demande de mutation de logement et avoir perdu les droits d’allocation logement. Enfin, ils indiquent que Monsieur [K] n’a pas de revenu.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 8 mars 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 30 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 04 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

1En l’espèce, les locataires reconnaissent le principe et le montant de la dette.

Il résulte des pièces produites et notamment du décompte que les locataires n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges du local d’habitation et de ses accessoires, de sorte que le décompte fait apparaître un solde débiteur de 7 790.75 euros arrêté au 2 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus.

La créance étant justifiée, Madame [Z] [X] épouse [K] et Monsieur [C] [K] seront donc condamnés solidairement à son paiement. La solidarité sera prononcée en application de l’article 220 du code civil.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 897.93 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu avant l’audience ou dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Par actes séparés de commissaire de justice du 26 décembre 2023, HARMONIE HABITAT a fait délivrer à Madame [Z] [X] épouse [K] et Monsieur [C] [K] un commandement de payer les loyers, régulier en la forme, visant la clause résolutoire pour un montant principal de 4 534.15 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté à la date du 14 décembre 2023.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois par les locataires, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 février 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [Z] [X] épouse [K] et Monsieur [C] [K]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 27 février 2024, les époux [K] sont occupants sans droit ni titre depuis.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles et de condamner les époux [K] à son paiement.

En l’absence d’élément contraire sur la situation maritale de Madame [Z] [X] épouse [K] et Monsieur [C] [K] et les indemnités d’occupation constituant une dette ménagère, conformément à l’article 220 du code civil, ils seront obligés solidairement au paiement de l’indemnité d’occupation.

Cette indemnité se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme d’août 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er septembre 2024.

Sur la demande de délai aux fins de suspension de la clause résolutoire

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Madame [Z] [X] épouse [K] et Monsieur [K] sollicitent des délais de paiement proposant de verser la somme de 50 euros en sus du loyer et des charges afin de se maintenir dans les lieux. Le bailleur accepte expressément cette proposition malgré la reprise seulement partielle des paiements des loyers.

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier que les époux [K] vivent dans le logement de type 5 avec leurs deux enfants de 13 et 12 ans. Les difficultés financières du couple s’expliquent par la perte d’emploi de Monsieur [K] et l’augmentation des charges, le couple vivant désormais avec pour seules ressources le salaire de Madame [K]. Depuis 2022, le couple est dans l’attente d’un logement social plus petit correspondant à leur situation familiale. Il est enfin indiqué qu’un plan d’apurement a été mis en place entre le bailleur et les locataires à raison de 50 euros par mois dans le but d’apurer la dette locative.

Malgré l’absence de reprise du paiement intégral des lieux, compte tenu de l’accord exprès du bailleur, il convient d’autoriser les époux [K] à se libérer de leur dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si les époux [K] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

– la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible,

– les locataires seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,

– la clause résolutoire reprendra son plein effet,

– il pourra être procédé à leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

– le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [Z] [X] épouse [K] et Monsieur [C] [K], supporteront in solidum, les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

CONSTATE l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail ayant pris effet le 14 novembre 2012 entre HARMONIE HABITAT et Madame [Z] [X] épouse [K] et Monsieur [C] [K], portant sur un local à usage d’habitation numéro 1313 au sixième étage sis 3 avenue de l’Angevinière à Saint-Herblain (44800), à compter du 27 février 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [X] épouse [K] et Monsieur [C] [K] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 7 790,75 euros, au titre des loyers et charges échus et impayés au 2 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse ;

DIT que cette somme sera assortie de l’intérêt au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 897.93 euros et à compte du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Madame [Z] [X] épouse [K] et Monsieur [C] [K] à s’acquitter de leur dette par 35 mensualités de 50 euros (CINQUANTE EUROS) le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si les époux [K] se libèrent dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par les époux [K] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, HARMONIE HABITAT à procéder à l’expulsion de Madame [Z] [X] épouse [K] Monsieur [C] [K] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [X] épouse [K] et Monsieur [C] [K] à payer à la SA d’HLM HARMONIE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles, à compter de la défaillance et jusqu’à la libération définitive des lieux, caractérisé soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Les époux [K] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

M. HORTAIS S.ZARIFFA