N°Minute:25/01455

N° RG 25/00694 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PQUI

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 15]

JUGEMENT DU 16 Juin 2025

DEMANDEUR:

S.C.I. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Julie FAIZENDE, avocat au barreau de LYON substitué par M^e Audrey NGUYEN PHUNG, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [B] [L], demeurant [Adresse 3] [Adresse 13]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 14 Avril 2025

Affaire mise en deliberé au 16 Juin 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 16 Juin 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Audrey NGUYEN PHUNG

Copie certifiée delivrée à :

Le 16 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 24 juin 2019, la SCI CANAL, représenté par leur mandataire la société NEXITY a donné en location à M. [B] [L], un appartement situé [Adresse 5] à CASTELNAU LE LEZ.

Depuis plusieurs mois, la SCI [Adresse 11] rencontre des difficultés pour obtenir règlement des loyers et charges de la part de M. [B] [L].

Suivant exploit d’huissier en date du 3 mai 2023, la SCI CANAL a fait délivrer à M. [B] [L] un commandement de payer la somme de 2163,28 euros conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Ce commandement de payer a été notifié à la CCAPEX le 4 mai 2023.

Ledit commandement rappelait la clause résolutoire prévue par le bail et indiquait l’intention des bailleurs de s’en prévaloir.

Par jugement réputé contradictoire du 29 janvier 2024, le tribunal judicaire de Montpellier a :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail des locaux sis [Adresse 7] à [Localité 14] en date du 3 juillet 2023.

DECLARE M. [B] [L] occupant dans droit ni titre du logement sis [Adresse 8] à [Localité 14] à compter de cette date ;

JUGE qu’à défaut par M. [B] [L] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur,

CONDAMNE M. [B] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et charges actuels, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux,

CONDAMNE M. [B] [L] à payer à la SCI [Adresse 11] la somme de 2350,05 euros au titre des loyers impayés, outre les intérêts légaux à compter de l’assignation,

CONDAMNE M [S] [E] à payer à la SCI CANAL la somme de 700,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, pour les frais irrépétibles d’instance,

CONDAMNE M. [B] [L] aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELE que l’exécution provisoire est de droit

Ce jugement n’a pas été signifié dans le délai de 6 mois de sa date, .tel que l’exige l’article 478 du code de procédure civile, devenant ainsi non avenu.

Par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2024, signifié à étude, dénoncé le 26 décembre 2024 au préfet de l’Hérault par voie électronique avec accusé de réception, la SCI [Adresse 11] sise [Adresse 10] à MONTPELLIER et ayant comme mandataire la société NEXITY LAMY SAS, sise [Adresse 2] à PARIS a assigné M. [B] [L] demeurant [Adresse 4] à CASTELNAU LE LEZ devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, le 14 avril 2025 aux fins de :

Vu les articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu le Décret n°87-712 du 26 août 1987,

Vu les articles 1343-2 et suivants du code civil outre les articles 1103 et 1104 du même code,

Vu l’article 478 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats et la jurisprudence,

A défaut de conciliation préalable des parties,

DONNER ACTE à la SCI [Adresse 11] qu’elle réitère la citation primitive délivrée à M. [B] [L] le 28 juillet 2023,

JUGER recevable et bienfondé la SCI CANAL dans son action ;

CONSTATER la résiliation du bail intervenu entre les parties par acquisition de la clause résolutoire au 4 juillet 2023 ;

En conséquence,

ORDONNER l’expulsion de M. [B] [L] des locaux loués [Adresse 6] à [Localité 12] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier, dans le délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux demeurés infructueux ;

CONDAMNER M. [B] [L] à payer à la SCI CANA Lune indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer majoré des charges et sujette à la révision contractuellement définie, depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou l’établissement d’un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNER M. [B] [L] à payer à la SCI Canala somme de 1050,69 euros au titre des loyers et charges dus au 16 décembre 2024, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation postérieures jusqu’à la reprise effective des lieux :

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision qui est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER M. [B] [L] à payer à la SCI Canala somme de 700,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER M. [B] [L] aux entiers dépens de l’instance et des suites.

À l’audience du 14 avril 2025 , la SCI [Adresse 11], représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Elle précise que la dette s’élève maintenant à la somme de 729,35 euros.

A cette audience, M. [B] [L] n’a pas comparu, ni n’a été représenté.

M. [B] [L] ne s’est pas présenté à l’enquêteur social.

La décision a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

En tant que bailleurs personnes physiques, alors que la situation d’impayés avait persisté pendant deux mois de manière ininterrompue au moment de la délivrance du commandement de payer, la SCI CANAL justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

La SCI [Adresse 11] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur la clause résolutoire :

En vertu de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 3 mai 2023Erreur : source de la référence non trouvée, la SCI CANAL fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme principale de 2163,28 euros au titre des loyers impayés. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et le locataire n’a pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 juillet 2023, date de résiliation dudit bail.

Sur l’indemnité d’occupation :

À compter de la résiliation du bail M. [B] [L] devenue occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande en paiement :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SCI [Adresse 11]produit un décompte arrêté au 1er avril 2025 inclus, qui indique que la dette de M. [B] [L] s’élève à 729,35 euros en loyers et charges.

Au vu de ce décompte, et faute de contestation du défendeur non comparant, la demande en paiement apparaît justifiée et il y sera fait droit pour ce montant.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [B] [L] ne s’étant pas présenté aux convocations du travailleur social et à l’audience, le Juge ne dispose d’aucun élément d’information permettant d’apprécier sa capacité financière à reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En conséquence, l’expulsion de M. [B] [L] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

À compter de la résiliation du bail, M. [B] [L], devenue occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [B] [L], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, M. [B] [L] devra verser à la SCI CANAL une somme qu’il est équitable de fixer à 150,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

JUGE recevable et bienfondé la SCI [Adresse 11] dans son action ;

CONSTATE la résiliation du bail intervenu entre les parties par acquisition de la clause résolutoire au 4 juillet 2023 ;

CONDAMNE M. [B] [L] à payer à la SCI CANAL une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer majoré des charges et sujette à la révision contractuellement définie, depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou l’établissement d’un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE M. [B] [L] à payer à la SCI [Adresse 11] somme de 729,35 euros au titre des loyers et charges dus au 1er avril 2025, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation postérieures jusqu’à la reprise effective des lieux :

DIT qu’à défaut par M. [B] [L] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [B] [L] à payer à la SCI CANAL une somme de 150,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [B] [L] aux dépens de l’instance comprenant, s’agissant des dépens actuels, le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [B] [L] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, Le Juge des contentieux de la protection,