TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00676 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E34BH

MINUTE N°2026/ 219

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 31 Mars 2026

S.A. PROMOLOGIS,

c/

[Z] [C] [E] [N]

Copie délivrée à

Madame [Z] [C] [E] [N]

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Maître Karine GARDIER-LEONIL

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.A. PROMOLOGIS,

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 690 802 053

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Maître Karine GARDIER-LEONIL de la SCP TRIAS VERINE VIDAL GARDIER-LEONIL ROYER, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [C] [E] [N]

née le 12 Mars 1983 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 6]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 03 février 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 27 février 2025 avec prise d’effet au 17 mars 2025, SA PROMOLOGIS a donné à bail à Mme [N] [Z] un bien à usage d’habitation avec une place de stationnement sis [Adresse 6] pour un loyer initial mensuel de 567.12 € hors charges non précisées, 15.52 € pour mise à disposition d’accessoires au logement et 20.70 € pour la place de stationnement.

Des loyers étant demeurés impayés, SA PROMOLOGIS, selon acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2025 a fait signifier à Mme [N] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse dans le contrat de bail, remis à personne, pour un montant total de 2620.20 € dont 2451.79 € en principal au titre des arriérés de loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, SA PROMOLOGIS a assigné Mme [N] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail en cause intervenue de plein droit du fait du jeu de la clause résolutoire conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et en conséquence déclarer la locataire occupante sans droit ni titre ;

— Ordonner l’expulsion de Mme [N] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce au besoin avec le concours de la force publique à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Condamner Mme [N] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et charges jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée, suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicables, tout comme le loyer ;

— Condamner Mme [N] [Z] à payer à titre de provision la somme de 2131.27 € sur les loyers et charges dus, arrêtée à la date de la présente assignation outre les intérêts de droit ;

— Condamner Mme [N] [Z] à payer à SA PROMOLOGIS la somme de 400,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens y compris le coût de du commandement de payer sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile ;

Un diagnostic social et financier a été établi et transmis au tribunal judiciaire avant l’audience. Il en ressort que les impayés de loyers sont liés à des difficultés de gestion en raison d’une dette locative contractée par son époux insolvable dont elle est séparée de l’ordre de 22000.00 € et des saisies sur salaire entre 150.00 € et 250.00 € mensuels dans le cadre de leur solidarité. Elle travaille à temps partiel en CDI en qualité d’hôtesse d’accueil et ses ressources globales, toutes aides comprises, oscillent entre 2500.00 € et 2700.00 €. Mme [N] [Z] envisagerait de déposer un dossier de surendettement. Elle devrait reprendre le paiement du loyer résiduel et envisagerait un plan d’apurement à hauteur de 100.00 € par mois afin de solder la dette locative. La signature d’une mesure d’accompagnement social lié au logement prévention est également envisagée. Enfin elle souhaite se maintenir dans le logement.

A l’audience du 3 février 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, le conseil de la SA PROMOLOGIS actualise la dette locative à la somme de 2210.79 au 27 janvier 2026.

Mme [N] [Z], présente et accompagnée d’un représentant de l’UDAF, est d’accord sur le montant de la dette locative. Elle précise vivre seule avec ses trois enfants et ne pas avoir de famille dans la région.

Elle indique travailler en qualité de caissière chez l’enseigne [U] et souhaiter se maintenir dans le logement. Elle sollicite de pouvoir bénéficier de délais de paiements sur une période 36 mois et s’engage à consentir un effort de 65.00 € par mois en sus du loyer et des charges courants , ce à quoi le conseil de la SA PROMOLOGIS ne s’oppose pas.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 1er décembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience en date 3 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par mail reçu le 16 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 novembre 2025, en vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par SA PROMOLOGIS apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 27 février 2025 avec prise d’effet au 17 mars 2025 contient une clause résolutoire (article 4-7-1) qui prévoit qu’au terme des délais légaux sans autres précisions, un commandement de payer est resté infructueux, le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause incluse dans le bail mentionnant un délai de deux mois a été signifié à Mme [N] [Z] le 15 septembre 2025 pour la somme de 2620.20 € dont en principal 2451.79 € au titre des arriérés locatifs impayés.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 16 novembre 2025.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le conseil SA PROMOLOGIS produit à l’instance un décompte actualisé démontrant que Mme [N] [Z] reste devoir au requérant la somme de 2210.79 € à la date du 27 janvier 2026 échéance du mois de décembre 2025 comprise au titre des arriérés locatifs impayés.

Mme [N] [Z], présente à l’audience, ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, Mme [N] [Z] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2210.79 € au titre des arriérés locatifs dus.

4°) Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [N] [Z] sollicite des délais de paiement. Elle fait valoir qu’elle a trois enfants à charge, qu’elle vit seule n’ayant pas de famille dans la région, qu’elle travaille chez [U] et s’engage à rembourser sa dette locative sur 36 mois à concurrence de 65.00 € par mois en sus des loyers et charges courants.

Le conseil de la SA PROMOLOGIS ne formule pas d’opposition à cette demande et fait part de son accord.

Dès lors, tenant compte des éléments qui précèdent à savoir l’accord des parties, de la situation familiale de Mme [N] [Z], de ses ressources telles qu’elles ressortent du DSF de l’ordre de 2500.00 € et du reste à vivre de l’ordre de 1100.00 €, il y a lieu d’accorder à Mme [N] [Z] des délais de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail pendant le cours des délais accordés afin de permettre à la locataire de pouvoir se maintenir dans le logement.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, les clauses de résiliation de plein droit du bail reprendront leur plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Mme [N] [Z] pourra alors être expulsée et devra également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si les baux n’avaient pas été résiliés à compter de la date de résiliation des baux, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, en cas d’expulsion, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [N] [Z], partie perdante, sera donc condamnée aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût de du commandement de payer.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande en la cause, au regard de la situation familiale et financière de Mme [N] [Z] et de l’octroi de délais de paiement afin de lui permettre d’apurer la dette locative et de se maintenir dans lieux qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clauses résolutoire figurant au bail conclu le 27 février 2025 avec prise d’effet au 17 mars 2025, entre d’une part, SA PROMOLOGIS et d’autre part Mme [N] [Z] concernant un bien à usage d’habitation avec une place de stationnement sis [Adresse 6] sont réunies à la date du 16 novembre 2025 en raison du non-paiement des arriérés locatifs ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Mme [N] [Z] à payer à SA PROMOLOGIS la somme de 2210.79 € ( deux mille deux cent dix euros et soixante dix-neuf centimes) arrêtée au 27 janvier 2026 mois de décembre 2025 inclus au titre des arriérés locatifs ;

AUTORISONS Mme [N] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 60.00 € chacune et une 36ème mensualité de 110.79 € qui soldera la dette en principal ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clauses résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Mme [N] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, SA PROMOLOGIS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;que Mme [N] [Z] soit condamnée à payer à la SA PROMOLOGIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

CONDAMNONS Mme [N] [Z] aux entiers dépens de la présente instance comprenant notamment le coût de du commandement de payer ;

DEBOUTONS SA PROMOLOGIS du surplus de ses demandes et notamment de celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [N] [Z] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le TRENTE ET UN MARS DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,