TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00653 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E33VZ

MINUTE N°2026/ 213

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 31 Mars 2026

S.A. FDI HABITAT

c/

[D] [N], [O] [I]

Copie délivrée à

Maître Yannick CAMBON

Monsieur [D] [N]

Madame [O] [I]

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.A. FDI HABITAT

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 467 800 561

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Maître Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [N]

né le 24 Mai 1978 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 6]

comparant en personne

Madame [O] [I]

née le 29 Décembre 1980 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 6]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 03 février 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 13 juillet 2021 avec prise d’effet au 1er août 2021, LA SA FDI HABITAT a donné à bail à M. [N] [D] et Mme [I] [O] un local à usage d’habitation et un parking sis [Adresse 6] [Adresse 7] pour un loyer principal initial mensuel de 414.85 €, 20.00 € de loyer annexe, 61.89 € de provision sur charges principales et 1.23 € de provision sur charges de loyer annexe.

Des loyers étant demeurés impayés, LA SA FDI HABITAT, selon acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2025, a fait signifier M. [N] [D] et Mme [I] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse dans le contrat de bail, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, pour un montant total de 3635.01 € dont 3476.47 € en principal au titre des arriérés de loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, LA SA FDI HABITAT a assigné M. [N] [D] et Mme [I] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

— Constater la résiliation de plein droit du contrat de location du 13 juillet 2021objet du litige par le jeu de la clause résolutoire en raison des impayés de loyers ;

— Ordonner l’expulsion de M. [N] [D] et Mme [I] [O] et de tous occupants de leur chef au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— Juger que selon l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu que celles-ci désignent et qu’à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans un délai par voie réglementaire ;

— Condamner solidairement M. [N] [D] et Mme [I] [O] à payer à titre provisionnel à la SA FDI HABITAT la somme de 1213.64 €, le mois d’octobre 2025 inclus ainsi que les frais judiciaires ;

— Condamner solidairement M. [N] [D] et Mme [I] [O] à payer à titre provisionnel à LA SA FDI HABITAT une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et provision sur charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié et ce à compter du 26 mai 2025, jusqu’au départ effectif des lieux ;

— Condamner solidairement M. [N] [D] et Mme [I] [O] au paiement des loyers échus entre la date de plaidoirie et le jour du délibéré ;

— Condamner solidairement M. [N] [D] et Mme [I] [O] au paiement de la somme de 1000.00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement M. [N] [D] et Mme [I] [O] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. Il en ressort que les impayés de loyers sont liés à des difficultés financières et une perte de revenus. M. [N] [D] perçoit une pension d’invalidité et une rente d’accident de travail depuis 2016 suite à une maladie reconnue. Mme [I] [O], à la suite d’un arrêt maladie a été licenciée pour inaptitude au mois de décembre 2022 et a perçu le chômage jusqu’en août 2023. Elle a cessé de travailler depuis considérant ne plus être en capacité de le faire et a déposé une demande d’AAH.

En mai 2025 un FSL Maintien à hauteur de 2500. 00 € a été accordé afin d’aider le couple à faire face à la dette de loyer et une mesure d’accompagnement social lié au logement Prévention a été signée le 13 janvier 2026. M. [N] [D] et Mme [I] [O] souhaitent se maintenir dans le logement.

A l’audience du 3 février 2026 à laquelle l’affaire est retenue, le conseil de LA SA FDI HABITAT indique que la dette locative a été soldée le 12 janvier 2026 et que dès lors il se désiste de son action en acquisition de la clause résolutoire et en résiliation de bail. Il maintient le surplus de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

M. [N] [D] et Mme [I] [O], comparants et accompagnés d’un représentant de l’UDAF, ne formulent pas d’observations.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 21 novembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 3 février 2026 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, LA SA FDI HABITAT justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 8 septembre 2025 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 20 novembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par LA SA FDI HABITAT apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail de location conclu le 13 juillet 2021 avec prise d’effet au 1er août 2021 contient une clause résolutoire (article V) qui prévoit qu’après un délai de deux mois au titre des arriérés locatifs au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 septembre 2025 à M. [N] [D] et Mme [I] [O] pour la somme de 3635.01 € dont en principal la somme de 3476.47 € au titre des arriérés locatifs.

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater en l’espèce que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail locatif étaient réunies à la date du 6 novembre 2025 au titre des arriérés locatifs.

3°) Sur le désistement de LA SA FDI HABITAT

A l’audience, le conseil de LA SA FDI HABITAT indique que la dette locative a été soldée et qu’il se désiste ainsi de son action en acquisition de la clause résolutoire et en résiliation de bail.

M. [N] [D] et Mme [I] [O], présents, ne formulent aucune observation.

Dès lors il y a lieu de constater le désistement LA SA FDI HABITAT de son action en acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail ainsi que de tous les effets et conséquences.

Sur les mesures accessoires et la solidarité

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce le conseil de LA SA FDI HABITAT maintient sa demande.

M. [N] [D] et Mme [I] [O], comparants, ne formulent pas d’observations.

Par ailleurs le bail consenti à M. [N] [D] et Mme [I] [O] contient une clause de solidarité (article X) en cas de pluralité de locataires laquelle sera dès lors ordonnée.

En conséquence, M. [N] [D] et Mme [I] [O] seront condamnés solidairement au paiement des entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En la cause l’équité commande que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence LA SA FDI HABITAT sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juillet 2021 avec prise d’effet au 1er août 2021 entre d’une part LA SA FDI HABITAT et d’autre part M. [N] [D] et Mme [I] [O] concernant un local à usage d’habitation et un parking sis [Adresse 8] sont réunies à la date du 6 novembre 2025 en raison du non-paiement des arriérés locatifs ;

CONSTATONS le désistement de LA SA FDI HABITAT de sa demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et de ses conséquences, la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation lesquelles prétentions deviennent par suite sans objet ;

CONDAMNONS M. [N] [D] et Mme [I] [O] solidairement aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS LA SA FDI HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure et du surplus;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge solidaire de M. [N] [D] et Mme [I] [O] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le TRENTE ET UN MARS DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,