TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00429 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3YHI

MINUTE N°2026/ 296

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 19 Mai 2026

[V] [W]

c/

[P] [K], [X] [I]

Copie délivrée à

Maître Corinne PAQUETTE-DESSAIGNE

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [W]

représenté par Mme [D] [M], tutrice

né le 09 Février 1958 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Maître Corinne PAQUETTE-DESSAIGNE de la SELARL JURIDIS-LR, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Madame [P] [K]

née le 12 Avril 1996 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Monsieur [X] [I]

né le 29 Juin 1990 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparants ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 17 mars 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 11 septembre 2015 avec prise d’effet au 14 septembre 2015 M. [W] [V] a donné à bail à Mme [K] [P] et M. [I] [X] un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] [Localité 8] [Adresse 4] [Localité 9] pour un loyer mensuel initial de 415.00 € et 10.00 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [W] [V], selon acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2025 a fait signifier à Mme [K] [P] et M. [I] [X] un commandement de payer, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code pour Mme [K] [P] et remis à personne pour M. [I] [X], visant la clause résolutoire contenue dans le bail pour un montant de 2659.38 € dont en principal la somme de 2487.81€ au titre des arriérés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, M. [W] [V] a assigné Mme [K] [P] et M. [I] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

— Constater le jeu de la clause résolutoire du bail du 11/09/2015 et prononcer la résiliation dudit bail consenti à Mme [K] [P] et M. [I] [X] ;

— Dire que dans les deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, Mme [K] [P] et M. [I] [X] devront libérer le logement tant de leur personne, leurs biens et de tous occupants de leur chef ;

— Ordonner que faute par eux de ce faire il sera procédé à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef du logement [Adresse 5], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner solidairement et par provision les défendeurs au paiement de la somme de 2982.99 € pour des loyers et charges impayés dus jusqu’au mois de juillet 2025 inclus ;

— Condamner solidairement Mme [K] [P] et M. [I] [X] et par provision au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

— Condamner solidairement Mme [K] [P] et M. [I] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux et ce avec intérêts de droit ;

— Condamner solidairement Mme [K] [P] et M. [I] [X] au paiement de la somme de 700.00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont le coût du commandement et de l’assignation ;

Un diagnostic social et financier a été établi et transmis au tribunal judiciaire avant la première audience. Il en résulte que les impayés de loyers sont liés à une suspension d’allocation logement depuis janvier 2025 en raison de documents manquants. Mme [K] [P] et M. [I] [X] perçoivent le RSA couple d’un montant de 648.00 € et verseraient 250.00 € par mois afin d’apurer la dette locative sans pouvoir en justifier. Le couple affirme aussi payer le loyer sur un compte géré par une mandataire judiciaire, le bailleur étant sous tutelle. Ils ne souhaitent pas se maintenir dans les lieux mais ils n’ont pas encore donné de préavis. Ils auraient entrepris des démarches de relogement dans les parc privé et public. Par ailleurs ils se plaindraient de désordres affectant le logement.

Appelée à l’audience du 7 octobre 2025 l’affaire a fait l’objet d’un renvoi en raison d’une demande d’aide juridictionnelle en cours pour le demandeur à celle du 16 décembre 2025 lors de laquelle elle avait été retenue. Le conseil de M. [W] [V] avait actualisé la dette locative à la somme de 3095.94 € mois de décembre 2025 inclus et déposé. Mme [K] [P] et M. [I] [X], bien que régulièrement assignés, n’avaient pas comparu et n’avaient pas été représentés.

L’affaire mise en délibéré au 24 février 2026 a fait l’objet par ordonnance de référé d’une réouverture des débats à l’audience du 17 mars 2026 afin que la partie requérante produise au litige l’intégralité du bail consenti à Mme [K] [P] et M. [I] [X] mentionnant la clause résolutoire dont elle se prévaut.

Lors de celle-ci, le conseil de M. [W] [V] dans ses conclusions sollicite à titre principal de voir prononcer la résiliation du bail consenti à la partie requise, de les voir condamner au paiement des sommes réévaluées à 3586.70 € au titre des loyers et charges impayés dus jusqu’au mois de mars 2026 et à 2000.00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, maintenant le reste des prétentions mentionnées au dispositif de l’assignation et à titre subsidiaire de renvoyer l’affaire devant le tribunal judiciaire statuant au fond. Au soutien de sa demande de résiliation du bail en raison du défaut de paiement des loyers et charges, il expose au visa des articles 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, 1728, 1103, 1217, 1224, 1227 du code civil que M. [W] [V] est fondé à solliciter la résiliation du bail relevant par ailleurs que le commandement de payer délivré le 5 juin 2025 et non honoré vise une clause résolutoire tacite prévue à l’article 24 de la loi sus citée.

Au débat il précise que l’intégralité du bail avait été versée celui-ci ne comprenant pas de clause résolutoire expresse mais tacite. Il maintient sa demande de résiliation judiciaire et subsidiairement un renvoi au fond.

Mme [K] [P] et M. [I] [X], bien que régulièrement assignés, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 4 août 2025 soit plus de six semaines avant la première audience du 7 octobre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [W] [V] justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 6 juin 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par M. [W] [V] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition dune clause résolutoire tacite:

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie . Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail de location conclu le 11 septembre 2015 avec prise d’effet au 14 septembre 2015 entre les parties ne contient aucune clause résolutoire. Le commandement de payer en date du 5 juin 2025 vise une clause résolutoire tacite se fondant sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 sus cité lequel mentionne les contrats de baux d’habitation dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai mais pas ceux qui ne contiendraient aucune clause résolutoire. Le caractère tacite d’une clause quelle qu’elle soit ne saurait être invoquée à l’évidence en son absence d’énonciation et d’accord des parties.

La cour de cassation dans son arrêt en date du 25 décembre 2018 (C. Cass 3ième chambre civile N°17-26568), stipule qu’il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la résiliation d’un contrat de bail, celui-ci devant se borner à constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont ou non réunies. Il ne peut que prendre des mesures provisoires.

En conséquence et nonobstant l’interprétation de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 qui en est faite par la partie demanderesse , il y a lieu de déclarer le juge des référés incompétent pour statuer sur la demande de résiliation du bail, l’affaire relevant du tribunal judiciaire statuant au fond .

Sur les demandes subséquentes : l’expulsion, l’indemnité d’occupation, les arriérés de loyers :

En l’espèce, il n’y a pas lieu de statuer en référé sur ces demandes au regard de l’incompétence du juge de céans quant à la résiliation judiciaire du contrat de bail et de ses conséquences.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [W] [V], partie perdante, supportera seul les dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile .

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que le bail conclu le 11 septembre 2015 avec prise d’effet au 14 septembre 2015 entre d’une part M. [W] [V] et d’autre part Mme [K] [P] et M. [I] [X] concernant un local à usage d’habitation sis [Adresse 5] ne prévoit pas de clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers ;

CONSTATONS en conséquence que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail demandée par M. [W] [V] ;

DISONS qu’il n’y a pas lieu ainsi de statuer sur les demandes relatives à l’expulsion, à l’indemnité d’occupation et aux arriérés de loyers et des charges ;

DEBOUTONS M. [W] [V] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DISONS que M. [W] [V] supportera seul les dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le DIX-NEUF MAI DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière Le juge des référés