TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

N° Minute : 26/99

N° RG 24/03271 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3QRX

Jugement rendu le 16 Février 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [V]

né le 09 Septembre 1981 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Maître Patricia PIJOT de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, avocats au barreau de BEZIERS

Madame [O] [S]

née le 16 Septembre 1984 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Patricia PIJOT de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [C]

né le 02 Décembre 1986 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par Maître Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

Joël CATHALA, Vice-Président,

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Sarah DOS SANTOS, Juge,

Violaine MOTA, Greffier,

En présence d'[Z] [A], auditeur de justice,

Magistrats ayant délibéré :

Joël CATHALA, Vice-Président,

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Sarah DOS SANTOS, Juge,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 novembre 2025, différée dans ses effets au 01 Décembre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 15 Décembre 2025 où l’affaire a été mise en délibéré au 16 Février 2026 ;

Les conseils des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Rédigé par Julie LUDGER Vice-présidente et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Joël CATHALA, Vice-Président, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

**********

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé régularisé en date du 2 juillet 2021, Madame [O] [S] et Monsieur [U] [V] ont conclu un compromis de vente avec Monsieur [H] [C] ayant pour objet un terrain situé au [Adresse 3], cadastré section AW n°[Cadastre 1], pour une surface 00 ha 11 a 72 ca, moyennant un prix total de 120.000 euros.

L’acte authentique a été réitéré en date du 16 septembre 2021.

Les acquéreurs avaient pour objectif d’y faire ériger un hangar de stockage lié à leur activité professionnelle de commerçants ambulants. Dans ces conditions, les consorts [E] ont déposé leur demande de permis de construire au mois de décembre 2022.

Par courrier du 15 février 2023, reçue le 24 mars 2023, ils ont été destinataires d’un courrier provenant de Monsieur le Préfet de la région Occitanie, leur notifiant une « intention d’émettre une prescription immédiate d’archéologie préventive » sur le terrain acquis. Ce courrier, les informait en substance de ce que leur projet d’aménagement était : « de nature à porter atteinte à des éléments du patrimoine déjà identifiés ». Plus encore, Monsieur le Préfet les informait de ce que « compte tenu des connaissances archéologiques relatives au terrain d’assiette du projet, la réalisation préalable d’un diagnostic n’est pas nécessaire ».

Les consorts [E] affirment que Monsieur [C] avait connaissance de la réalisation de ces fouilles, 4 mois avant la signature du compromis de vente compte tenu du courrier du 08 février 2021 qui lui avait été envoyé faisant état d’une intention d’émettre une prescription immédiate d’archéologie préventive. Ils ont également appris que Monsieur [C] avait été destinataire, par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 avril 2021, de l’arrêté pris à la même date par le Préfet de région, portant prescription d’une fouille archéologique préventive. Cet arrêté l’informait également de ce qu’il lui revenait d’assurer la maîtrise d’œuvre de cette opération de fouille préventive.

Le permis de construire, sollicité par les consorts [E], a été accordé le 24 mai 2023.

En date du 3 octobre 2023, les consorts [E] ont été destinataires de l’arrêté préfectoral n°76-2023-1008 portant prise en charge de la dépense éligible provisionnelle des fouilles qui allaient être réalisées sur leur terrain, pour un montant de 390.489,99 euros TTC.

Les fouilles ont commencé le 16 octobre 2023 pour s’étendre jusqu’au 21 décembre 2023.

Les consorts [E] affirment avoir dû remettre en état le terrain à leurs frais et louer un hangar aux fins de stockage de leurs effets personnels.

***

Par acte du 19 décembre 2024, Madame [O] [S] et Monsieur [U] [V] ont assigné Monsieur [H] [C], devant le tribunal judiciaire de BEZIERS, sur le fondement des articles 1137 et 1240 du code civil, aux fins de :

Condamner Monsieur [H] [C] à leur payer la somme de 20.000 euros au titre de la réduction du prix de vente, tenant le préjudice subis du fait de l’indisponibilité du terrain litigieux pour la période s’étendant du 16 septembre 2021 au 21 décembre 2023,Condamner Monsieur [H] [C] à leur payer la somme de 14.400 euros au titre des frais rendus obligatoires et engagés par eux du fait des fouilles archéologiques réalisées sur leur terrain,Condamner Monsieur [H] [C] à leur payer la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral qu’ils ont subi,Condamner Monsieur [H] [C] à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, Dire que rien ne s’oppose à l’exécution provisoire qui est de droit.

Par conclusions notifiées par RPVA le 04 novembre 2025, Madame [O] [S] et Monsieur [U] [V] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1137, 1240 et 1231-1 du code civil et de l’article 32-1 du code de procédure civile, de :

A titre principal, sur le fondement de la réticence dolosive,

Condamner Monsieur [H] [C] à leur payer la somme de 20.000 euros au titre de la réduction du prix de vente, tenant le préjudice subis du fait de l’indisponibilité du terrain litigieux pour la période s’étendant du 16 septembre 2021 au 21 décembre 2023,Condamner Monsieur [H] [C] à leur payer la somme de 14.400 euros au titre des frais rendus obligatoires et engagés par eux du fait des fouilles archéologiques réalisées sur leur terrain,Condamner Monsieur [H] [C] à leur payer la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral qu’ils ont subi,Condamner Monsieur [H] [C] à leur payer la somme de 5.000 euros au titre du préjudice professionnel subi.

A titre subsidiaire, sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour manquement à l’obligation précontractuelle d’information,

Condamner Monsieur [H] [C] à leur payer la somme forfaitaire de 20.000 euros au titre de la perte de chance,Condamner Monsieur [H] [C] à leur payer la somme de 14.400 euros au titre des frais rendus obligatoires et engagés par eux du fait des fouilles archéologiques réalisées sur leur terrain,Condamner Monsieur [H] [C] à leur payer la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral qu’ils ont subi,Condamner Monsieur [H] [C] à leur payer la somme de 5.000 euros au titre du préjudice professionnel subi,

En tout état de cause,

Rejeter la demande reconventionnelle de Monsieur [H] [C] fondée sur l’article 1240 du code civil,Condamner Monsieur [H] [C] à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, Dire que rien ne s’oppose à l’exécution provisoire qui est de droit.

Par conclusions notifiées par RPVA le 1er juillet 2025, Monsieur [H] [C] demande au tribunal de :

Débouter Monsieur [U] [V] et Madame [O] [S] de toutes leurs prétentions,Reconventionnellement, condamner in solidum, Monsieur [U] [V] et Madame [O] [S], à lui payer les sommes de 20.000 euros en réparation du préjudice moral subit ainsi que 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Pour chacune des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

Par ordonnance du juge de la mise en état du 20 novembre 2025, la clôture a été fixée au 1er décembre 2025 et renvoyée à l’audience collégiale de plaidoiries du 15 décembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 16 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la réticence dolosive

Aux termes de l’article 1130 du code civil « l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ».

L’article 1137 du code civil définit le dol en ces termes : « le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ».

En tant que vice du consentement, la réticence dolosive est une cause de nullité relative du contrat en application de l’article 1131 du code civil.

Parallèlement, la victime peut agir en responsabilité contre l’auteur du dol sur le fondement de l’article 1240 du code civil relatif à la responsabilité délictuelle.

En l’espèce, les consorts [E] justifient de l’envoi de deux courriers à Monsieur [H] [C].

Le premier en date du 08 février 2021 se référait à l’intention d’émettre une prescription immédiate d’archéologie préventive.

Le second en date du 15 avril 2021 avait pour objet l’arrêté pris à la même date par le Préfet de région, portant prescription d’une fouille archéologique préventive. Cet arrêté l’informait de ce qu’il lui revenait d’assurer la maîtrise d’œuvre de cette opération de fouille préventive.

Il est donc établi que Monsieur [H] [C] avait connaissance de la réalisation de fouilles archéologiques sur son terrain, antérieurement à la vente avec les consorts [E], en ce que le compromis de vente a été signé le 02 juillet 2021, la réitération ayant eu lieu le 16 septembre suivant. Cette connaissance ne saurait être exclue du seul fait que l’arrêté de permis de construire du 08 septembre 2017 lui ayant été accordé ne faisant état d’aucune mention de fouilles archéologiques, en ce que les courriers précités ont été envoyés postérieurement, se référant de manière explicite à la réalisation de fouilles archéologiques sur son terrain.

Sur ce point, il convient de souligner que le bref délai écoulé entre l’envoi de l’arrêté préfectoral portant prescription d’une fouille archéologique préventive et la mise en vente du terrain, à savoir un mois, permet d’en déduire que la réalisation des fouilles est un élément ayant motivé la vente.

Le défendeur ne peut se prévaloir d’une renonciation tacite de la part du Préfet en ce que ce dernier a réitéré son intention de réaliser l’opération de fouilles, moins de 3 mois après son premier courrier.

En outre, Monsieur [C] affirme que les acquéreurs avaient connaissance de cette information en ce que le certificat d’urbanisme annexé à l’acte authentique de vente mentionne qu’ils seront soumis au paiement de la redevance archéologique préventive.

Or, sur ce point, il convient de souligner que cette redevance est due par toute personne dont le projet est d’exécuter des travaux d’aménagement affectant le sous-sol, ce qui était le cas des consorts [E] en ce qu’ils souhaitaient construire des bâtiments dans le cadre de leur activité professionnelle.

Cette redevance est totalement indépendante de l’existence d’une prescription d’archéologie préventive.

La réalisation de fouilles archéologiques constituait une information essentielle du consentement des acquéreurs en ce que leur mise à exécution empêche la réalisation de construction, et pour le moins de stockage de tout matériel ou biens ou toute autre activité, sur la zone concernée, dès l’arrêté préfectoral et qu’une partie des travaux de fouille est à la charge des propriétaires du terrain concerné.

A cet égard, il importe peu que l’acte authentique de vente du 16 septembre 2021 ne fait pas de l’obtention d’un permis de construire sur le terrain une condition suspensive en ce que si les consorts [E] avaient eu connaissance de la réalisation de fouilles à venir, ils auraient pu renoncer à leur achat, ou à tout le moins, en tenir compte dans la fixation du prix d’achat du terrain, d’autant que la réalisation desdites fouilles paralyse entièrement le terrain concerné. Ainsi, il importe peu que la demande de permis de construire ait été complétée en avril 2023, soit 19 mois après l’acquisition, en ce que le terrain était indisponible, pour toute activité, outre la réalisation de construction.

Enfin, Monsieur [C] allègue de la domiciliation des demandeurs à l’instance dans les Pyrénées Orientales pour mettre en exergue une absence de caractère déterminant de l’information non divulguée. Cette domiciliation ne saurait exclure le caractère déterminant de l’information non divulguée par le vendeur en ce qu’il a été développé ci-dessus, que le terrain litigieux a été acquis dans le cadre de l’activité professionnelle des acheteurs de commerçants ambulants, de sorte que leur domiciliation actuelle est sans incidence.

Il est donc parfaitement établi que Monsieur [H] [C] a conservé le silence intentionnellement sur une information déterminante qui était de nature à dissuader les acquéreurs de contracter dans ces conditions.

Dès lors, la responsabilité délictuelle de Monsieur [H] [C] est engagée, compte tenu de la réticence dolosive parfaitement caractérisée.

Sur les conséquences de la réticence dolosive

Sur la réduction du prix de vente du terrain

Il résulte de l’arrêté préfectoral de la région Occitanie du 15 avril 2021 qu’une prescription de fouille archéologique du terrain acquis par les consorts [E] a été prise.

Les opérations ont eu lieu entre le 16 octobre et le 21 décembre 2023.

Dans ces conditions, il est établi, qu’au moment de la signature des actes authentiques, le terrain, objet de la vente, allait être affecté par la réalisation de fouilles archéologiques induisant une indisponibilité durant le temps des fouilles ainsi que la remise en état du terrain.

Il est également avéré que la projection de telles fouilles induisait nécessairement une impossibilité de procéder à toute construction qui aurait été mise à mal par la mise en œuvre des fouilles archéologiques.

Pour autant, il ne peut être contesté que la prise d’un arrêté ayant pour objet des fouilles archéologiques ne rendait pas le terrain totalement indisponible, en dehors des fouilles archéologiques, en ce qu’il n’est pas démontré une impossibilité d’entreposer du matériel ou des biens, ou toute autre activité, le temps du démarrage des fouilles, les différents arrêtés ne mentionnant aucunement une telle interdiction. En effet, le terrain doit être rendu accessible pour les fouilles sans que cette accessibilité doive être effective dès la prise de décision du préfet de la région Occitanie.

Dès lors, les demandeurs sont bien fondés à solliciter une réduction du prix de vente qui avait été convenu d’un montant total de 120.000 euros.

En conséquence, compte tenu des éléments précités, il conviendra de condamner Monsieur [H] [C] à verser 6.000 euros aux consorts [E] en réduction du prix de vente du terrain.

Sur les frais engagés lors des fouilles archéologiques

S’agissant des frais de remise en état du terrain, il résulte de l’étude du contrat passé avec l’aménageur relatif à la réalisation des fouilles archéologiques du 05 septembre 2023 avec l’institut national de recherches archéologiques préventives, qui s’impose aux consorts [E], les stipulations suivantes :

« Article 5-4- Conditions de restitution du terrain à l’issue de l’opération

A l’issue de l’opération, le terrain est restitué à l’aménageur en l’état. L’aménageur est réputé faire son affaire, à ses seuls frais, des travaux éventuels de reconstitution des sols ».

Dans ces conditions, Monsieur [H] [C] ne peut utilement affirmer, sans le prouver, que les fouilles archéologiques n’ont pas vocation à modifier le terrain après achèvement, en ce qu’il était prévu sa remise en état, des opérations de fouilles impliquant nécessairement des travaux affectant le sol concerné.

Sur ce point, les demandeurs à l’instance produisent une facture du 10 juillet 2024 d’un montant de 11.520 euros de l’entreprise [M] TP, mentionnant une remise en état avec évacuation des terres en surplus et stabilisation des sols, après la réalisation de fouilles archéologiques. La proximité de cette intervention avec la date de fin des fouilles (21 décembre 2023), ainsi que l’attestation de Monsieur [F] [M], gérant de l’entreprise [M], confirment que ladite société est intervenue sur le terrain des consorts [E] à la suite des fouilles aux fins de remise en état du terrain.

Au surplus, le défendeur se prévaut de l’étude de sol ARGITEC évoquant la nécessité de fondations entre 2.5 et 3.10 de profondeur. Or, il n’est pas établi que cette étude ait été réalisée dans le cadre du projet de construction des consorts [E], de sorte qu’elle ne saurait être probante.

Quant au procès-verbal de constat produit par Monsieur [C], le tribunal relève que celui-ci porte sur des constatations réalisées au [Adresse 4] à VILLENEUVE-LES-BEZIERS, alors même que le terrain acquis par les demandeurs est situé au [Adresse 5] de la même rue. Cette pièce ne peut donc être considérée comme probante.

Concernant les frais de stockage, il est produit une facture d’un montant de 2.880 euros mentionnant la location d’un hangar pour stockage pendant une durée de 12 mois.

Cependant, cette facture ne précise pas si elle a été acquittée. Elle est datée du 12 septembre 2024 sans préciser la période concernée par cette location.

Dans ces conditions, ce document ne peut être retenu comme suffisamment probant pour faire droit à la demande des consorts [E].

En conséquence, il conviendra de condamner Monsieur [H] [C] à verser 11.520 euros au titre des frais engagées par les consorts [E].

Sur la réparation des préjudices

Sur le préjudice lié à la suspension des projets le temps des fouilles

Dans le présent litige, le préfet de la région Occitanie a pris un arrêté de prescription de fouille archéologique préventive le 24 mars 2023, les fouilles ayant eu lieu du 16 octobre au 21 décembre 2023. A ce délai, s’ajoute le délai de remise en état du terrain après la réalisation des fouilles, ayant eu lieu au mois de juillet 2024.

Si les consorts [E] n’ont déposé leur permis de construire que le 06 janvier 2023, soit plus de 13 mois après leur achat, cet élément n’est pas de nature à exclure tout préjudice en ce qu’il n’en demeure pas moins que le terrain concerné ne permettait aucune construction le temps de la réalisation des fouilles, ces dernières devant avoir nécessairement lieu avant de débuter toute construction.

En conséquence, il conviendra de condamner Monsieur [H] [C] à verser 2.000 euros aux consorts [E] en réparation de leur préjudice lié à la suspension des projets de temps des fouilles.

Sur le préjudice moral

Les témoignages produits contradictoirement aux débats, ainsi que le certificat médical du Docteur [R] [W] du 17 novembre 2024, caractérisent une dégradation de l’état psychologique des consorts [E] depuis l’acquisition du terrain, objet des fouilles archéologiques.

Concernant Madame [O] [S], le Docteur [W] précise avoir « constaté un trouble anxieux généralisé suite à l’acquisition de son terrain en septembre 2021 et ce pour l’avoir reçue en consultation à plusieurs reprises ». Si le médecin n’a pas compétence pour se prononcer sur l’imputabilité des troubles constatés, il relève de son domaine d’effectuer les constatations médicales qu’il a faites.

Dans le certificat médical produit, il est clairement constaté médicalement un trouble anxieux généralisé depuis septembre 2021, soit dans un temps concomitant à l’achat du terrain.

En tout état de cause, le préjudice moral des demandeurs à l’instance est caractérisé par la nature des faits en ce que le terrain acquis est devenu indisponible pendant de nombreux mois, postérieurement à leur achat.

En conséquence, il conviendra de condamner Monsieur [H] [C] à leur verser 1.500 euros en réparation de leur préjudice moral.

Sur la demande reconventionnelle

Monsieur [H] [C] sollicite des dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Il fait état du retentissement de la présente procédure ainsi que de son inquiétude.

Néanmoins, il n’est démontré aucune faute des demandeurs à l’instance, d’autant qu’il sera fait droit à une partie des prétentions de ces derniers.

En conséquence, il conviendra de débouter Monsieur [H] [C] de sa demande reconventionnelle.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Monsieur [H] [C] succombe à la présente instance. Il lui appartiendra donc de supporter la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut, si l’équité le commande, condamner la partie perdante au paiement des frais irrépétibles exposés.

En l’espèce, Monsieur [H] [C] étant condamné aux dépens, il conviendra de le condamner à verser 1.800 euros à Madame [O] [S] et Monsieur [U] [V] au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose : “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances “introduites” (et non “en cours”) devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [H] [C] à verser 6.000 euros à Madame [O] [S] et Monsieur [U] [V] en réduction du prix de vente du terrain,

CONDAMNE Monsieur [H] [C] à verser 11.520 euros à Madame [O] [S] et Monsieur [U] [V] au titre des frais engagées par les consorts [E],

CONDAMNE Monsieur [H] [C] à verser 2.000 euros à Madame [O] [S] et Monsieur [U] [V] en réparation de leur préjudice lié à la suspension des projets de temps des fouilles,

CONDAMNE Monsieur [H] [C] à verser 1.500 euros à Madame [O] [S] et Monsieur [U] [V] en réparation de leur préjudice moral,

DEBOUTE Monsieur [H] [C] de sa demande reconventionnelle,

CONDAMNE Monsieur [H] [C] à supporter la charge des entiers dépens,

CONDAMNE Monsieur [H] [C] à verser 1.800 euros à Madame [O] [S] et Monsieur [U] [V] au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 16 Février 2026

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Violaine MOTA Joël CATHALA

Copie à Maître Patricia PIJOT de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, Maître Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC