TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 26/83

AFFAIRE : N° RG 23/02057 – N° Portalis DBYA-W-B7H-E3BSQ

Jugement Rendu le 09 Février 2026

DEMANDEURS :

Madame [R] [C] [B] épouse [D]

Née le [A]

[I]

[F]

Représentée par : Maître Raphaële HIAULT SPITZER de la SCP JURISEXCELL, avocats au barreau de BEZIERS

Monsieur [E] [Y] [D] époux [B]

Né le [H]

[I]

[F]

Représenté par: Maître Raphaële HIAULT SPITZER de la SCP JURISEXCELL, avocats au barreau de BEZIERS

DEFENDERESSE :

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le 9/02/26

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES B ERGES DU CANAL

Immatriculée au RCS DE BEZIERS 314686429

Représenté par son syndic en exercice

Ayant son siège social

2030 Traverse de Colombiers

34500 BÉZIERS

Représenté par : Maître Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Julie LUDGER, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assistée de Violaine MOTA, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 Octobre 2026, différée dans ses effets au 24 Novembre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 08 Décembre 2025 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 09 Février 2026 ;

Vu le rapport fait par le Président d’audience ;

Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assistée de Sylvia LUCAS, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [B] épouse [D] et Monsieur [E] [D] sont propriétaires des lots n°246 et 506 dans un ensemble immobilier dénommé « LES BERGES DU CANAL » sis Route de Narbonne, Lieu-dit la Gourgasse, 2030 Traverse de Colombiers 34500 BEZIERS.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 2 mai 2023, les époux [D] ont été convoqués à une assemblée générale du 7 juin 2023.

Les époux [D] ont voté par correspondance.

Le procès-verbal d’assemblée générale leur a été notifié le 3 juillet 2023.

Les époux [D] sollicitent l’annulation des résolutions n°12, 13 et 19 de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 juin 2023.

***

Par acte du 10 août 2023, Madame [R] [B] épouse [D] et Monsieur [E] [D] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence LES BERGES DU CANAL, pris en la personne de son syndic, la Société par Actions Simplifiée (SAS) FONCIA TERRE OCCITANE devant le tribunal judiciaire de BEZIERS, sur le fondement de l’article 1103 du code civil, de la loi n°65-556 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, aux fins de :

Déclarer leurs demandes recevables et bien fondées,Annuler les résolutions numéro 12, 13, 18 et 19 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence LES BERGES DU CANAL en date du 07 juin 2023,Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence LES BERGES DU CANAL, pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, à la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure,Ordonner l’exécution provisoire qui est de droit,Dire que la SCP JURIS EXCELL pourra recouvrer les frais dont il aura fait l’avance sans en avoir reçu provision, sur ses offres de droit.

Par conclusions notifiées par RPVA le 23 juin 2025, Madame [R] [B] épouse [D] et Monsieur [E] [D] demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 1103 du code civil, de la loi n°65-556 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de :

Déclarer leurs demandes recevables et bien fondées,Annuler les résolutions numéro 12, 13, 18 et 19 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence LES BERGES DU CANAL en date du 07 juin 2023,Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence LES BERGES DU CANAL de ses demandes, fins et conclusions et notamment de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence LES BERGES DU CANAL, pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, à la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure,Ordonner l’exécution provisoire qui est de droit,Dire que la SCP JURIS EXCELL pourra recouvrer les frais dont il aura fait l’avance sans en avoir reçu provision, sur ses offres de droit.

Par conclusions notifiées par RPVA le 1er avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES BERGES DU CANAL, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, demande au tribunal, sur le fondement des articles 24 et 26 de la loi n°65-556 du 10 juillet 1965, de :

Déclarer Monsieur [E] [D] et Madame [R] [D] irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes, et les en débouter,Condamner Monsieur [E] [D] et Madame [R] [D] à payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Monsieur [E] [D] et Madame [R] [D] aux entiers dépens,Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire, Dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Yannick CAMBON pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Pour chacune des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

Par ordonnance du juge de la mise en état du 16 octobre 2025, la clôture a été fixée au 24 novembre 2025.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 08 décembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 09 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l’annulation des résolutions n°12 et n°13 de l’assemblée générale du 07 juin 2023

L’absence de notification des conditions essentielles du contrat n’entraîne pas l’annulation de l’assemblée générale mais seulement celle de la résolution votée en application des articles 11 I et 13 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

En l’espèce, la résolution n°12 a pour objet l’approbation du bail saisonnier pour le snack bar.

Il est indiqué que la majorité requise est celle de l’article 24.

La résolution précise :

Résolution :

L’assemblée Générale décide d’approuver le bail saisonnier du snack partie commune à conclure avec le BAR DE LA PLACETTE, tel joint à la convocation.

L’assemblée générale donne pouvoir au syndic de signer le contrat et d’accomplir les formalités nécessaires à la location saisonnière de ce local. L’Assemblée Générale donne pouvoir au syndic de renouveler ce bail chaque année.

POUR : 51925 sur 54549 tantièmes.

CONTRE : 2624 sur 54549 tantièmes.

(…)

ABSTENTIONS : 1400 tantièmes.

(…)

183 copropriétaires totalisent 55949 tantièmes au moment du vote.

CETTE RESOLUTION EST ADOPTEE A LA MAJORITE DES PRESENTS, REPRESENTES ET AYANT VOTE PAR CORRESPONDANCE ».

La résolution n°13 a pour objet la régulation du nombre de soirée snack (3 maximum par semaine).

Il est indiqué que la majorité requise est celle de l’article 24.

La résolution précise : «

Résolution :

Il est décidé par l’assemblée générale d’autoriser un nombre de trois soirées maximum par semaine d’ouverture, pour l’année en cours et les prochaines années.

POUR : 52195 sur 54636 tantièmes.

CONTRE : 2441 sur 54636 tantièmes.

(…)

ABSTENTIONS : 1313 tantièmes.

(…)

183 copropriétaires totalisent 55949 tantièmes au moment du vote.

CETTE RESOLUTION EST ADOPTEE A LA MAJORITE DES PRESENTS, REPRESENTES ET AYANT VOTE PAR CORRESPONDANCE ».

En l’espèce, et sans qu’il ne soit besoin d’étudier la conformité ou non des résolutions votées au règlement de copropriété applicable, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES BERGES DU CANAL, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, ne justifie pas avoir envoyé le contrat de bail, ou ses conditions essentielles, pour l’exploitation d’un snack, bar, restaurant,

avec animations, aux copropriétaires, en même temps que l’ordre du jour, cette notification étant obligatoire en application des articles 11 I et 13 du décret du 17 mars 1967.

Dès lors, la nullité des résolutions n°12 et n°13 est encourue.

En conséquence, il conviendra de prononcer la nullité des résolutions n°12 et n°13 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence LES BERGES DU CANAL du 07 juin 2023.

Sur l’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 07 juin 2023

La résolution n°18 a pour objet la mise en place d’un budget de 10.000 euros pour la réfection des espaces de jeux pour enfants.

Il est indiqué que la majorité requise est celle de l’article 26.

La résolution précise : «

Historique

Mise en place d’un budget de 10 000 € pour la réfection des espaces jeux pour les enfants.

Résolution

Suite à la demande de plusieurs copropriétaires, l’Assemblée Générale décide de budgétiser la somme de 10 000,00€uros en « CHARGE GENERALE »

Le choix de ces aménagements sera décidé en Conseil Syndical

1 appel le 01/09/2023 pour 100%

POUR : 30774 sur 54576 tantièmes

CONTRE : 23802 sur 54576 tantièmes

(…)

ABSTENTIONS : 1158 tantièmes

(…)

DEFAILLANTS : 215 tantièmes.

(…)

183 copropriétaires totalisent 55949 tantièmes au moment du vote.

CETTE RESOLUTION EST ADOPTEE A LA MAJORITE DES PRESENTS, REPRESENTES ET AYANT VOTE PAR CORRESPONDANCE ».

Il est donc établi que malgré la précision d’une majorité requise au titre de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, soit la double majorité, ce quorum n’a pas été atteint.

Si le syndicat des copropriétaires défendeur se prévaut d’une erreur en ce que la majorité réellement requise serait celle de l’article 24 de la loi de 1965, d’une part, il convient de relever que la convocation à l’assemblée générale litigieuse indique expressément : « la résolution N° 18, nécessite la double majorité de l’article 26 de la loi », à l’instar du procès-verbal de ladite assemblée, et qu’il appartenait au syndic, en tant que professionnel en la matière, de faire rectifier l’erreur alléguée ; d’autre part, la nature de la réfection envisagée ne peut être déterminée avec précision en ce qu’il n’est pas précisé sa teneur, d’autant que si le syndicat se prévaut de travaux d’entretien, la résolution se réfère expressément à des « aménagements ».

Au surplus, les demandeurs produisent contradictoirement aux débats des clichés photographiques dont ils affirment qu’il s’agirait des aménagements envisagés, ainsi qu’un extrait du site de la copropriété mentionnant que l’aire de jeux pour enfants est également l’aire de retournement des pompiers. Le syndicat des copropriétaires ne se prononce pas sur ce point.

Pourtant, dans l’hypothèse où les aménagements produits seraient ceux réellement envisagés, ces derniers seraient de nature à obstruer le passage en compromettant les interventions d’urgence dans des conditions efficientes.

Dès lors, la nullité de cette résolution est encourue le quorum n’ayant pas été atteint.

En conséquence, il conviendra de prononcer la nullité de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 07 juin 2023 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence LES BERGES DU CANAL.

Sur la nullité de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 07 juin 2023

L’avant dernier alinéa de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ».

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, ou encore qu’elle rompe l’égalité entre les copropriétaires, ou a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains.

En l’espèce, la résolution n°19 a pour objet la création d’une zone de compostage derrière la haie au niveau de la maison n°102 à la demande du conseil syndical.

Il est indiqué que la majorité requise est celle de l’article 24.

La résolution précise : «

Historique :

A partir du 1er janvier 2024, le tri des biodéchets à la source sera obligatoire. La loi du 10 février 2020, relative à la lutte contre le gaspillage alimentaire et à l’économie circulaire, prévoit de généraliser le tri à la source des biodéchets à compter du 31 décembre 2023.

Résolution :

A la demande du conseil syndical, l’Assemblée Générale décide d’installer une zone de compostage derrière la haie au niveau de la maison N102.

POUR : 49855 sur 54997 tantièmes.

CONTRE : 5142 sur 54997 tantièmes.

(…)

ABSTENTIONS : 737 tantièmes.

(…)

DEFAILLANTS : 215 tantièmes.

(…)

183 copropriétaires totalisent 55949 tantièmes au moment du vote.

CETTE RESOLUTION EST ADOPTEE A LA MAJORITE DES PRESENTS, REPRESENTES ET AYANT VOTE PAR CORRESPONDANCE ».

Les époux [D] justifient être les propriétaires du lot n°102, directement concerné par le vote de cette résolution en ce qu’il a été mis au vote l’installation d’une zone de compostage derrière la haie attenante à la maison 102.

Les demandeurs se prévalent du vote de cette résolution dans le cadre d’une campagne de dénigrement à l’encontre de Madame [R] [B] épouse [D]. Pour ce faire, ils produisent contradictoirement aux débats une pétition faisant état de plusieurs griefs à son encontre, ayant été jointe à la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires.

A cet égard, le tribunal relève que cette affirmation n’est pas contestée par le syndicat des copropriétaires, les époux [D] étant en tout état de cause détenteur de ladite pétition, ce qui tend à corroborer leurs allégations.

Il est également justifié d’une plainte en date du 07 février 2023 quant à la dégradation de la serrure de l’habitation des époux [D]. Pour autant, il convient de souligner qu’il n’est pas explicité les suites données à cette plainte qui ne donne aucune indication quant aux personnes pouvant être à l’origine de cette dégradation.

En outre, il est produit des courriers et procès-verbaux d’assemblée générale mettant en exergue des difficultés pour Madame [D] à faire inscrire les résolutions proposées à l’ordre du jour, dans les termes employés par elle.

Dans ces conditions, ces éléments caractérisent des relations dégradées au sein de la copropriété de nature à expliciter le contexte dans lequel la résolution a été votée.

En tout état de cause, il convient de relever que si cette résolution se réfère à l’emplacement de la zone de compostage, aucun élément ne se réfère à ses conditions d’utilisation, au budget dédié et au référent en charge du compostage

Pourtant, les conditions d’utilisation sont primordiales quant au bon usage du compostage, afin d‘éviter les nuisances pouvant en résulter. En effet, à défaut d’utilisation et d’entretien adéquat, la zone de compostage peut être source de nuisances diverses et notamment olfactives.

En outre, il n’est pas explicité en quoi le choix de cet emplacement serait opportun, d’autant qu’il est précisé que le compost sera adossé à une haie, élément pouvant faciliter la présence de nuisibles.

Aussi, il ne peut être contesté, compte tenu de la proximité entre la zone de compostage et le lot n°102 que cet emplacement engendrera une nuisance visuelle en ce qu’il est situé en limite de propriété.

Enfin, ni la résolution, ni le syndicat des copropriétaires défendeur, n’expliquent en quoi l’emplacement proposé était le plus opportun ou qu’aucun autre emplacement n’était envisageable.

Dès lors et compte tenu de l’ensemble de ces éléments, si l’établissement d’une zone de compostage n’est pas en soi constitutif d’une atteinte aux droits des demandeurs en ce que son implantation est justifiée par l’obligation du tri à la source des biodéchets,

il est établi que la résolution n°19 est de nature à porter atteinte à la jouissance des époux [D] de leurs parties privatives pouvant ainsi leur porter préjudice au regard de l’emplacement de choisi en limite de propriété et de l’absence de précisions quant aux conditions d’utilisation et d’entretien de ladite zone.

En conséquence, il conviendra d’annuler la résolution n°19 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence LES BERGES DU CANAL en date du 07 juin 2023.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES BERGES DU CANAL, pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, succombe à la présente instance. Il lui appartiendra donc de supporter la charge des entiers dépens.

En application de l’article 699 du code de procédure civile que la SCP JURIS EXCELL pourra recouvrer les frais dont elle aura fait l’avance sans en avoir reçu provision, sur ses offres de droit.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut, si l’équité le commande, condamner la partie perdante au paiement des frais irrépétibles exposés.

En l’espèce, le le syndicat des copropriétaires de la résidence LES BERGES DU CANAL, pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE étant condamné aux dépens, il conviendra de le condamner verser 1.800 euros aux époux [D] au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose :

“les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances “introduites” (et non “en cours”) devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

ANNULE les résolutions n° 12, 13, 18 et 19 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence LES BERGES DU CANAL en date du 07 juin 2023,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence LES BERGES DU CANAL, pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, à supporter la charge des entiers dépens,

DIT que la SCP JURIS EXCELL peut recouvrer les frais dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision, sur ses offres de droit,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence LES BERGES DU CANAL, pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, à verser 1.800 euros à Madame [R] [B] épouse [D] et Monsieur [E] [D] au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 09 Février 2026

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

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