TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00702 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E34P7

MINUTE N°2026/ 226

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 31 Mars 2026

[P] [K] [D] [T]

c/

[O] [Y]

Copie délivrée à

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

M^e Caroline VERGNOLLE

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

Madame [P] [K] [D] [T]

née le 25 Mars 1985 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Caroline VERGNOLLE, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [Y]

né le 15 Mars 1990 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 03 février 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date 30 juin 2023 avec prise d’effet au même jour, Mme [T] [P] a donné à bail à M. [Y] [O] une maison d’habitation sis [Adresse 4] pour un loyer mensuel initial de 510.00 € outre 40.00 € pour provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [T] [P], selon acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2025 a fait signifier à M. [Y] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire, remis à personne, pour un montant de 8437.91 € dont en principal la somme de 8267.00 € au titre des arriérés locatifs et d’avoir à justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Mme [T] [P] a assigné M. [Y] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail intervenu de plein droit du fait du jeu de la clause résolutoire conformément à l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;

— Déclarer M. [Y] [O] en conséquence occupant sans droit ni titre ;

— Ordonner l’expulsion de M. [Y] [O] et de tous occupants de son chef y compris au besoin avec l’aide de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur, faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet assisté, le cas échéant d’un technicien, séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives ;

— Condamne M. [Y] [O] provisionnellement à payer à Mme [T] [P] la somme de 8267.00 € au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêtées à la date du 30 septembre 2025 ;

— Condamner M. [Y] [O] à payer à Mme [T] [P] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel soit 550.00 € intégrant la provision sur charges et ce jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— Ordonner à M. [Y] [O] de produire les justificatifs d’assurance locative du bien depuis le 30 juin 2023 ;

— Condamner M. [Y] [O] à payer à Mme [T] [P] la somme de 2000.00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [Y] [O] aux entiers frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Aucun diagnostic social et financier n’été établi M. [Y] [O] ne s’étant pas présenté aux convocations que lui avait adressé le travailleur social.

A l’audience du 3 février 2026 à laquelle l’affaire est retenue, le conseil de Mme [T] [P] actualise la dette locative à la somme de 11017.00 € au 2 février 2026 et dépose.

M. [Y] [O], bien que régulièrement assigné, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 19 décembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 3 février 2026 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [T] [P] justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 2 octobre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par Mme [T] [P] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail de location conclu le 30 juin 2023 avec prise d’effet au même jour contient une clause résolutoire de plein droit mais qui ne prévoit aucun un délai tant pour le défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus que pour le défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Un commandement de payer visant cette clause mentionnant un délai de deux mois a été signifié le 1er octobre 2025 à M. [Y] [O] pour la somme de 8437.91 € dont 8267.00 € au titre des arriérés locatifs et d’avoir à justifier dans le délai d’un mois de la souscriptions d’une assurance contre les risques locatifs.

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation principal étaient réunies à la date du 2 décembre 2025 au titre des arriérés locatifs et 2 novembre 2025 au titre du défaut d’assurance locative..

3°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, M. [Y] [O] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance et devra libérer la place de parking accessoire du logement.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsées en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

M. [Y] [O] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée à la somme de 550.00 €, charges comprise selon décompte produit et date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’au départ effectif des lieux. Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicable tout comme les loyers qui auraient été exigibles si les baux n’avaient pas été résiliés, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour Mme [T] [P] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

4°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif et la solidarité :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle des locataires, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le conseil de Mme [T] [P] actualise à l’audience la dette locative qui s’élève à la somme de 11017.00 € au 2 février 2026 correspondant au montant mentionné dans le commandement de payer arrêté au mois de septembre 2025 inclus soit 8267.00 € augmenté des mois d’octobre 2025 à février 2026 inclus soit 2750.00 €

M. [Y] [O], non comparant ni représenté, n’apporte de fait aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

En conséquence, M. [Y] [O] sera condamné provisionnellement au paiement de la somme de 11017.00 € au titre des arriérés locatifs.

Sur le constat, l’estimation des réparations locatives et la séquestration des effets mobiliers

Le juge des référés est juge de l’évidence et aux visas des articles sus visés il peut ordonner toutes les mesures d’urgence que justifie l’existence d’un différent.

En l’espèce , la partie requérante n’établit ni la preuve d’un dommage avéré ni la nécessité de la remise en état des locaux loués pas plus qu’elle ne peut se prévaloir de la séquestration des effets mobiliers pour sûreté des loyers échus et charges locatives quant à l’exécution de la décision à venir. Il s’agit à l’évidence de demandes indéterminées qui ne relèvent pas de la compétence du juge des référés. Il convient dès lors de ne pas faire droit à ces demandes.

En conséquence Mme [T] [P] sera déboutée de ces chefs.

Sur l’assurance locative

Il appartient au juge des référés de constater la souscription par le locataire d’une assurance contre les risques locatifs dans le cadre de ses obligations contractuelles résultant du bail qui lui a été consenti et non en l’état de la demande de la requérante de le contraindre à produire les justificatifs de la souscription d’une assurance locative depuis la conclusion du bail.

En conséquence, Mme [T] [P] en sera déboutée.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Y] [O], partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence M. [Y] [O] sera condamné au paiement de la somme de 300 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation conclu le 30 juin 2023 avec prise d’effet au même jour entre d’une part Mme [T] [P] et d’autre part M. [Y] [O] concernant un local à usage d’habitation sis [Adresse 4] sont réunies à la date du 2 décembre 2025 en raison du non-paiement des arriérés locatifs et du 2 novembre 2025 en raison de la non souscription d’une assurance contre les risques locatifs ;

ORDONNONS en conséquence à M. [Y] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ainsi que de libérer la place de parking accessoire à la location ;

DISONS qu’à défaut pour M. [Y] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [T] [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [Y] [O] à payer à Mme [T] [P] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 2 novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer initial soit la somme de 550.00 € (cinq cent cinquante euros) charges comprises, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

CONDAMNONS M. [Y] [O] provisionnellement à verser à Mme [T] [P] la somme de 11017.00 € (onze mille dix-sept euros) arrêtée au 2 février 2026 au titre des arriérés locatifs ;

CONDAMNONS M. [Y] [O] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [Y] [O] ;

CONDAMNONS M. [Y] [O] au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Mme [T] [P] de ses demandes relatives aux réparations, séquestration des effets mobiliers pour sûreté des loyers échus et charges locatives et à l’assurance locative ainsi que du surplus ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le TRENTE ET UN MARS DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,