TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

MINUTE N° 2026/84

AFFAIRE : N° RG 25/00394 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3XXR

Copie à :

Madame [H] [T] [N]

Copie exécutoire à :

S.C.I. [U]

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 Janvier 2026

DEMANDERESSE A L’INJONCTION

DEFENDERESSE A L’OPPOSITION:

S.C.I. [U]

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par son gérant, [U] [Z]

DÉFENDERESSE A L’INJONCTION

DEMANDERESSE A L’OPPOSITION :

Madame [H] [T] [N]

née le 12 Juin 2003 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 21 Novembre 2025

DECISION :

contradictoire, et en dernier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2026 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 30 septembre 2022 avec prise d’effet au 01er octobre 2022, la société civile immobilière [U], prise en la personne de son représentant légal en exercice (ci-après désignée SCI [U]), a donné à bail à Madame [H] [N] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 1] (34) pour un loyer initial mensuel de 610 euros outre 20 euros de provisions sur charges.

Par courrier en date du 23 avril 2024, Madame [H] [N] a fait part de souhait de quitter le logement le 20 juillet 2024.

Le 15 juin 2024, un état des lieux de sortie contradictoire a été établi.

Par ordonnance d’injonction de payer n°21-25-000944 en date du 14 mai 2025, le tribunal judiciaire a condamné Madame [H] [N] à payer les sommes de :

1529,02 euros en principal ; 1980 euros au titre de devis de réparation.

L’ordonnance et l’exécutoire ont été signifiés à Madame [H] [N] le 17 juin 2025 avec remise à tiers présent à domicile, laquelle a fait opposition le 21 juillet 2025.

Les parties ont été convoquées à l’audience d’orientation et de mise en état du 03 octobre 2025.

A renvois, l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 21 novembre 2025.

A l’audience, la SCI [U], représenté par Monsieur [U] [Z], gérant, sollicite la condamnation de Madame [H] [N] au paiement des sommes suivantes :

1281 euros au titre des loyers, 89,02 euros au titre de la régularisation des charges et 137 euros au titre d’une pénalité de 10% prévue au bail ; 1370 euros au titre des dégradations locatives après déduction de la caution de 610 euros ;700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La SCI [U] soutient aux termes de ses écritures que Madame [H] [N] a manqué à son obligation de paiement des loyers et charges. Il indique que la locataire a quitté les lieux loués le 15 juin 2024, qu’un état des lieux de sortie contradictoire a été établi à cette occasion et qu’il résulte d’un devis de réparation que les dégradations du bien sont imputables à la locataire. Il verse aux débats le devis de réparations d’ordre locatif en date du 05 juillet 2024.

Madame [H] [N], comparante en personne, conteste les demandes de condamnation formulées par la SCI [U] notamment concernant les sommes réclamées au titre des loyers et des dégradations d’ordre locatif. Elle soutient que des dégradations étaient préexistantes à son arrivée, que l’état des lieux de sortie ne lui a pas été communiqué et qu’elle n’a fait aucune dégradation locative. Elle précise que les radiateurs étaient rouillés lorsqu’elle est entrée dans le logement dans lequel elle est restée un an et demi. Elle reconnaît ne pas s’être acquittée du loyer pour la période du 01er juin au 14 juin 2025. S’agissant de la proposition de la SCI [U] de mettre en place l’échelonnement de la dette, Madame [N] déclare qu’elle paiera « tout d’un coup ».

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’opposition

Aux termes de l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne, ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

Si l’opposition est recevable, elle met à néant l’ordonnance.

En l’espèce, l’ordonnance du 14 mai 2025 et l’exécutoire ont été signifiés à Madame [H] [N] le 17 juin 2025 avec remise à tiers présent à domicile, laquelle a fait opposition le 21 juillet 2025.

Aucun acte n’a été signifié à personne et aucune mesure d’exécution n’a rendu les biens de la débitrice indisponibles.

En conséquence, l’opposition formée par Madame [H] [N] doit être déclarée recevable.

L’ordonnance rendue le 14 mai 2025 par le tribunal judiciaire de Béziers sera mise à néant.

Sur la demande en paiement

En vertu des articles 1103 et suivants du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

L’une des obligations principales du locataire est de régler ses loyers.

Aux termes de l’article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, la SCI [U] verse aux débats le relevé de compte de la locataire laissant apparaitre que Madame [H] [N] reste devoir la somme de 1370,02 euros outre la somme de 137 euros de pénalité de 10 % prévu au bail.

Il ressort du décompte produit que la locataire s’est acquittée des loyers pour les mois de janvier, février et avril 2024 mais qu’elle ne s’est pas acquittée des loyers pour les mois de mars, mai et juin 2024 soit la somme de 1890,00 euros à laquelle est ajoutée la somme de 89,02 euros au titre de la régularisation des charges. La somme de 630,00 euros correspondant au loyer du mois de mars 2024 est retirée dans le décompte final après la régularisation effectuée par la locataire (chèque n° 000569 de septembre 2024).

Toutefois, il ressort de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 15 juin 2024, que Madame [H] [N] a quitté les lieux le 15 juin, fait qui n’est pas contesté par les parties, elle est donc redevable du loyer jusqu’à cette date. Par conséquent, au titre du loyer du mois de juin 2024, la somme due par Madame [H] [N] sera calculée au prorata de son temps d’occupation.

S’agissant de la demande en paiement de la somme de 137,00 euros au titre de « pénalité de 10% prévue au bail », il apparait que le contrat de bail conclu le 30 septembre 2022 avec prise d’effet au 01er octobre 2022 contient une clause qui prévoit qu’ « en cas de retard de payement des loyers de plus de 15 jours, et en dérogation de l’article 1230 du code civil, et sans qu’une mise en demeure ne soit utile, le LOCATAIRE devra payer une majoration de 15% des sommes dues, en dédommagement du préjudice subi par le BAILLEUR ».

La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s’analyse en une clause pénale.

Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d’ordre public précitées, est réputée non écrite. Dès lors la demande de la SCI [U] il convient de rejeter les demandes formulées en application de cette clause contractuelle.

Madame [H] [N] ne conteste pas le montant de la dette. Elle indique à l’audience qu’elle ne s’est pas acquittée du loyer pour les quinze premiers jours du mois de juin 2024. Elle déclare qu’elle peut s’acquitter des sommes dues en une échéance unique.

Madame [H] [N] reste donc devoir la somme de 1034,02 euros (630,00 euros correspondant au mois de mai 2024 + 315,00 euros correspondant au prorata du temps d’occupation jusqu’au 15 juin 2024).

En l’absence de précisions sur les modalités de calcul et de justificatifs, la demande de régularisation de charges d’un montant de 89,02 euros sera rejetée.

Par conséquent, Madame [H] [N] sera condamnée à régler à la SCI [U] la somme de 945 euros au titre de l’arriéré des loyers.

La SCI [U] sera déboutée du surplus de ses demandes.

Sur les dégradations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le preneur est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

L’article 1730 du code civil dispose : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 1755 du code civil dispose : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

Ainsi, l’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties. Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n’étant pas nécessaire.

En l’espèce, la SCI [U] sollicite la condamnation de Madame [H] [N] au paiement de la somme de 1980 euros au titre des frais de reprise liés aux dégradations locatives.

Madame [H] [N] conteste l’intégralité des désordres locatifs qui lui sont imputés. Si elle soutient l’absence de remise d’un état des lieux de sortie, elle reconnaît toutefois que ce document a bien été établi le 15 juin 2024 et qu’elle l’a signé sans le lire se contentant des affirmations du représentant de la SCI [U] qui lui aurait indiqué que « tout est bon ».

L’état des lieux d’entrée établi le 20 septembre 2022 fait état d’un logement en très bon état.

Il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée du 30 septembre 2022 et de l’état des lieux de sortie du 15 juin 2024 de l’existence de désordres locatifs pour lesquels une indemnisation est sollicitée par le bailleur :

concernant la chambre n°1 : le chauffage est dans un état « moyen ». Il est indiqué « sale a changer » ;concernant la chambre n°2 : le sol, l’électricité et le chauffage sont en bon état, les murs dans un état moyen avec quelques tâches ; concernant le séjour : les murs sont dans un état « moyen », le chauffage est dans un état « moyen » ; Il est noté « rouille a changer »;concernant la cuisine : le sol, les vitres et volets, la robinetterie et le cellier sont en bon état. Le meuble évier est dans un état « moyen ». Il est noté « A changer » ;concernant les toilettes : le sol, la porte, les murs et plafond sont en état moyen. La cuvette/chasse d’eau est dans un état « moyen ». Il est noté « cuvette cassé » ; concernant la salle de bain : le sol, les murs, le plafond, les placards, la ventilation, le lavabo/vasque sont en bon état. La robinetterie est dans un état « moyen » et il est indiqué qu’elle est inutilisable. A l’appui de sa demande de réparation à hauteur de 1980 euros, la SCI [U] produit un devis du 05 juillet 2024 correspondant à un déplacement, des divers travaux, des remplacements d’éléments du bien et de nettoyage après travaux.

Il convient de retenir suivant ce devis les travaux correspondant à la réparation des désordres listés ci-avant hormis le remplacement de la cuvette des toilettes dont le coût de 220 euros apparaît disproportionné et le remplacement des radiateurs dont l’état relatif à la vétusté ne peut être imputable à la locataire : les travaux de peinture dans la chambre n°2 d’un montant de 180 euros et dans le salon s’élevant à la somme totale de 210 euros HT, de changement de l’évier dans la cuisine s’élevant à la somme 300 euros HT ainsi que le changement du robinet du lavabo dans la salle de bain s’élevant à la somme de 90 euros HT.

Par conséquent, Madame [H] [N] sera condamnée à payer à la SCI [U] la somme de 780 euros.

Sur la compensation des créances

En application de l’article 1347 du code civil, il sera dit que la somme de 610,00 euros versée au titre du dépôt de garantie sera déduite des sommes dues par Madame [H] [N].

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Chaque partie, succombant partiellement, supportera les dépens par moitié.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande de la SCI [U] concernant les frais réclamés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en dernier ressort,

DECLARE recevable l’opposition formée par Madame [H] [N] ;

DIT que cette opposition met à néant l’ordonnance du 14 mai 2025 portant injonction de payer ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE Madame [H] [N] à payer à la société civile immobilière [U], prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 945 euros (neuf cent quarante- cinq euros) au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois de juin incluse et ce, au prorata du temps d’occupation jusqu’au 15 juin 2024 ;

CONDAMNE Madame [H] [N] au paiement de la somme de 780 euros (sept cent quatre-vingt euros), au titre des dégradations locatives ;

DIT que la somme de 610,00 euros versée au titre du dépôt de garantie sera déduite des sommes dues par Madame [H] [N] ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SCI [U] et Madame [H] [N] par moitié aux entiers dépens ;

DEBOUTE la SCI [U] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Ainsi jugé et prononcé, le SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière La juge des contentieux de la protection