Tribunal Judiciaire de Créteil, 3e chambre, 16 septembre 2025, n° 23/05925

TJ Créteil 16 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Obligation de délivrance et d'entretien du bailleur
Le tribunal a estimé que la demanderesse n'a pas prouvé l'existence de désordres survenus après la date de prescription, et donc ne peut pas exiger l'exécution des travaux.
Rejeté
Droit à une réduction de loyer en raison des désordres
Le tribunal a jugé que la demanderesse n'a pas établi de lien de causalité entre les désordres et la demande de réduction de loyer, en raison de la prescription.
Rejeté
Préjudice matériel causé par les désordres
Le tribunal a constaté que la demanderesse n'a pas prouvé l'existence de désordres postérieurs à la date de prescription, rendant la demande irrecevable.
Rejeté
Préjudice d'exploitation lié aux désordres
Le tribunal a jugé que la demanderesse n'a pas apporté de preuves suffisantes pour établir le préjudice d'exploitation en lien avec les désordres.
Rejeté
Préjudice d'image causé par les désordres
Le tribunal a estimé que la demanderesse n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice d'image lié aux désordres, rendant la demande irrecevable.

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Sur la décision

Référence :	TJ Créteil, 3e ch., 16 sept. 2025, n° 23/05925
Numéro(s) :	23/05925
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Julien BOUZERANDFrancis PIERREPONTGéraud BOMMENEL
Parties :	S.A.R.L. IBL SERVICE c/ S.C.I. N. 20

Texte intégral

MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 16 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/05925 – N° Portalis DB3T-W-B7H-UOY3

AFFAIRE : S.A.R.L. IBL SERVICE C/ S.C.I. N. 20

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M. LUCCHINI, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : M^me REA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. IBL SERVICE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Géraud BOMMENEL et M^e Julien BOUZERAND, avocats au barreau de PARIS,vestiaire : P0570

DEFENDERESSE

S.C.I. N. 20, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Francis PIERREPONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0527

Clôture prononcée le : 15 mai 2025

Débats tenus à l’audience du : 02 juin 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 16 septembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 16 septembre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

La S.C.I. N. 20, dont le siège social est sis [Adresse 3] à [Localité 7], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 326 495 405, est propriétaire de locaux à usage commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 6].

Par acte authentique en date du 5 avril 2002, la S.C.I. N. 20 a consenti à la S.A.R.L. IBL SERVICE un bail commercial pour l’occupation des locaux susvisés.

Les caractéristiques du bail sont les suivantes :

« DESIGNATION DES LIEUX : A [Localité 6] (Val de Marne) [Adresse 2], sur un terrain cadastré section D n°[Cadastre 1] lieu-dit « [Adresse 2] » pour une contenance de 03 ares, 73 centiares,

MAISON d’HABITATION de construction ancienne comprenant un LOCAL COMMERCIAL situé en façade sur l'[Adresse 5], comprenant : un pavillon à usage d’habitation.

— Rez-de-chaussée

— Un premier étage

— Un hangar à usage commercial, sur le reste de la propriété.

Observations étant ici faites que par suites de travaux, le bailleur déclare que le hangar a été transformé en hall d’exposition et atelier ;

Le bailleur déclare en outre que la maison d’habitation n’est pas habitable en l’état actuel ».

Le bail a été consenti et accepté pour une durée de neuf années commençant à courir le 15 avril 2002 pour se terminer le 14 avril 2011.

Par acte extra judiciaire en date du 19 octobre 2009, la S.A.R.L. IBL SERVICE a formulé une demande de renouvellement de bail auprès de la S.A.R.L. IBL SERVICE pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 15 avril 2011.

La S.C.I. N. 20 a consenti à cette demande et le bail s’est reconduit pour venir à échéance le 14 avril 2020.

Ce bail a été consenti et accepté moyennant un loyer annuel hors taxes de 40 246,56 €.

Les locaux sont destinés à l’activité suivante : exposition et entretien de matériel de nettoyage industriel et dérivé, à l’exclusion de tout autre, même temporairement.

La S.A.R.L. IBL SERVICE, arguant de divers désordres a adressé une lettre de mise en demeure à la S.C.I. N. 20 le 11 octobre 2012 lui enjoignant de bien vouloir procéder à la réalisation de divers travaux.

La S.C.I. N. 20 estimant que ces travaux ne lui incombaient pas n’y a pas réservé de suite.

La S.A.R.L. IBL SERVICE a saisi le Tribunal de céans, suivant assignation en date du 18 juin 2013, aux fins de voir condamner la S.C.I. N. 20 à effectuer divers travaux préconisés par un expert amiable sous astreinte, dire et juger que le montant du loyer sera diminué avec un effet rétroactif au 21 avril 2011 de 75 % et jusqu’à la date de cessation des désordres et condamner la S.C.I. N. 20 à verser à la S.A.R.L. IBL SERVICE une somme de 150 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de « tous ses préjudices ».

L’affaire a été enrôlée sous le numéro 13/07185.

Par jugement avant dire droit en date du 23 mars 2015, le Tribunal de céans a ordonné une expertise aux fins de déterminer notamment la nature et l’ampleur des travaux à réaliser dans les lieux loués.

Monsieur [G], architecte, a été désigné en qualité d’expert.

Le 11 mai 2017, le juge de la mise en état a prononcé la radiation de l’affaire enrôlée sous le numéro 13/07185 et ayant donné lieu au jugement avant dire droit du 23 mars 2015.

L’expert a rendu son rapport le 10 avril 2018.

Après rétablissement de l’affaire sous le n° 19/011104, la radiation a à nouveau été prononcée par ordonnance du 17 septembre 2020.

Suivant assignation délivrée le 12 septembre 2023, la S.A.R.L. IBL SERVICE a attrait la S.C.I. N. 20 devant le tribunal judiciaire de Créteil, « en raison de la péremption acquise dans l’instance initiale » selon elle, aux fins notamment de lui voir ordonner la réalisation de travaux préconisés selon expertise judiciaire, et de la voir condamner à lui payer diverses sommes au titre de la diminution rétroactive du loyer ainsi qu’en réparation de ses préjudices d’exploitation ainsi que d’image et de réputation.

Par ordonnance du 11 octobre 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes indemnitaires de la S.A.R.L. IBL SERVICE relatives aux périodes antérieures au 12 septembre 2018.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS :

Dans ses dernières conclusions notifiées le 25 avril 2025, la S.A.R.L. IBL SERVICE a demandé à la juridiction, au visa des articles 606, 1719, 1720 du Code civil, de :

« RECEVOIR la société IBL SERVICE en ses demandes et l’y dire bien fondée,

Y faisant droit :

ORDONNER à la société N. 20 de réaliser les travaux préconisés par l’Expert judicaire (y compris les travaux de consolidation pour la charpente et de mise en conformité des canalisations) aux termes de son rapport du 10 avril 2018 au sein des locaux sis [Adresse 2], sous astreinte de 800 € / jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir en se réservant le droit de liquider l’astreinte ;

JUGER que le montant du loyer sera diminué de 75% par rapport à la somme convenue entre les parties et sera fixé à la somme mensuelle de 1.112,75 € à compter rétroactivement du 12 septembre 2018, date d’acquisition de la prescription, et ce jusqu’à la cessation des désordres,

CONDAMNER la SCI N. 20 à payer à la société IBL SERVICE la différence entre le loyer versé par elle depuis le 12 septembre 2018 jusqu’au jour de la décision à intervenir et le montant du loyer réduit de 75%, soit une somme de 262 500 € arrêtée au 1er janvier 2025, à parfaire,

CONDAMNER la SCI N. 20 à verser à la société IBL SERVICE la somme de 321,60 euros au titre de son préjudice matériel,

CONDAMNER la SCI N. 20 à verser à la société IBL SERVICE la somme de 249 682 euros au titre de son préjudice d’exploitation,

CONDAMNER la SCI N. 20 à verser à la société IBL SERVICE la somme de 140 000 euros au titre de son préjudice d’image et de réputation,

CONDAMNER la SCI N. 20 à payer à la société IBL SERVICE la somme de 20 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la SCI N. 20 en tous les dépens, »

Dans ses dernières conclusions notifiées le 6 mai 2025, la S.C.I. N. 20 a demandé au tribunal, au visa des articles 606, 1719 et 1720 du Code civil, de :

« – DEBOUTER la société IBL SERVICE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER la société IBL SERVICE à payer à la SCI N.20 la somme de 20.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER la société IBL SERVICE en tous les dépens qui pourront être recouvrés par la SCP PIERREPONT AVOCATS conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ».

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 15 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge unique du 2 juin 2025 et mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur les demande principales

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 606 du Code civil définit notamment les grosses réparations comme : « (…) celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ».

Aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil reprenant son ancien article 1134, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1217 de code dispose que :

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

Il résulte de l’article 1231 du même code que :

« À moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable. »

Son article 1231-1 précise que :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Son article 1344 ajoute quant à lui que :

« Le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation. »

L’article 1353 du même code ajoute que :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

L’article 1719 énonce quant à lui que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée (…)

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».

Enfin, l’article 1720 du même code expose qu’il incombe également au Bailleur :

« (…) de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

La S.A.R.L. IBL SERVICE fait valoir qu’en application de son obligation de délivrance, il appartient au Bailleur de prendre à sa charge les désordres et malfaçons constatés par l’expert judiciaire et notamment ceux affectant la toiture.

En l’espèce, la S.A.R.L. IBL SERVICE appuie majoritairement ses prétentions sur des procès-verbaux de constat antérieurs au 12 septembre 2018, ainsi que sur un rapport d’expertise du 10 avril 2018.

Or, ainsi qu’il a été rappelé supra, les demandes antérieures au 12 septembre 2018 étant prescrites, la demanderesse ne peut se prévaloir que des manquements du Bailleur à ses obligations qui seraient constatés postérieurement à cette date, étant constant que s’il découle des articles 1217, 1231-1 et 1353 du Code civil que le co-contractant peut prétendre à des dommages et intérêts en raison de l’inexécution de l’obligation par l’autre partie, il n’en demeure pas moins que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, doit rapporter la preuve d’un lien de causalité direct et certain avec un préjudice indemnisable.

Il est constant que les photographies produites par la S.A.R.L. IBL SERVICE (pièces n°s 34, 35 et [Cadastre 1]) consistent en des clichés libres n’indiquant au demeurant aucune mention de lieu et de date, de sorte qu’elles ne peuvent être regardées comme probantes.

Les enregistrements vidéos versés aux débats (pièces n°s 38, 39, 40, 41, 42 et 43 en demande) sur support USB consistent en de courtes vidéos ne permettant pas de déterminer de manière probante le lieu et la date à laquelle elles ont été réalisées, les propriétés de l’ensemble de ces fichiers multimédias indiquant une date de création du fichier au 20 mai 2025, soit en tout état de cause postérieurement à la clôture des débats tandis que la date de création du média dans l’onglet « détails » des propriétés consiste en un calendrier numérique librement modifiable par tout utilisateur de ces fichiers, non verrouillés ou protégés.

Si des constats d’huissier sont produits en procédure (pièces n°s 7, 9, 10, 15, 27 et 44), aucun d’entre eux n’a été dressé postérieurement au 12 septembre 2018.

Ainsi, aucun des éléments susvisés ne peut être regardés comme établissant l’existence de désordres qui seraient survenues postérieurement à la date du 12 septembre 2018 et la demanderesse ne peut faire valoir que la S.C.I. N. 20 aurait laissé persister des désordres à compter de cette date, la charge de la preuve incombant en l’espèce à la demanderesse à l’instance.

Aucun manquement du Bailleur n’étant établi dans les limites de la période de prescription, il y a donc lieu de débouter la S.A.R.L. IBL SERVICE de l’intégralité de ces demandes.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner la S.A.R.L. IBL SERVICE aux dépens qui pourront être recouvrés par la SCP PIERREPONT AVOCATS ;

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile, dans un souci d’équité.

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, et il n’y a pas lieu en l’espèce d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.R.L. IBL SERVICE de l’intégralité de ses demandes

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.R.L. IBL SERVICE aux dépens qui pourront être recouvrés par la SCP PIERREPONT AVOCATS ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à CRÉTEIL, l’an DEUX MIL VINGT CINQ ET LE SEIZE SEPTEMBRE

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT