TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

01 Avril 2026

N° RG 24/03611 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZE2K

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic :

C/

S.C.I. XXII REAL ESTATE

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic

Cabinet JOURDAN

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : *K49

DEFENDERESSE

S.C.I. XXII REAL ESTATE

[Adresse 3]

[Localité 2]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Janvier 2026 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI XXII REAL ESTATE est propriétaire de plusieurs lots au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à Levallois-Perret (92300), soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de sa défaillance dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet Jourdan, a conclu avec la SCI XXII REAL ESTATE un protocole d’accord transactionnel en date du 23 juillet 2020.

Toutefois, la défenderesse ne s’étant pas acquitté de ses charges conformément à cet accord, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner en paiement devant ce tribunal par exploit du 19 mars 2024. La SCI XXII REAL ESTATE, assignée suivant les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Par dernière conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2025 et signifiées à la défenderesse par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique leur avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, le syndicat demande au tribunal de :

Vu les articles 10, 10-1 et 14-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 35 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1240 du Code Civil,

Vu les pièces versées aux débats,

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de NANTERRE de :

CONDAMNER la SCI XXII REAL ESTATE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Levallois-Perret (92300), représenté par son syndic en exercice le Cabinet JOURDAN, les sommes suivantes :

▪ 10.075,50 euros hors frais, au titre de ses charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025 (appel du 01/01/2025-31/03/2025 inclus – après la répartition des charges de l’exercice 2023 et avant la répartition des charges de l’exercice 2024), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

▪ 245,14 euros au titre des frais nécessaires ;

▪ 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

▪ 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI XXII REAL ESTATE aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs à la délivrance du commandement de payer si ces derniers ne sont pas retenus au titre des frais, dont distraction au profit de Maître Hervé CASSEL, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DECLARER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Il est fait expressément référence aux termes des dernières conclusions du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

La SCI XXII REAL ESTATE n’ayant pas constitué avocat, le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 janvier 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la demande au titre des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 ma4rs 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En vertu des dispositions combinées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 10.075,50 euros, au titre de ses charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025 appel du 1er trimestre 2025 inclus.

Il justifie par la production d’une fiche d’immeuble que la défenderesse est propriétaire des lots n°5011 et 5013 au sein de l’immeuble susvisé.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse également aux débats les pièces suivantes :

— les appels de fonds,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des :

—  05 juillet 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021, ajusté le budget prévisionnel pour l’exercice 2022, fixé le budget prévisionnel de l’exercice 2023,

—  16 mai 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022, ajusté le budget prévisionnel pour l’exercice 2023, fixé le budget prévisionnel de l’exercice 2024 et voté divers travaux

—  20 juin 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023, ajusté le budget prévisionnel pour l’exercice 2024 et fixé le budget prévisionnel de l’exercice 2025 et voté divers travaux

— les attestations de non-recours afférentes,

— un commandement de payer pour la somme de 7.671,49 euros datant du 3 août 2023,

— un décompte, au sein des dernières conclusions du demandeur, qui fait apparaître un solde débiteur de 10.075,50 euros au titre des charges de copropriété impayées par la défenderesse pour la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus).

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 10.075,50 euros au titre des charges de copropriété impayées par la défenderesse pour la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus), que la SCI XXII REAL ESTATE devra lui payer.

Sur les intérêts de retard

Le syndicat des copropriétaires demande que la somme qui lui soit allouée au titre des charges arriérées soit majorée des intérêts au taux légal à compter du 3 août 2023, date du commandement de payer.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement:

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit le commandement de payer. Il convient dès lors d’accueillir partiellement sa demande. Les intérêts au taux légal courront en conséquence sur la somme de 7.671,49 euros à compter du commandement de payer en date du 3 août 2023 et pour le surplus à compter de la présente décision.

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance

Il ressort du décompte, produit au sein des dernières conclusions du demandeur, que ces frais s’élèvent à la somme de 245,14 euros.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires justifie dans ses décomptes la somme de 245,14 euros de façon suivante :

—  54 euros au titre de « frais de mise en demeure », facturé le 17 novembre 2022,

—  24 euros au titre de « frais de dernière relance », facturés le 15 février 2023,

—  167,14 euros au titre de « frais huissier commandement de payer » facturés le 4 août 2023.

Soit 245,14 euros.

Toutefois, le demandeur ne produit que le contrat du 16 mai 2023 au 30 septembre 2024, de telle sorte qu’il ne peut être déterminé le montant des prestations du syndic, facturées avant sa conclusion. Ces sommes seront écartées.

Par conséquent le demandeur justifie d’une créance à hauteur de 167,14 euros correspondant au coût du commandement de payer, dont il est justifié, au titre des frais nécessaires au recouvrement relevant des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que la SCI XXII REAL ESTATE sera condamnée à lui verser.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts, en expliquant que tout retard dans le paiement des charges cause un préjudice au syndicat des copropriétaires qui vote chaque année le montant du budget nécessaire au fonctionnement de la copropriété, les appels de charges constituent des besoins de trésorerie permettant de faire face aux dépenses qu’elle a budgétisées ou exposées.

Il affirme que l’importance de la somme due par la SCI XXII REAL ESTATE lui cause ainsi des problèmes de trésorerie extrêmement importants car il doit faire l’avance des charges impayées pour régler ses propres fournisseurs et par conséquent que le retard dans le paiement des charges génère bien un préjudice distinct au syndicat des copropriétaires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés des copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de la défenderesse dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI XXII REAL ESTATE, qui succombe, est condamnée à supporter la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût de la délivrance de commandement de payer.

Ces dépens pourront être recouvrés par Maître Hervé [Localité 3], en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. La défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI XXII REAL ESTATE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Levallois-Perret (92300), représenté par son syndic, la somme de 10.075,50 euros au titre des charges de copropriété impayées par la défenderesse pour la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus), majorée des intérêts au taux légal sur la somme de 7.671,49 euros à compter du 3 août 2023, date du commandement de payer, et pour le surplus à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI XXII REAL ESTATE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Levallois-Perret (92300), représenté par son syndic, la somme de 167,14 euros au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la SCI XXII REAL ESTATE aux entiers dépens de l’instance, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 3 août 2023 ;

DIT que ces dépens pourront être recouvrés par Maître Hervé [Localité 3], en application de l’article 699 du code de procédure civile

CONDAMNE la SCI XXII REAL ESTATE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Levallois-Perret (92300), représenté par son syndic en exercice le Cabinet JOURDAN, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Marion COUSIGNE, Greffière, présente lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT