TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 26/201

AFFAIRE : N° RG 24/01581 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3LIA

Jugement Rendu le 07 Avril 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [V] [X]

né le 28 Mars 1974 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [Y] [L] épouse [X]

née le 19 Août 1983 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Tous deux représentés par Maître Benjamin JEGOU de la SELARL SELARL AVOCARREDHORT, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant pour avocat plaidant la SCP LIZEE-PETIT-TARLET avocat au Barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. ODALYS RESIDENCES

immatriculée au RCS d’AIX-EN-PROVENCE sous le n° 487 696 080

prise en la personne de son représentant légal en exercice

ayant son siège social [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Maître Fabrice BABOIN de la SELAS PVB AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

Sarah DOS SANTOS, Juge,

Violaine MOTA, Greffier

Magistrat ayant délibéré :

Sarah DOS SANTOS, Juge, statuant à juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile ;

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 27 Novembre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 02 Février 206 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 07 Avril 2026 ;

Maître Charles PETIT a été entendu en sa plaidoirie pour les demandeurs ;

Maître Fabrice BABOIN, substitué à l’audience par Maître MEHINAGIC, a été entendu en sa plaidoirie pour la SAS ODALYS RESIDENCES ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Sarah DOS SANTOS, Juge, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

La société ODALYS RESIDENCES a pour activité l’exploitation commerciale de résidences de tourisme. Elle exploite notamment une résidence de tourisme dénommée « [Adresse 3] » située [Adresse 3] à [Localité 5].

Le 15 février 2005, la société ODALYS RESIDENCES a conclu un bail commercial avec la société AZUR INVEST (bailleur) portant sur les appartements de la résidence dénommée initialement « [Adresse 3] ».

Le bail commercial a été conclu pour une durée de 9 ans commençant à courir le 13 janvier 2005 et a été consenti moyennant un loyer annuel de 962 800 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement.

Le 27 juin 2005, le lot n° 200 de la résidence a été acquis par Monsieur [Q] et Madame [M]. Un avenant au contrat de bail a été conclu avec la société ODALYS RESIDENCES pour prendre acte du changement de bailleur. Le loyer annuel pour le lot n° 200 a ainsi été fixé à la somme de 4 600 euros HT.

Le 28 juin 2013, le lot n° 200 a été acquis par les époux [C]-[O]. Le même jour, les époux [C]-[O] ont conclu un avenant au bail commercial avec la société ODALYS RESIDENCES pour prendre acte de ce nouveau changement de bailleur et renouveler le bail du 28 juin 2013 jusqu’au 30 septembre 2022.

Le 29 septembre 2023, Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [L] épouse [X] ont acquis le lot n° 200 de la résidence auprès des époux [C]-[O].

Le 6 décembre 2023, un avenant au contrat de bail a été conclu entre la société ODALYS RESIDENCES et les consorts [X].

Le 24 novembre 2023, les consorts [X] ont fait signifier par voie de commissaire de justice à la société ODALYS RESIDENCES un congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction pour le 30 juin 2024.

Par un courrier daté du 22 mars 2024, la société ODALYS RESIDENCES a demandé le paiement d’une indemnité d’éviction à hauteur de 29 315,94 euros aux consorts [X].

Par courrier daté du 9 avril 2024, le Conseil des consorts [X] a mis en demeure la société ODALYS RESIDENCES de quitter les lieux loués pour le 30 juin 2024.

La société ODALYS RESIDENCES a répondu à cette mise en demeure par un courrier du 29 mai 2024 en indiquant se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement par les bailleurs de l’indemnité d’éviction sollicitée.

C’est dans ces conditions que par acte du 21 juin 2024, Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [L] épouse [X] ont fait assigner la société ODALYS RESIDENCES devant le Tribunal judiciaire de BEZIERS aux fins de voir valider le congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction délivré le 24 novembre 2023 et ordonner l’expulsion de la société ODALYS.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [L] épouse [X] demandent au Tribunal de :

VOIR VALIDER comme bon et valable le congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction délivré le 24 novembre 2023 pour le 30 juin 2024 à la requête des époux [X] à la société ODALYS RESIDENCES ; DECLARER la société ODALYS RESIDENCES infondée à solliciter une quelconque indemnité d’éviction et la DEBOUTER de toute demande en ce sens comme ayant librement renoncé à son droit au renouvellement ; DECLARER la société ODALYS RESIDENCES sans droit ni titre à compter du 1er juillet 2024 ; ORDONNER l’expulsion au 1er juillet 2024 de la société ODALYS RESIDENCES, ainsi que de celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, de l’appartement de type F3 appartenant aux époux [X] (lot 200) sis [Adresse 3] dans l’ensemble immobilier « [Adresse 3] » situé à [Localité 5] [Adresse 3] [Adresse 3] ; CONDAMNER la société ODALYS RESIDENCES à payer aux époux [X] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1.000euros à compter du 1er juillet 2024 jusqu’au jour de la libération effective ; CONDAMNER la société ODALYS RESIDENCES à payer aux époux [X] une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu de la résistance abusive ; DEBOUTER la société ODALYS RESIDENCES de toutes ses demandes ;CONDAMNER la société ODALYS RESIDENCES à payer aux époux [X] à la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ; DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, la société ODALYS RESIDENCES demande au Tribunal de :

À TITRE PRINCIPAL :

JUGER que les renonciations au droit au renouvellement et au paiement d’une indemnité d’éviction d’ODALYS RESIDENCES sont réputées non-écrite ;

JUGER que les consorts [X] ne pouvaient pas donner congé à la société ODALYS RESIDENCES sans renouvellement et sans indemnité d’éviction ; JUGER que le congé signifié à la société ODALYS RESIDENCES est nul ; JUGER que la société ODALYS RESIDENCES n’a pas renoncé à son droit au renouvellement du bail commercial et au paiement d’une indemnité d’éviction ;

En conséquence :

REJETER l’ensemble des demandes des consorts [X] ; JUGER que le bail commercial a été reconduit tacitement aux mêmes charges et conditions ;

À TITRE SUBSIDIAIRE,

JUGER que la société ODALYS RESIDENCES est fondée à demander le paiement d’une indemnité d’éviction ;

En conséquence :

REJETER l’ensemble des demandes des consorts [X] ; CONDAMNER les consorts [X] au paiement de la somme de 29 315,94 euros à la société ODALYS RESIDENCES au titre de l’indemnité d’éviction ; JUGER que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2024, date de prise d’effet du congé ; ces intérêts devant être capitalisés ; JUGER que la société ODALYS RESIDENCES aura droit de rester dans les lieux pris à bail dans l’attente du versement effectif de l’indemnité d’éviction conformément aux dispositions de l’article L. 145-28 du Code de commerce ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

REJETER la demande d’indemnisation des consorts [X] pour résistance abusive ; REJETER la demande d’indemnité mensuelle d’occupation formulée par les consorts [X] ; ÉCARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir en ce qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; CONDAMNER les consorts [X] au paiement d’une somme de 5 000 euros à la société ODALYS RESIDENCES au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER les consorts [X] au paiement des entiers dépens de l’instance.

La clôture de l’instruction est intervenue le 27 novembre 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 2 février 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 7 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé délivré le 24 novembre 2023 à la requête des époux [X]

Sur la validité de la clause prévoyant la renonciation au droit au renouvellement et au paiement d’une indemnité d’éviction

L’article L. 145-15 du Code de commerce dispose que « Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. ».

Ces dispositions sont d’ordre public, de sorte que les parties ne peuvent en aucun cas y déroger par le contrat de bail initial.

En l’espèce, l’avenant au contrat de bail commercial en cause en date du 28 juin 2013 stipule que :

« ARTICLE IV // RENONCIATION A LA PROPRIETE COMMERCIALE

La société ODALYS RESIDENCES bénéficie – en qualité de preneur commercial – au droit au renouvellement au terme de son bail. Elle déclare renoncer à s’en prévaloir de sorte que le BAILLEUR pourra à l’arrivée du terme – soit au 30 septembre 2022 – reprendre la jouissance réelle des biens actuellement donnés en location. Aucune indemnité d’éviction en sera donc réclamée au Bailleur.

Néanmoins, le BAILLEUR devra signifier sa décision au PRENEUR sous un préavis de six mois minimum et par voie extrajudiciaire ».

Par ailleurs, par courrier en date du 30 janvier 2015, la société ODALYS a indiqué au bailleur qu’en qualité de société preneur, elle renonçait à réclamer « une indemnité d’éviction si vous mettez un terme à votre contrat à son échéance, soit le 30 septembre 2022 » sous réserve de « respecter un délai de préavis de six mois et notifier votre décision au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception ».

Or, il est constant que la renonciation aux dispositions d’ordre public susvisées est valable à la condition d’une part, d’avoir été décidée postérieurement à la naissance et à l’acquisition du droit protégé et d’autre part, être sans équivoque.

Il a ainsi été jugé qu’une telle renonciation était possible si elle était constatée dans un acte distinct de celui de la naissance du droit protégé, soit, par exemple par un avenant ou un nouveau contrat.

Ainsi, et contrairement à ce que soutient la société ODALYS, les dispositions de l’article 145-15 du Code de commerce ne sont pas applicables à l’avenant du 28 juin 2013 ni au courrier en date du 30 janvier 2015.

En conséquence, la clause prévoyant la renonciation au droit au renouvellement et à l’indemnité d’éviction par la société ODALYS RESIDENCES n’est pas réputée non écrite tel que soutenu par cette dernière.

Sur l’applicabilité de ladite clause

Il est rappelé que l’avenant au contrat de bail commercial en cause en date du 28 juin 2013 prévoit que le bailleur pourra « à l’arrivée du terme – soit au 30 septembre 2022 – reprendre la jouissance réelle des biens actuellement donnés en location. Aucune indemnité d’éviction en sera donc réclamée au Bailleur ».

Par ailleurs, par courrier en date du 30 janvier 2015, la société ODALYS a indiqué à son bailleur, qui n’était pas les consorts [X] à cette date, qu’elle renonçait à réclamer « une indemnité d’éviction si vous mettez un terme à votre contrat à son échéance, soit le 30 septembre 2022 »

Or, les consorts [X] ont acquis le lot n° 200 au mois de septembre 2023 de sorte qu’ils ne pouvaient pas résilier le bail litigieux pour le mois de septembre 2022 tel que prévu, tant dans l’avenant de 2013 que dans le courrier de 2015.

En outre, le congé délivré par les consorts [X] a été signifié à la société ODALYS RESIDENCES le 24 novembre 2023, soit plus d’un an après le 30 septembre 2022.

Le Tribunal relève, par ailleurs, que contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, les termes, tant de l’avenant que du courrier en date du 30 janvier 2015, sont particulièrement clairs et non équivoques, en ce qu’ils prévoient que la renonciation du bailleur est conditionnée au fait qu’il soit mis un terme au contrat au 30 septembre 2022.

Il en résulte que les conditions fixées par le preneur pour renoncer au droit au renouvellement sont défaillantes et l’accord de la société ODALYS RESIDENCES est nécessairement caduc, de sorte que les consorts [X] ne peuvent valablement se prévaloir de la renonciation du bailleur au droit au renouvellement et au paiement d’une indemnité d’éviction.

Sur la validité du congé pour reprise

Il est constant que le 24 novembre 2023, les consorts [X] ont signifié par acte d’huissier de justice à la société ODALYS un congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction pour le 30 juin 2024.

Les époux [X] prétendent dans leurs conclusions qu’ils « n’ont jamais entendu se prévaloir de l’article L. 145-22 du Code de commerce » relatif à la reprise du bail commercial pour habiter.

Toutefois, le Tribunal relève que le congé prévoit expressément : « que ce congé est motivé par le fait que les requérants entendent reprendre lesdits biens pour leur usage personnel après des travaux ».

Aux termes du premier alinéa de l’article L. 145-22 du Code de commerce « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail exclusivement sur la partie concernant les locaux d’habitation accessoires des locaux commerciaux pour habiter lui-même ceux-ci ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, à condition que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d’une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui ».

Le second alinéa de cet article précise quant à lui que, « la reprise dans les conditions ci-dessus indiquées ne peut être exercée sur des locaux affectés à usage d’hôtel ou de location en meublé, ni sur des locaux à usage hospitalier ou d’enseignement ».

Il n’est pas contesté, au présent cas, que les locaux litigieux font partis d’une résidence de tourisme exploitée par la société ODALYS.

Or, il est de jurisprudence constante qu’une résidence de tourisme est assimilée à la location en meublé s’agissant de l’application de l’article L 145-22 susvisé.

Surabondamment, il sera observé que ledit article exige également que le titulaire du droit de reprise ait acquis l’immeuble litigieux par acte à date certaine depuis plus de six ans ; cette ancienneté s’appréciant à la date pour laquelle le congé est donné.

Or, en l’espèce, la date d’acquisition du bien litigieux par les consorts [X] est le 29 septembre 2023. Or, le congé ayant été donné pour 30 juin 2024, force est de constater que la condition d’ancienneté n’est pas remplie.

Par conséquent et au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera jugé que le congé délivré par les consorts [X] est irrégulier et il sera ordonné la poursuite du bail par tacite reconduction.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La résistance d’une partie ne dégénère en abus que si elle constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, les demandeurs ayant été déboutés de leurs demandes au principal, leur demande indemnitaire au titre de la résistance abusive ne pourra qu’être rejetée.

Sur les autres demandes,

Sur les dépens,

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner les consorts [X] aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile,

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au présent cas, il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie, les sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Les demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

L’article 514-1 dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Tel n’est pas le cas en l’espèce, l’exécution provisoire sera prononcée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

JUGE que la renonciation au droit au renouvellement et à l’indemnité d’éviction par la société ODALYS RESIDENCES n’est pas réputée non écrite

JUGE que le congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction délivré le 24 novembre 2023 pour le 30 juin 2024 par Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [L] épouse [X] à la société ODALYS RESIDENCES est nul ;

JUGE que le bail commercial existant entre Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [L] épouse [X] et la société ODALYS RESIDENCES a été reconduit tacitement aux mêmes charges et conditions ;

DEBOUTE Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [L] épouse [X] de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [L] épouse [X] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et DEBOUTE les parties de leurs demandes en ce sens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 07 Avril 2026

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Violaine MOTA Sarah DOS SANTOS

Copie à Maître Fabrice BABOIN de la SELAS PVB AVOCATS, Maître Benjamin JEGOU de la SELARL SELARL AVOCARREDHORT