TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Ordonnance du : 20 Mars 2026

N° RG 26/00106 – N° Portalis DBYA-W-B7K-E36FY

N° Minute : 26/203

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ENTRE

S.C.P. IMMORENTE prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Annabel CALAS-DAVID de l’ASSOCIATION GUIGUES CALAS-DAVID ANNOVAZZI, avocats au barreau de BEZIERS

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET

S.A.S. MARS LAVAGE AUTO prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante ni représentée

DÉFENDEUR

D’AUTRE PART

COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:

Madame Clémence BOINOT, VIce-présidente

Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier

Magistrat ayant délibéré:

Madame Clémence BOINOT, VIce-présidente

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l’audience Publique du 24 Février 2026 et qu’il en ait été délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue ce jour.

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice, en date du 06 février 2026, devant le président du tribunal judiciaire de BÉZIERS à la demande de la société civile de placement immobilier IMMORENTE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SCPI IMMORENTE), propriétaire de locaux commerciaux sis emplacement HS [Cadastre 1], [Adresse 3], [Adresse 4] à BEZIERS (34500), donnés à bail à la société par action simplifiée MARS LAVAGE AUTO, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SAS MARS LAVAGE AUTO), pour faire constater la résolution dudit bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, obtenir son expulsion et sa condamnation à lui payer une provision portant intérêts au taux légal majorée contractuellement de 5 points de 38.069,34 € à valoir sur les loyers et charges impayés, également une provision de 3.806,93 € au titre de l’article 25.2.1 du contre de bail commercial, une indemnité d’occupation correspondant au montant actuel des loyers majorée contractuellement de 50% et une somme de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandent délivré par commissaire de justice, enfin de juger que le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur au titre de l’article 25.2.3 du contrat de bail commercial,

Vu l’absence de comparution de la SAS MARS LAVAGE AUTO, régulièrement assigné et avisé de l’audience,

Vu l’audience du 24 février 2026 où les demandes et prétentions de la SCPI IMMORENTE ont été reprises,

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance,

MOTIFS

1. Sur la résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. Il est par conséquent nécessaire que le bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, que la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation, que les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

En l’espèce, la SCPI IMMORENTE justifie, par la production du bail commercial en date du 29 septembre 2009, de l’avenant au contrat de bail commercial en date du 27 avril 2010, de l’acte authentique de cession de fonds de commerce en date du 15 décembre 2014, de l’avenant au contrat de bail commercial en date du 16 janvier 2019, de l’acte sous seing privé de cession de fonds de commerce en date du 30 septembre 2022, du commandement de payer en date du 1er aout 2025, et du décompte actualisé, que son locataire a cessé de payer ses loyers et reste à lui devoir une somme correspondant à des loyers impayés.

Le bail commercial, ses avenants et les actes de cession stipulent que le loyer trimestriel TTC est de 5.562,86 €.

La somme impayée est fixée à 38.556,18 €, tel qu’il résulte du décompte actualisé, laquelle prend en compte les paiements déjà effectués par le preneur à bail.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 1er aout 2025, est demeuré infructueux, de sorte que le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation de la SAS MARS LAVAGE AUTO de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Le maintien dans les lieux de SAS MARS LAVAGE AUTO causant un préjudice à la SCPI IMMORENTE, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré contractuellement de 50% et augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçue si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

2. Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (le président du tribunal statuant en référé) peut toujours accorder une provision au créancier ».

Si le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, il doit conserver un caractère provisionnel.

En l’état des éléments versés aux débats, il n’est pas sérieusement contestable que le locataire soit redevable d’une somme de 38.556,18 € au titre des loyers et charges impayés. Le contrat de bail commercial notamment son article 7, prévoit que cette somme portera intérêts au taux légal, majorée de 5 points, sans qu’une mise en demeure préalable ne soit nécessaire. Toutefois, il convient de constater que le bailleur n’a pas actualisé ses demandes, de sorte qu’il sollicite une indemnité provisionnelle de 38.069,34 €. Il conviendra dès lors, de lui en donner acte et de faire droit à cette demande selon les modalités visées au présent dispositif.

En outre, la SCPI IMMORENTE sollicite le paiement d’une somme provisionnelle de 3.806,93 € en application de l’article 25.2.1 du contrat de bail, qui correspond à une pénalité de 10% des sommes dues. Cette somme n’est pas sérieusement contestable, il conviendra également d’y faire droit.

Enfin, en application de l’article 25.2.3 du contrat de bail commercial, si le bail est résilié par application de la clause résolutoire, ce qui est le cas en l’espèce, le dépôt de garantie est acquis au bailleur. Aucune contestation sérieuse ne fait échec à cette demande, de sorte qu’il conviendra également d’y faire droit.

3. Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à « réserver » les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS MARS LAVAGE AUTO qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS MARS LAVAGE AUTO ne permet d’écarter la demande de la SCPI IMMORENTE formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résolution du bail commercial conclu entre la société civile de placement immobilier IMMORENTE, prise en la personne de son représentant légal en exercice et la société par action simplifiée MARS LAVAGE AUTO, prise en la personne de son représentant légal en exercice, pour les locaux sis [Adresse 5] [Cadastre 2] [Cadastre 1][Adresse 6], [Adresse 4] à [Localité 4] ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société par action simplifiée MARS LAVAGE AUTO, prise en la personne de son représentant légal en exercice, ou de tous occupants de son chef des locaux situés emplacement HS [Cadastre 1], [Adresse 7] à [Localité 4], dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société par action simplifiée MARS LAVAGE AUTO, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à la société civile de placement immobilier IMMORENTE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme provisionnelle de 38.069,34 € (trente-huit-mille-soixante-neuf euros et trente-quatre centimes) correspondant aux loyers et charges impayés ;

Dit que la somme provisionnelle de 38.069,34 € (trente-huit-mille-soixante-neuf euros et trente-quatre centimes) portera intérêts au taux légal majoré contractuellement de cinq points en application de l’article 7 du contrat de bail commercial ;

Condamnons la société par action simplifiée MARS LAVAGE AUTO, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à la société civile de placement immobilier IMMORENTE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme provisionnelle de 3.806,93 € (trois-mille-huit-cent-six euros et quatre-vingt-treize centimes) en application de l’article 25.2.1 du contrat de bail commercial ;

Dit qu’en application de l’article 25.2.3 du contrat de bail commercial, le dépôt de garantie versé par la société par action simplifiée MARS LAVAGE AUTO, prise en la personne de son représentant légal en exercice, sera acquis à la société civile de placement immobilier IMMORENTE, prise en la personne de son représentant légal en exercice ;

Condamnons la société par action simplifiée MARS LAVAGE AUTO, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à la société civile de placement immobilier IMMORENTE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, une indemnité d’occupation mensuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et à la remise des clefs, égale au montant du dernier loyer, majoré contractuellement de 50% soit 8.344,29 € (huit-mille-trois-cent-quarante-quatre euros et vingt-neuf centimes), augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons la société par action simplifiée MARS LAVAGE AUTO, prise en la personne de son représentant légal en exercice, au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement ;

Condamnons la société par action simplifiée MARS LAVAGE AUTO, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à la société civile de placement immobilier IMMORENTE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 1.500,00 € (mille-cinq-cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par Madame Clémence BOINOT, VIce-présidente assistée de Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier.

Le greffier, La Vice-Présidente,