COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

N° RG 24/00785 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EQCZ

N° : 25/00219

DEMANDERESSE :

Madame [D] [L] [P] épouse [V]

”[Adresse 5]”

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, représentée par M^e Annie DELACOUR, avocate au barreau de Blois,

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [F] [R] [H]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

non comparant, non représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 16 Avril 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie MOREAU, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e DELACOUR

EXPÉDITIONS : M^e DELACOUR, M. [H], la préfecture de Loir-et-Cher

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing-privé signé le 2 janvier 2016, madame [D] [P], exerçant sous le nom commercial « L.M. P. DES AREINES » a consenti un bail d’habitation à monsieur [W] [H] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], contre le paiement d’un loyer mensuel de 350 euros outre 50 euros de provisions sur charges. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à un 400 euros.

Le 28 septembre 2023, madame [P] a fait délivrer un congé au locataire. Le même jour, elle a également fait délivrer un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire au locataire.

Par acte de commissaire de justice signifié le 20 février 2024, dénoncé le 22 février 2024 à la préfecture du Loir et Cher, madame [D] [P] a fait assigner monsieur [K] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois auprès de qui elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

à titre principal, de prononcer la validité du congé délivré à monsieur [K] [H] ;à titre subsidiaire, de constater la résiliation du bail, et encore plus subsidiairement de prononcer la résiliation du bail ; en tout état de cause, d’expulser monsieur [K] [H], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;de condamner monsieur [K] [H] au paiement de la somme de 4550,00 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 26 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; de condamner monsieur [K] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers, soit la somme de 350 euros à compter du 1er février 2024 et ce jusqu’à libération complète des lieux, outre les charges locatives ; de condamner monsieur [K] [H] au paiement d’une somme de 500 euros en réparation du préjudice subi du fait de la résistance abusive et injustifiée du locataire ;de condamner monsieur [K] [H] au paiement d’une somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers.

Après deux renvois en raison de l’indisponibilité du magistrat, l’affaire a été utilement plaidée à l’audience qui s’est tenue le 16 avril 2025.

Au cours de cette audience, madame [D] [P] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle fait valoir que monsieur [K] [H] a cessé de s’acquitter régulièrement du paiement des loyers malgré un commandement de payer la clause résolutoire, la dette s’étant au contraire accrue depuis la délivrance du commandement.

En défense, bien que régulièrement assigné à domicile, monsieur [K] [H] n’a pas comparu ni personne pour lui.

Le tribunal a informé les parties que le diagnostic social et financier visé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été déposé au greffe.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Il convient au préalable de relever que les écritures comportent une erreur en ce que le bail est signé au profit de monsieur [W] [H], locataire et non de monsieur [K] [H]. Il s’agit d’une simple erreur matérielle, de pure forme, qui ne cause aucun grief à monsieur [H].

À titre liminaire, sur l’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023

Selon l’article 2 du code civil, « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. ». Toute loi nouvelle s’applique donc immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment de leur entrée en vigueur.

Selon les principes généraux du droit transitoire, en l’absence de dispositions spéciales, les lois relatives à la procédure et aux voies d’exécution sont d’application immédiate ; cependant, si elles sont applicables aux instances en cours, elles n’ont pas pour conséquence de priver d’effet les actes qui ont été régulièrement accomplis sous l’empire de la loi ancienne.

En revanche, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur. Ainsi, en matière contractuelle, la loi nouvelle s’applique pleinement aux contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. S’agissant des contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, le principe est celui de la survie de la loi ancienne. Toutefois, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent.

Il résulte de ce qui précède que les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite réduisant les délais d’acquisition de la clause résolutoire, de notification à la CCAPEX et de dénonciation à l’autorité préfectorale à six semaines s’appliquent aux commandements de payer délivrés après l’entrée en vigueur de la loi.

Les dispositions relatives à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire s’appliquent, quant à elles, à compter du 29 juillet 2023, la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Sur la validité du congé

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le congé donné par le bailleur au locataire « doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. […] Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. »

En l’espèce, le bail a été conclu le 2 janvier 2016 pour une durée de deux ans tacitement renouvelée depuis. Madame [P] a fait signifier à monsieur [H] un congé pour motif légitime et sérieux le 28 septembre 2023. Ce faisant, elle n’a pas respecté le délai de préavis de six mois. Il convient donc de déclarer son congé nul.

Sur les autres demandes

* Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ».

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire pour défaut d’assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 septembre 2023, madame [P] a fait signifier au locataire un commandement d’avoir à justifier de l’assurance visant cette clause. Il est établi que monsieur [H] n’a pas justifié d’une assurance locative dans le délai requis.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 30 octobre 2023 et d’ordonner l’expulsion de monsieur [W] [H] dans les conditions visées au dispositif.

* Sur le paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Madame [D] [P] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 2 janvier 2016, le commandement de payer délivré 28 septembre 2023 et le décompte de la créance faisant apparaître une somme de 7.164,51 euros à la charge de monsieur [W] [H] à la date du 26 mars 2025 (échéance de mars 2025 incluse). Il convient de tenir compte de ce décompte, madame [P] justifiant l’avoir préalablement adressé à monsieur [H] par courrier recommandé dont il a été mis en mesure de prendre connaissance le 31 mars 2025.

Le décompte inclut le montant du loyer principal ainsi que les charges additionnelles comprenant l’eau, les charges collectives et la taxe d’ordures ménagères, le bail prévoyant un montant forfaitaire de 50,00 euros à ce titre. Il inclut également des sommes improprement qualifiées d’indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2024, dans la mesure où le congé n’a pas été délivré valablement. Les sommes sont néanmoins dues au titre des loyers. En revanche, il est fait mention d’une dette antérieure au mois de septembre 2022 d’un montant de 2.614,51 euros dont le détail ne figure pas. Faute pour le tribunal de pouvoir vérifier les éléments constitutifs de la dette alléguée, cette somme sera déduite.

En s’abstenant de comparaître, monsieur [W] [H] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge leur incombe en application de l’article 1353 du code civil.

En conséquence, monsieur [W] [H] sera condamné au paiement de la somme de 4550,00 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 26 mars 2025 (échéance de mars 2025 incluse) avec intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1663,19 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

* Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [W] [H] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 30 octobre 2023, causant ainsi un préjudice à la bailleresse.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit une somme égale au dernier loyer en cours augmenté des charges outre les revalorisations légales, et ce à compter du 1er avril 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans sa version applicable, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, madame [D] [P] ne justifiant pas d’un préjudice distinct de celui qui résulte du simple retard dans le paiement, déjà réparé par l’octroi d’intérêts de retard au taux légal, doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [H] succombe à l’instance de sorte qu’il supportera les dépens, comprenant notamment le cout du commandement délivré le 28 septembre 2023 et de l’assignation mais non du congé délivré le 28 septembre 2023.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner monsieur [W] [H] à payer à madame [D] [P] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

PRONONCE la nullité du congé pour motif légitime délivré par madame [D] [P] le 28 septembre 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 2 janvier 2016 entre madame [D] [P] et monsieur [W] [H] portant sur le logement situé [Adresse 4] à la date du 30 octobre 2023 ;

DIT monsieur [W] [H] désormais occupant sans droit ni titre du logement objet du bail résilié ;

ORDONNE en conséquence à monsieur [W] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour monsieur [W] [H] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux par monsieur [W] [H] sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE monsieur [W] [H] à payer à madame [D] [P] la somme de 4550,00 euros (décompte arrêté au 26 mars 2025, terme du mois de mars 2025), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêt au taux légal à compter du 28 septembre 2023 sur la somme de 1663,19 euros et à compter du 20 février 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE monsieur [W] [H] à payer à madame [D] [P] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, soit une somme de 350,00 euros outre 50,00 euros de provision pour charges et ce, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à monsieur le Préfet du Loir-et-Cher en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DÉBOUTE madame [D] [P] de ses autres demandes ;

CONDAMNE monsieur [W] [H] à payer à madame [D] [P] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [W] [H] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que le congé délivré le 28 septembre 2023 restera à la charge de madame [D] [P] ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,