COUR D’APPEL D’ORLÉANS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

N° RG 24/01987 – N° Portalis DBYN-W-B7I-ESXM

N° : 25/00264

DEMANDERESSE :

Madame [L] [O] veuve [X]

[Adresse 1]

[Localité 1]

non comparante, représenté par M^e Hervé GUETTARD, avocat au barreau de Blois

DÉFENDERESSES :

Madame [P] [I]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparante, représentée par M^e Florence DEVOUARD, avocate au barreau de Blois substituée par M^e Frédéric CHEVALLIER, avocat au barreau de Blois

Madame [V] [Q] [E]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparante, représentée par M^e Florence DEVOUARD, avocate au barreau de Blois substituée par M^e Frédéric CHEVALLIER, avocat au barreau de Blois

DÉBATS : à l’audience publique du 16 Avril 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie MOREAU, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Hervé GUETTARD

EXPÉDITIONS : M^e Florence DEVOUARD, M^e Hervé GUETTARD

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Se prévalant d’un acte sous seing-privé signé par voie électronique le 04 mars 2023, madame [L] [O] veuve [X] indique avoir consenti un bail d’habitation à madame [P] [I] et madame [V] [E] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 1] (41), contre le paiement d’un loyer mensuel de 677,00 euros. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à un mois de loyer.

Le 26 janvier 2024, madame [L] [O] veuve [X] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire aux locataires.

Par acte de commissaire de justice signifié le 07 juin 2024, dénoncé le 10 juin 2024 par voie dématérialisée au préfet de Loir et Cher, madame [L] [O] veuve [X] a fait assigner madame [P] [I] et madame [V] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins pour le tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater la résiliation du bail ; expulser les occupants, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;condamner madame [P] [I] et madame [V] [E] au paiement de la somme de 1.509,23 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 12 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; condamner madame [P] [I] et madame [V] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à libération complète des lieux ;condamner madame [P] [I] et madame [V] [E] au paiement d’une somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

Après un renvoi en raison de l’indisponibilité du tribunal, l’affaire a été utilement plaidée à l’audience qui s’est tenue le 16 avril 2025.

Au cours de cette audience, madame [L] [O] veuve [X] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle fait valoir que madame [P] [I] et madame [V] [E] ont cessé de s’acquitter régulièrement du paiement des loyers malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire.

En défense, madame [P] [I] et madame [V] [E] s’en réfèrent à leurs dernières écritures aux termes desquelles elles demandent au tribunal de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 100,00 euros par mois et de suspendre la clause résolutoire. Elles demandent également que la bailleresse soit déboutée de sa demande au titre de l’article 700 et qu’il soit statué ce que de droit quant aux dépens.

Le tribunal a informé les parties que le diagnostic social et financier visé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été déposé au greffe.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever :

— que si la bailleresse ne justifie pas des conditions de signature électronique du bail, madame [I] et madame [E] ne contestent pas la signature ;

— que le bail est manifestement affecté d’une erreur matérielle puisqu’il mentionne madame « [P] [I] » et non madame « [P] [I] ». Cette difficulté ne fait pas grief à cette dernière et l’identité de la locataire ne fait pas de difficulté dans la mesure où les autres pièces produites (actes procéduraux et décomptes) ainsi que les documents personnels produits par cette dernière sont bien au nom de madame « [P] [I] ». L’erreur sera donc rectifiée en conséquence dans la présente décision.

À titre liminaire, sur l’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023

Selon l’article 2 du code civil, « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. ». Toute loi nouvelle s’applique donc immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment de leur entrée en vigueur.

Selon les principes généraux du droit transitoire, en l’absence de dispositions spéciales, les lois relatives à la procédure et aux voies d’exécution sont d’application immédiate ; cependant, si elles sont applicables aux instances en cours, elles n’ont pas pour conséquence de priver d’effet les actes qui ont été régulièrement accomplis sous l’empire de la loi ancienne.

En revanche, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur. Ainsi, en matière contractuelle, la loi nouvelle s’applique pleinement aux contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. S’agissant des contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, le principe est celui de la survie de la loi ancienne. Toutefois, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent.

Il résulte de ce qui précède que les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite réduisant les délais d’acquisition de la clause résolutoire, de notification à la CCAPEX et de dénonciation à l’autorité préfectorale à six semaines s’appliquent aux commandements de payer délivrés après l’entrée en vigueur de la loi.

Les dispositions relatives à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire s’appliquent, quant à elles, à compter du 29 juillet 2023, la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 10 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 16 avril 2025.

La demande formée par madame [L] [O] veuve [X] est donc recevable.

Sur les demandes principales

* Sur le paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Madame [L] [O] veuve [X] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 04 mars 2023, le commandement de payer délivré le 26 janvier 2024 et le décompte de la créance faisant apparaître une somme de 1.509,23 euros à la charge de madame [P] [I] et madame [V] [E] à la date du 12 avril 2024. Néanmoins ces dernières produisent un décompte actualisé faisant apparaître une somme de 727,96 euros arrêtée au 15 avril 2025 (échéance d’avril 2025 incluse).

Madame [P] [I] et madame [V] [E] reconnaissent leur dette locative.

En conséquence, madame [P] [I] et madame [V] [E] seront condamnées au paiement de la somme de 727,96 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 15 avril 2025 (échéance d’avril 2025 incluse) avec intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation (étant précisé que la solidarité n’est pas sollicitée).

* Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail signé par les parties contient à l’article VIII des conditions générales de location une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 26 janvier 2024, madame [L] [O] veuve [X] a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1.628,15 euros dont 1.503,88 euros au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

La réduction du délai, prévue par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, suivant le commandement de payer de deux mois à six semaines, est applicable au commandement de payer délivré le 26 janvier 2024, et ce même si le bail vise un délai de deux mois. Les loyers n’ont pas été réglés dans les six semaines, il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 09 mars 2024.

* Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation contre l’occupation illicite, "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative…”.

Selon l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation contre l’occupation illicite, “ Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, madame [P] [I] et madame [V] [E] ont sollicité des délais de paiement à hauteur de 100,00 euros par mois ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Madame [L] [O] veuve [X] n’a formulé aucune observation. Le décompte à jour versé aux débats par les locataires met en évidence que seules quelques échéances du loyer étaient impayées, que ces dernières ont repris le paiement de leur loyer courant et que depuis juillet 2024 elles versent 100,00 euros de plus par mois pour apurer leur dette, expliquant que celle-ci ait bien diminué. Par suite, il convient de leur accorder des délais selon les modalités décrites au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir madame [P] [I] et madame [V] [E] de tout droit d’occupation du local donné à bail. Leur expulsion sera ordonnée et madame [P] [I] et madame [V] [E] se trouveront redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [P] [I] et madame [V] [E] succombent à l’instance de sorte qu’elles supporteront les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 26 janvier 2024 et de l’assignation mais non des éventuelles mesures conservatoires dont il n’est pas justifié.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner madame [P] [I] et madame [V] [E] à payer à madame [L] [O] veuve [X] la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de madame [L] [O] veuve [X] recevable;

CONDAMNE madame [P] [I] et madame [V] [E] à payer à madame [L] [O] veuve [X] la somme de 727,96 euros (décompte arrêté au 15 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêt au taux légal à compter du 07 juin 2024 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 09 mars 2024 ;

SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE madame [P] [I] et madame [V] [E] à s’acquitter de la dette de 727,96 euros en 7 mensualités de 100,00 euros chacune et une 8e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

DIT que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

1 – la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – à défaut pour madame [P] [I] et madame [V] [E] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 1] (41), il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par madame [P] [I] et madame [V] [E] suivront alors le sort réservé par les articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – madame [P] [I] et madame [V] [E] seront condamnées au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

5 – le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE madame [P] [I] et madame [V] [E] à payer à madame [L] [O] veuve [X] la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [P] [I] et madame [V] [E] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation mais non les éventuelles mesures conservatoires ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,