COUR D’APPEL D’ORLÉANS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 02 JUILLET 2025

N° RG 24/03746 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EWNZ

N° : 25/00282

DEMANDERESSE :

S.A.S. IMMOBILIERE TAPIAU

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Nelly GALLIER, avocate au barreau de Blois, substituée par M^e Samantha MORAVY, avocate au barreau de Blois

DÉFENDERESSE :

Madame [B] [Q]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante, non représentée

DÉBATS : à l’audience publique du 16 Avril 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie MOREAU, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Nelly GALLIER

EXPÉDITIONS : Madame [B] [Q], la préfecture de Loir-et-Cher

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing-privé signé le 28 décembre 2022, la société IMMOBILIERE TAPIAU a consenti un bail d’habitation à madame [B] [Q] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 2] (41), contre le paiement d’un loyer mensuel de 450,00 euros. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à un mois de loyer.

Le 25 juin 2024, la société IMMOBILIERE TAPIAU a fait délivrer un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire à la locataire.

Par acte de commissaire de justice signifié le 19 novembre 2024, dénoncé le 19 novembre 2024 par voie dématérialisée au préfet de Loir et Cher, la société IMMOBILIERE TAPIAU a fait assigner madame [B] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins pour le tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater la résiliation du bail, et subsidiairement son prononcé ; expulser les occupants, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;condamner madame [B] [Q] au paiement de la somme de 3.600,00 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 21 octobre 2024 ; condamner madame [B] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à libération complète des lieux ;condamner madame [B] [Q] au paiement d’une somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été utilement plaidée à l’audience qui s’est tenue le 16 avril 2025.

Au cours de cette audience, la société IMMOBILIERE TAPIAU a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle fait valoir que madame [B] [Q] a cessé de s’acquitter régulièrement du paiement des loyers malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire.

En défense, bien que régulièrement assignée à l’étude, madame [B] [Q] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Le tribunal a informé les parties que le diagnostic social et financier visé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été déposé au greffe.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 02 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de la demande

* Sur la notification au préfet :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 19 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 16 avril 2025.

* Sur la saisine de la CCAPEX :

Par ailleurs, l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 ajoute, à compter du 1er janvier 2015, que les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La société IMMOBILIERE TAPIAU justifie avoir saisi la CCAPEX par courrier dont elle a accusé réception le 25 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 19 novembre 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

La demande formée par la société IMMOBILIERE TAPIAU est donc recevable.

Sur les demandes principales

* Sur le paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La société IMMOBILIERE TAPIAU fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 28 décembre 2022, le commandement de payer délivré le 25 juin 2024 et le décompte de la créance faisant apparaître une somme de 3.600,00 euros à la charge de madame [B] [Q] à la date du 21 octobre 2024 (échéance d’octobre 2024 incluse).

En s’abstenant de comparaître, madame [B] [Q] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge leur incombe en application de l’article 1353 du code civil.

En conséquence, madame [B] [Q] sera condamné au paiement de la somme de 3.600,00 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 21 octobre 2024 (échéance d’octobre 2024 incluse) avec intérêts de retard au taux légal à compter de la présente décision.

* Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 25 juin 2024, la société IMMOBILIERE TAPIAU a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1.928,81 euros dont 1.800,00 euros au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 26 aout 2024. Par ailleurs, les éléments du litige ne permettent pas d’accorder à madame [B] [Q] des délais de paiement d’office. Il convient donc d’ordonner son expulsion et celle des occupants de son chef.

* Sur l’indemnité d’occupation

Mmadame [B] [Q] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 26 aout 2024, causant ainsi un préjudice à la bailleresse.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 450,00 euros, et ce à compter du 1er novembre 2024 compte tenu des éléments ci-dessus.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [B] [Q] succombe à l’instance de sorte qu’elle supportera les dépens, comprenant notamment le cout du commandement de payer délivré le 25 juin 2024 et de l’assignation.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner madame [B] [Q] à payer à la société IMMOBILIERE TAPIAU la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de la société IMMOBILIERE TAPIAU recevable ;

CONDAMNE madame [B] [Q] à payer à la société IMMOBILIERE TAPIAU la somme de 3.600,00 euros (décompte arrêté au 21 octobre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 28 décembre 2022 entre la société IMMOBILIERE TAPIAU et madame [B] [Q] portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 2] (41) à la date du 26 aout 2024 ;

DIT madame [B] [Q] désormais occupante sans droit ni titre du logement objet du bail résilié ;

ORDONNE en conséquence à madame [B] [Q] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour madame [B] [Q] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 2] (41), DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux par madame [B] [Q] sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE madame [B] [Q] à payer à la société IMMOBILIERE TAPIAU une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, soit 450,00 euros, et ce, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du Loir-et-Cher en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la société IMMOBILIERE TAPIAU de ses autres demandes ;

CONDAMNE madame [B] [Q] à payer à la société IMMOBILIERE TAPIAU la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [B] [Q] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,