Du 20 février 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/00796 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZEQU

GIRONDE HABITAT

C/

[V] [R] épouse [E]

— Expéditions délivrées à Avocat + dem.

— FE délivrée à Sté GIRONDE HABITAT

Le 20/02/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 février 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

GIRONDE HABITAT, Office Public de l’Habitat

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par Mme [Z] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [V] [R] épouse [E]

née le 17 Janvier 1983 à [Localité 10] (LIBAN)

[Adresse 8]

[Adresse 12] [Adresse 9]

[Localité 6]

Représentée par M^e Mireille PAILLERE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Décembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Avril 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 26/11/2021, l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT (l’OPH GIRONDE HABITAT) a donné à bail à Madame [V] [E] née [R] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Adresse 13] [Localité 1].

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait signifier à Madame [V] [E] née [R] le 25 janvier 2024 un commandement de payer et de fournir les justificatifs d’assurance, se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Par acte du 03 avril 2024, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait assigner Madame [V] [E] née [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé à l’audience du 20/06/2024 en lui demandant de :

— condamner Madame [V] [E] née [R] à payer la somme principale 6.013,21euros outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

— faire jouer corrélativement la clause résolutoire pour non-paiement et insérée dans le bail et l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

— prononcer l’expulsion de Madame [V] [E] née [R], ainsi que celle de toute personne vivant sous son toit, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— lui allouer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’au départ définitif ;

— condamner Madame [V] [E] née [R] à lui payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [V] [E] née [R] aux dépens, en ce compris les frais accessoires, les frais de procédure et divers engagés conformément aux dispositions de l’article 696 du code procédure civile.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 20 juin 2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 19 décembre 2024.

Lors des débats, l’OPH GIRONDE HABITAT, régulièrement représenté, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 10.433,17 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

Il fait observer que Madame [V] [E] née [R] n’a pas repris le paiement des loyers ce qui ne permet pas de lui octroyer des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et qu’il a contesté en date du 08 novembre 2024 la recommandation de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prise par la commission de surendettement des particuliers.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par l’OPH GIRONDE HABITAT à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens, et dans lesquelles il précise que l’indemnité d’occupation a lieu d’être fixée au montant du loyer et des charges avec revalorisation au même titre que le loyer, conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention passée entre elle et l’État.

Madame [V] [E] née [R], représentée par avocat, explique qu’elle se trouve en situation de surendettement, ce qui l’a conduit à déposer une déclaration de surendettement dont le traitement est en cours, le dossier ayant été déclaré recevable le 22 août 2024, mais ne formule aucune demande précise à ce titre.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20/02/2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

— Sur la recevabilité de l’action :

L’OPH GIRONDE HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 29/11/2023, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 03/04/2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois (article 10 du bail) pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 25 janvier 2024, pour la somme en principal de 4.975,49 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 26 mars 2024.

Madame [V] [E] née [R] fait cependant valoir à l’audience l’existence d’une procédure de surendettement, de sorte qu’il convient d’en conclure qu’elle demande le bénéfice des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour obtenir la suspension des effets de la résiliation du bail, ce à quoi le bailleur s’oppose fermement faisant valoir la non reprise du paiement du loyer courant.

Selon l’article 24 VI -1° de cette loi, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire, que la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité et qu’au jour de l’audience le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce la commission de surendettement des particuliers a, le 22 août 2024, déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par Madame [V] [E] née [R], avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Il découlait de cette décision qu’il lui incombait de régler ses charges courantes et de ne pas aggraver son endettement.

Or le décompte produit fait apparaître que Madame [V] [E] née [R] n’a pas repris le paiement des loyers, puisqu’un seul versement a été effectué le 08 juillet 2024 au titre du loyer, malgré le rappel effectué par la commission de surendettement de son obligation de régler son loyer.

De plus l’examen de sa situation telle qu’exposé par la commission de surendettement ne permet pas d’établir sa capacité à reprendre le paiement régulier du loyer et des charges.

Madame [V] [E] née [R] ne remplit donc pas les conditions d’octroi de délais de paiement prévues par l’article 24 VI-1° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans ces conditions la résiliation de plein droit du bail demeurera acquise à la date du 26 mars 2024.

Madame [V] [E] née [R] qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamnée à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’OPH GIRONDE HABITAT produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [V] [E] née [R] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite la somme de 10.433,17 euros à la date du 13 décembre 2024 (mois de Novembre 2024 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 sus rappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Il convient dès lors de fixer à la charge de Madame [V] [E] née [R] à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail (592,99 euros à la date du 17 décembre 2024).

Madame [V] [E] née [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 10.433,17 euros, à titre provisionnel.

S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [V] [E] née [R] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 01 décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [V] [E] née [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, sa situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par l’OPH GIRONDE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, T. MARIC-SANCHEZ statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

REJETONS les demandes fondées au titre des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en lien avec l’existence d’une procédure de surendettement en cours d’instruction;

CONSTATONS, à la date du 26/03/2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26/11/2021 et liant l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT à Madame [V] [E] née [R] concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 2] – à [Localité 14] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [V] [E] née [R] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [V] [E] née [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à payer Madame [V] [E] née [R] à l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT à titre provisionnel la somme de 10.433,17 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges, et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 13/12/2024, échéance de novembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [V] [E] née [R] à payer à l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 01/12/2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme forfaitaire de 592,99 euros ;

DISONS que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat de bail ;

CONDAMNONS Madame [V] [E] née [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE