TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

MINUTE N°2025/ 899

AFFAIRE : N° RG 24/00345 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3PCA

Copie à :

Maître Frédéric SIMON

Copie exécutoire à :

M^e Christian CAUSSE

Le :

JUGEMENT DU 24 Octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

DEMANDERESSE :

S.C.I. LI CENTER

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 984 602 789

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Christian CAUSSE, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

S.A. JB HOLDING

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 398 594 192

prise en la personne de son représentant légal en exercice

domiciliée : chez Monsieur [T] [J] Président

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Maître Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, juge

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, juge

DÉBATS :

Audience publique du 12 Septembre 2025

DECISION :

contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Le 29 mars 2024, la société anonyme JB HOLDING a vendu à la société LI CENTER un terrain à bâtir de 1280 mètres carrées sis à [Adresse 10], cadastré section CH n° [Cadastre 2] lieudit lot [Localité 8] [Adresse 9] moyennant le paiement de la somme de 300 000 euros HT outre une taxe sur la valeur ajoutée de 60000 euros.

La société LI CENTER a fait procéder à des travaux de désenfouissement et d’évacuation de matériaux mélangés découverts lors des travaux de terrassement sur le terrain d’un montant de 7200 euros toutes taxes comprises.

Selon courrier recommandé avec avis de réception en date du 8 août 2024, la société JB HOLDING a mis en demeure la société LI CENTER de payer la somme de 7200 euros. Le prix est revenu non avisé et non réclamé.

Par acte du 17 octobre 2025, la société LI CENTER a fait assigner la société anonyme JB HOLDING devant le tribunal judiciaire de Béziers afin de solliciter la condamnation de celle-ci à une somme correspondant à la réduction du prix de vente et à des dommages-intérêts.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 08 octobre 2024.

Après renvois, l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 12 septembre 2025.

A l’audience, la société LI CENTER représentée par son conseil sollicite de :

— rejeter toutes fins, demandes et conclusions contraires;

— déclarer les demandes de la société LI CENTER recevables et bien fondées et en conséquence:

A titre principal,

— condamner la société anonyme JB HOLDING à payer à la société LI CENTER la somme de 7200 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 08 août 2024, date de la mise en demeure et ce jusqu’à parfait paiement, au titre de la restitution partielle du prix de vente;

A titre subsidiaire,

— condamner la société anonyme JB HOLDING à payer à la société LI CENTER la somme de 7200 euros date de la mise en demeure et ce jusqu’à parfait paiement, à titre de dommages et intérêts pour éviction partielle,

A titre infiniment subsidiaire,

— condamner la société anonyme JB HOLDING à payer à la société civile immobilière LI CENTER la somme de 7200 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024, date de la mise en demeure et ce jusqu’à parfait paiement, à titre de dommages et intérêts tenant la perte de chance de ne pas avoir contracté dans de meilleures conditions;

en tout état de cause,

— condamner la société anonyme JB HOLDING à payer à la société LI CENTER la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du retard pris sur le chantier tenant la réalisation des travaux imprévus de désenfouissement et d’évacuation;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir;

— condamner la société anonyme JB HOLDING à payer à la société civile immobilière LI CENTER la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner la société anonyme JB HOLDING aux entiers dépens.

Sur la garantie légale des vices cachés, elle soutient au visa de l’article 1641 du code civil que le terrain vendu était affecté d’un vice au moment de la vente, antérieur à celle-ci et diminuant son usage. Elle explique que des matériaux mélangés ont été découverts lors des travaux de terrassement, qu’il était impossible de poursuivre les travaux sans désenfouissement et évacuation de ces matériaux. Elle fait valoir que la société JB HOLDING n’a pas pris soin de l’informer de l’état du terrain préalablement à la vente. Elle indique que l’état du terrain avant la vente était végétalisé et dépourvu de tout déchet visible. Elle souligne que la société JB HOLDING reconnaît dans ses écritures qu’elle avait connaissance de l’existence de matériaux laissés sur place depuis 20 ans. Elle précise qu’elle n’avait pas ses bureaux en face de l’entrée du terrain acquis depuis presque 20 ans contrairement à ce que prétend l’adversaire. Elle ajoute que la clause de l’acte notarié relative à l’état du bien précise expressément que la charge des déchets incombe au propriétaire du bien objet de la vente.

À titre subsidiaire sur la garantie d’éviction, elle expose au visa des articles 1626 et suivants du code civil qu’il ressort de l’acte de vente du 29 mars 2024 que la société JB HOLDING s’est engagée à garantir la société contre le risque d’éviction en déclarant qu’elle n’a effectué aucun travaux de remblaiement et qu’il n’en a jamais été effectué. Elle conteste avoir connaissance de l’existence de matériaux entreposés et enfouis. Elle souligne que cela ne permet pas en outre d’exonérer la société de l’obligation à laquelle elle était tenue en qualité de vendeur sur tout ou partie du terrain vendu ou des charges sur le terrain vendu et non déclarées lors de la vente.

A titre infiniment subsidiaire sur le dol, elle expose que la responsabilité de la société JB HOLDING peut également être retenue sur le fondement des articles 1130 et suivants du code civil et notamment sur le fondement de l’article 1137 du code civil. Elle explique que la société JB HOLDING avait parfaitement connaissance de l’existence de matériaux de type fermettes et tuiles laissées sur place depuis 20 ans et malgré ce elle ne l’en a pas informée préalablement à la vente. Elle soutient que cette dissimulation intentionnelle d’une information nécessairement déterminante au regard du projet de construction d’un hangar de la société LI CENTER dont la société JB HOLDING avait connaissance constitue un dol caractéristique d’une faute civile au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil lui permettant de solliciter des dommages et intérêts tenant la perte de chance de ne pas avoir contracté dans de meilleures conditions.

En tout état de cause sur le préjudice, elle soutient que la facture produite est suffisante pour établir l’existence et l’étendue du préjudice subi, qu’il ne s’agit ni d’une fausse facture, ni d’une facture de complaisance contrairement à ce que prétend la société JB HOLDING. Elle indique que la juridiction de céans ne peut exiger la production par un tiers du bordereau de dépôt de déchets issus des travaux de construction, de rénovation et de démolition du bâtiment et de jardinage établi en principe par la société qui a réalisé les travaux.

La société JB HOLDING, représentée par son conseil, sollicite de :

— débouter la SCI LI CENTER de toutes ses demandes,

— condamner la SCI LI CENTER à payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Sur le vice caché, elle fait valoir que les pièces produites par l’adversaire sont parcellaires pour tenter de faire croire à un vice caché, qu’il résulte du mail de LI CENTER en date du 30 mai 2024 à Monsieur [J] [T], le représentant légal de la société JB HOLDING que la société avait fait diverses photos montrant les déchets qui étaient soi-disant enterrés.

Sur la garantie d’éviction, elle indique qu’il n’y a jamais eu d’enfouissement de matériaux, simplement des matériaux inutilisables laissés sur place au fil des arrêts d’activité dans le temps, dont l’acquéreur ne pouvait qu’être conscient puisqu’ayant ses propres bureaux directement en face de l’entrée du terrain acquis. Elle fait observer que les pièces adverses ne démontrent pas l’existence d’un remblaiement. Elle indique que les attestations de salariés de l’entreprise et la facture d’enlèvement et de traitement des matériaux ne peuvent constituer une preuve objective exempt d’intérêts, qu’il est regretté que l’adversaire n’est pas fait de constat de huissier de justice avant les travaux et surtout en cours pour montrer l’existence d’un enfouissement et de gravats cachés.

Sur le préjudice, elle expose qu’il n’est pas rapporté la preuve de l’évacuation de 200 m² de terre et de gravats, ni de leur traitement. Elle fait valoir qu’elle ne produit pas les bons de dépôt auprès du centre d’enfouissement spécialisé pour vérifier la réalité de l’enlèvement et du traitement de ces 200 m², ni de constat d’huissier réalisé contradictoirement avant les travaux et en cours pour montrer l’existence d’un enfouissement et de gravats cachés.

L’affaire a été mise en délibéré le 24 octobre 2025.

MOTIFS

Sur les vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 de ce code précise qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 ajoute que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Il résulte enfin de l’article 1645 que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que la société LI CENTER avait connaissance de l’état du terrain avant la vente – a minima de l’entreposage de matériaux importants sur son sol et de l’activité passée sur ce terrain de sorte qu’elle ne peut soutenir l’existence de viches cachés.

En effet, la société LI CENTER possède des bureaux en face du terrain dont elle a fait l’acquisition et ce même si elle soutient n’avoir aucun visuel direct sur le terrain acquis. Dans son courriel du 30 mai 2024 à Monsieur [T], représentant légal de la société JB HOLDING, Monsieur [V] [W], représentant de la société LI CENTER indique que les déchets enterrés (tuile, palette de bois, plastique de protection, polystyrène …) sont liés à l’activité professionnelle passée et à celle de son locataire actuel la société GTV. Il ajoute “(voir photos)”.

Or, les photos produites au débat par les deux parties montrent un important entreposage de tuiles et palettes sur un terrain ainsi que des tuiles cassées sur une autre partie de terrain, de terres mélangées avec des tuiles, des briques et du bois.

Si la société LI CENTER soutient que le terrain était végétalisé avant son acquisition, elle ne le démontre pas. Elle produit au débat des extraits de earth.google.com montrant une vue satellite du 1er juin 2023 du [Adresse 6] mais il n’est pas précisé où se trouve la parcelle litigieuse CH209 sur les images.

Il en ressort que la société LI CENTER avait connaissance non seulement des activités passées sur le terrain acquis que de l’existence de matériaux l’affectant de sorte qu’il ne peut s’agir de défauts cachés et ce même dans le sol.

Par conséquent, la société LI CENTER sera déboutée de sa demande de condamner la société anonyme JB HOLDING à payer à la société LI CENTER la somme de 7200 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 08 août 2024, date de la mise en demeure et ce jusqu’à parfait paiement, au titre de la restitution partielle du prix de vente.

Sur la garantie d’éviction due par le vendeur

Aux termes de l’article 1626 du code civil, quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.

Il est constant que la garantie d’éviction du fait d’un tiers est due si le trouble subi par l’acheteur est un trouble de droit existant au moment de la vente, ou étant la conséquence de circonstances antérieures à la vente, et qu’il est ignoré par ce dernier.

L’acquéreur évincé a le droit de demander contre le vendeur la restitution du prix, celle des fruits, lorsqu’il est obligé de les rendre au propriétaire qui l’évince, les frais faits sur la demande en garantie de l’acheteur, et ceux faits par le demandeur originaire et enfin les dommages et intérêts, ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat, ce qui résulte de l’article 1630 du même code.

En l’espèce, la société LI CENTER reproche à la société JB HOLDING d’avoir effectué des travaux de remblaiement contrairement à ce qui a été déclaré dans l’acte de vente.

Au soutien de ses propos, la société LI CENTER produit :

— une facture n° 24-07-709 de l’EIRL [G] TP d’un montant de 7200 euros mentionnant à la rubrique “Désignation” : lors du terrassement pour la construction d’un dépôt de stockage nous avons découvert à 0,40 cm de profondeur une zone d’enfouissement de déchets (plastiques, briques, tuiles, bois) évacuation de gravats mélangés sur 500 m² avec 200 m³ pollués en évacuation dont les volumes à traiter en zone spécialisée d’où le surplus de la facture ci-joint;

— l’attestation du 29 juillet 2024 de Monsieur [K] [G], terrassier, qui écrit qu’au cours du chantier terrassement, il a constaté “l’enfouissement des déchets polluants” tels que “tuile, parpaing, plastique, gravats … en quantité très importante”;

— l’attestation du 29 juillet 2024 de Monsieur [S] [R], directeur de magasin, qui indique que lors du terrassement j’ai pu constaté qu’il y avait un volume important de déchets qui étaient enfouis “tuiles, bois et plastiques”;

— l’attestation du 29 juillet 2024 de Monsieur [U] [H], chef d’entreprise, qui écrit que lors du terrassement, la mini-pelle sortait beaucoup de débris (brique, bois …),

— l’attestation du 28 février 2025 de Monsieur [I] [P] qui indique qu’en sa qualité d’entrepreneur qui a réalisé le lot maçonnerie, il a constaté un enfouissement de déchets importants (briques, tuiles, bois …), que cela a occasionné un retard sur le coulage des fondations, qu’il a fallu deux journées d’évacuation, que ces déchets n’étaient pas visibles au préalable.

S’il n’est pas contesté la présence dans le sol de matériaux type fermettes et tuiles, il n’est pour autant pas établi qu’avant la vente, des travaux de remblaiement avaient été faits au sens d’apport de terre ou de matériaux pour combler un vide ou exhausser un terrain.

En outre, la facture n° 24-07-709 de l’EIRL [G] TP ne précise pas le volume des matériaux enfouis de ceux au dessus du sol.

Par ailleurs, il n’est pas produit le justificatif des volumes à traiter (tel que le bordereau de dépôt de déchets comme sollicité par la défenderesse) en l’absence de constat d’huissier de justice avant les travaux et pendant les travaux pour justifier de l’existence d’un enfouissement de gravats cachés et du volume à traiter.

Dans son courriel du 30 mai 2024, Monsieur [J] [T] répond au courriel de Monsieur [V] [W] qu'”il n’est question de payer à votre entrepreneur que le surplus occasionné du fait d’un traitement spécial éventuel et prouvé diminué des coûts de dépôts normaux qu’il devait encourir”. Il lui indique avoir demandé à Monsieur [G] de lui faire passer l’ensemble des bons de dépôts concernés et les factures correspondantes de la société qui a réceptionné les terres en question. Il ajoute qu’il lui avait également formulé cette demande en l’absence de transmission de ces éléments par Monsieur [G].

En l’absence d’éléments probants s’agissant d’un éventuel remblaiement, ni du volume de matériaux à traiter lors du terrassement, la société LI CENTER sera déboutée de sa demande de condamner la société anonyme JB HOLDING à payer à la société LI CENTER la somme de 7200 euros date de la mise en demeure et ce jusqu’à parfait paiement, à titre de dommages et intérêts pour éviction partielle.

Sur le dol

Aux termes de l’article 1130 du code civil, “l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné”.

L’article 1131 de ce code prévoit que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

Concernant le cas particulier du dol, l’article 1137 du même code dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

L’article 1139 du même code précise que l’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable ; elle est une cause de nullité alors même qu’elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat.

Il résulte de la combinaison de ces textes que la nullité pour dol suppose la réunion de plusieurs conditions, cumulatives :

— le dol doit être apprécié au jour de la conclusion du contrat ;

— le dol doit émaner de l’une des parties au contrat, et non d’un tiers, sauf exception prévue à l’article 1138 du code civil ;

— un élément matériel, caractérisé par des manoeuvres, des mensonges ou la dissimulation intentionnelle d’une information (antérieurement appelée « réticence dolosive ») ;

— une erreur provoquée (de droit ou de fait), qui est « toujours excusable » (article 1139), et qui doit avoir été déterminante du consentement de la victime, c’est-à-dire que, sans le dol, celle-ci « n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes » (article 1130).

Conformément aux principes généraux du droit de la preuve, c’est à la partie qui se prétend victime d’un dol, en tant que demanderesse à l’annulation du contrat, de rapporter la preuve de la réunion de ces conditions. Le dol ne se présume donc pas et doit être prouvé.

Par ailleurs, sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle, la victime d’un dol peut obtenir la réparation de son préjudice subi, à condition de rapporter la preuve de ce préjudice.

En l’espèce, s’agissant du moyen tenant au dol, la société LI CENTER soutient que la société JB HOLDING ne l’a pas informée de l’utilisation qui a été faite du terrain avant son achat, qu’il s’agit d’une dissimulation intentionnelle d’une information nécessairement déterminante au regard du projet de construction du hangar dont la société JB HOLDING avait connaissance.

La société JB HOLDING conteste ces assertions au motif que la société LI CENTER avait ses bureaux en face du terrain litigieux, qu’elle avait connaissance des activités passées et des matériaux entreposés sur le terrain.

Compte tenu de ces éléments développés supra et des pièces produites au débat, la société LI CENTER ne rapporte pas la preuve d’une dissimulation intentionnelle d’une information nécessairement déterminante au regard du projet de construction du hangar.

Dans ces conditions, il ne peut être reproché à la société JB HOLDING un dol tiré de la dissimulation d’une information.

Par conséquent, la société LI CENTER sera déboutée de sa demande de condamner la société anonyme JB HOLDING à lui payer la somme de 7200 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024, date de la mise en demeure et ce jusqu’à parfait paiement, à titre de dommages et intérêts tenant la perte de chance de ne pas avoir contracté dans de meilleures conditions.

Sur le retard pris sur le chantier

En l’espèce, la société LI CENTER échoue à démontrer un comportement fautif de la société JB HOLDING de sorte qu’elle ne peut solliciter des dommages et intérêts pour un éventuel retard pris sur le chantier dont la durée et les modalités de calcul ne sont d’ailleurs pas précisées par la demanderesse.

Par conséquent, la société LI CENTER sera déboutée de sa demande de condamner la société anonyme JB HOLDING à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du retard pris sur le chantier tenant la réalisation des travaux imprévus de désenfouissement et d’évacuation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société LI CENTER, succombant à la présente instance, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La société LI CENTER sera condamnée à payer la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la société LI CENTER de sa demande de condamner la société anonyme JB HOLDING à lui payer la somme de 7200 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 08 août 2024, date de la mise en demeure et ce jusqu’à parfait paiement, au titre de la restitution partielle du prix de vente;

DEBOUTE la société LI CENTER de sa demande de condamner la société anonyme JB HOLDING à lui payer la somme de 7200 euros date de la mise en demeure et ce jusqu’à parfait paiement, à titre de dommages et intérêts pour éviction partielle,

DEBOUTE la société LI CENTER de sa demande de condamner la société anonyme JB HOLDING à lui payer la somme de 7200 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024, date de la mise en demeure et ce jusqu’à parfait paiement, à titre de dommages et intérêts tenant la perte de chance de ne pas avoir contracté dans de meilleures conditions;

CONDAMNE la société anonyme JB HOLDING à payer à la société LI CENTER la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du retard pris sur le chantier tenant la réalisation des travaux imprévus de désenfouissement et d’évacuation;

CONDAMNE la SCI LI CENTER aux dépens;

CONDAMNE la SCI LI CENTER à payer la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé le VINGT-QUATRE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA JUGE