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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 25/01236 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EZPC Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 23 OCTOBRE 2025

N° RG 25/01236 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EZPC

Minute : 25/442

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Marie QUESTE, avocate au barreau de BLOIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [K]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 24 Septembre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Tatjana JEVTIC, Magistrate à Titre Temporaire,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSES : M^e Roger LEMONNIER

EXPÉDITION : Monsieur [X] [K]

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Se prévalant d’un contrat signé le 30 avril 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES indique que Madame [R] [E] a consenti un bail à monsieur [X] [K]. Celui-ci porte sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] (41) contre le paiement d’un loyer mensuel de 450,00 € et d’une provision sur charge de 35,00 € par mois.

Le dépôt de garantie a été fixé à un mois de loyer.

Par acte du 22 avril 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de monsieur [X] [K] par contrat de cautionnement Visale.

Le 19 août 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire au locataire.

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 avril 2025, dénoncé le 11 avril 2025 par voie dématérialisée au Préfet de Loir et Cher, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner monsieur [X] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail et subsidiairement son prononcé aux torts de monsieur [X] [K] ;

— l’expulsion des occupants, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de monsieur [X] [K] au paiement de la somme de 4239,00 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 août 2024 sur la somme de 1940,00 € et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— la fixation d’une indemnité d’occupation sur la base du montant du loyer augmentée des charges, laquelle devra lui être payée directement, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— l’allocation de la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamnation du défendeur aux dépens incluant le coût du commandement de payer.

L’affaire initialement fixée au 7 janvier 2026 a été avancée par courrier du greffe à l’audience du 24 septembre 2025.

Au cours de cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’en est rapportée à son assignation, actualisant sa créance au titre des loyers impayés à la somme de 7940,00 €.

En défense, bien que régulièrement assigné et convoqué par pli recommandé non réclamé, monsieur [X] [K] n’a pas comparu ni personne pour lui.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 16 du code de procédure civile, « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués et produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement ». De plus, selon l’article 68 du même code, les demandes additionnelles formées à l’encontre des parties défaillantes doivent être faites dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit à l’audience de nouvelles pièces.

Elle ne justifie pas avoir communiqué ces éléments à Monsieur [X] [K]

Sa demande actualisée et ses pièces doivent donc être écartées et il ne sera tenu compte que de la dette et des documents tels qu’ils figurent dans l’assignation, délivrée à la partie adverse.

Sur l’existence d’un bail d’habitation

Il résulte des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du même code, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et c’est à celui qui s’en prétend libéré d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail signé le 30 avril 2024, le commandement de payer signifié le 19 août 2024, ainsi qu’un historique de compte.

Il résulte de ce qui précède que les pièces versées aux débats sont suffisantes pour établir l’existence d’un bail d’habitation au profit de monsieur [X] [K].

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et la recevabilité de ses demandes

L’article 2306 du Code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de Visale prévoit que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire) ».

En l’espèce, l’existence d’un bail sous seings privés est établi au profit de monsieur [X] [K]. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit en complément le contrat de cautionnement Visale. Ce dernier, initialement signé par voie électronique le 22 avril 2024 a été revêtu du paraphe de MME [R] [E], régularisant ainsi le défaut de preuve du procédé de signature électronique utilisé laquelle a par ailleurs établi une attestation confirmant être signataire du contrat de cautionnement. De même, la quittance subrogative attestant du paiement par la caution des loyers pour un montant de 4787,00 € arrêté au mois de mars 2025 a été signée manuscritement par Mme [R] [E]

Par conséquent, la demanderesse démontre sa qualité à agir à l’encontre de monsieur [X] [K] de sorte que l’ensemble de ses demandes sera déclaré recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La demanderesse fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail, le contrat de cautionnement, le commandement de payer délivré le 19 août 2024, un décompte de créance arrêté au 18 mars 2025, ainsi que plusieurs quittances subrogatives. La dernière en date, contresignée par le bailleur, fait état d’une dette de 4239,00 € arrêtée au 18 mars 2025 (échéance de mars 2025 incluse).

En s’abstenant de comparaître, monsieur [X] [K] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.

En conséquence, monsieur [X] [K] sera condamné au paiement de la somme de 4239,00 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 18 mars 2025 (échéance de mars 2025 incluse) dont 1940,00 € produiront intérêts de retard au taux légal à compter du 19 août 2024, date du commandement de payer, et le surplus à compter du 10 avril 2025, date de l’assignation.

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers

— Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 20 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 10 avril 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loir-et-Cher par voie électronique le 11 avril 2025 soit plus de six semaines avant la première audience fixée au 24 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

À l’appui de ses prétentions, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un commandement de payer visant la clause résolutoire et un bail d’habitation contenant une clause résolutoire.

Le contrat signé le 30 avril 2024 par les parties contient en page 3 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 19 août 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 2013,47 € dont 1940,00 € au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 19 octobre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [X] [K] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 20 octobre 2025, causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit une somme égale à 485,00 €. Cette indemnité sera payée dans les conditions prévues par le dispositif.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [K], qui succombe à l’instance, supportera les dépens, comprenant le coût du commandement de payer délivré le 19 août 2024.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner monsieur [X] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500,00 euros à ce titre.

* Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

Déclare recevable la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

Condamne monsieur [X] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4239,00 € (QUATRE MILLE DEUX CENT TRENTE NEUF EUROS) au titre des impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 18 mars 2025 (échéance de mars 2025 incluse) avec intérêts de retard au taux légal à compter du 19 août 2024 sur la somme de 1940,00 € et à compter du 10 avril 2025 pour le surplus ;

Constate la résiliation du contrat de bail conclu entre Mme [R] [E] et monsieur [X] [K] à la date du 20 octobre 2025 ;

Dit monsieur [X] [K] occupant sans droit ni titre du logement objet du bail résilié à compter du 20 octobre 2025 ;

Dit qu’à défaut par monsieur [X] [K] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 1] (41), DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par monsieur [X] [K] sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne monsieur [X] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, et ce à compter du 20 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Précise que cette indemnité sera payée directement par monsieur [X] [K] entre les mains de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que cette dernière aura préalablement justifié avoir effectué le paiement entre les mains du bailleur au moyen d’une quittance subrogative ;

Condamne Monsieur [X] [K] à régler à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [X] [K] aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,