TRIBUNAL JUDICIAIRE DE

BOURGOIN JALLIEU

N° RG 25/00021 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DKN7

Minute n°

Date : 20 Mai 2025

— R E F E R E – JCP

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU statuant en référé a, dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [E] [R]

né le 03 Mars 1973 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

Madame [M] [N]

née le 19 Février 1983 à [Localité 11], demeurant [Adresse 5]

Tous deux représentés par Maître Vincent BAELE de la SCP GARNIER – BAELE, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

d’une part,

DEFENDEURS

Monsieur [F] [J]

né le 30 Juillet 1988 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [L] [J] née [G]

née le 16 Septembre 1991 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

d’autre part,

rendu l’ordonnance dont la teneur suit, après que la cause ait été débattue le 15 Avril 2025 devant Monsieur PASCAL, Vice-Président en charge des contentieux de la protection assisté de Madame GALLIFET, Greffière

Copie exécutoire délivrée le

CCC

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 6 avril 2020, M. [E] [R] et Mme [M] [N] ont consenti un bail d’habitation à M. [F] [J] et Mme [L] [J] née [G] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Adresse 8] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 955 euros et d’une provision pour charges de 40 euros.

Par actes de commissaire de justice du 28 octobre 2024, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2925 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [J] et Mme [L] [J] née [G] le 28 octobre 2024.

Par assignation du 27 janvier 2025, M. [E] [R] et Mme [M] [N] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [J] et Mme [L] [J] née [G] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de janvier 2025 et jusqu’à libération des lieux,

—  9322,50 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif constaté par l’accord du 4 mars 2024,

—  2925,00 euros avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer au titre des loyers impayés arrêtés à décembre 2024 inclus

—  500 euros à titre de dommages et intérêts

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 janvier 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 15 avril 2025, M. [E] [R] et Mme [M] [N] maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 15 avril 2025, s’élève désormais à 15172,50 euros. M. [E] [R] et Mme [M] [N] considèrent enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [F] [J] expose que la situation financière du couple s’est aggravée après qu’ils ont été escroqués d’une somme de 20000 euros. Il ajoute être actuellement en arrêt maladie et avoir le désir que, si l’expulsion il doit y avoir, celle-ci soit repoussée à la fin de l’année scolaire afin de ne pas mettre en péril la scolarité de ses enfants.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [L] [J] née [G] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

M. [F] [J] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [F] [J] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. Il précise toutefois avoir déposé un dossier en ce sens dont il a adressé une copie.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [E] [R] et Mme [M] [N] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 28 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2925 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 décembre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [F] [J] et Mme [L] [J] née [G] ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

En revanche, M. [F] [J] et Mme [L] [J] née [G] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience, et ce depuis le mois de janvier 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [E] [R] et Mme [M] [N] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, il ressort des débats et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 que l’expulsion de M. [F] [J] et Mme [L] [J] née [G] entraînera des conséquences d’une exceptionnelle dureté au sens de l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu de la précarité actuelle de leur situation, et de la présence d’enfants en bas âge au sein du foyer, lesquels sont âgés respectivement de 12 et de 6 ans et du fait qu’un changement d’école, alors que l’année scolaire est quasiment terminée, serait particulièrement brutale : il convient donc de porter à cinq mois le délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, un constat d’accord, signé entre Monsieur [U], Madame [N], Monsieur [J] et Madame [J] est intervenu le 4 mars 2024, lequel consistait, notamment sur le fait que les parties s’accordaient sur un arriéré de loyer d’un montant de 10170 euros.

Il était également acté que les propriétaires acceptaient de voir démarrer le remboursement à partir du 15 avril 2024 par mensualités de 282,50 euros sur une période de 36 mois.

Ce constat d’accord a été homologué par le juge du contentieux de la protection de [Localité 6] le 5 mars 2024.

Il apparaît que, malgré cet accord, aucune mensualité n’a été réglée depuis le 28 octobre 2024.

M. [E] [R] et Mme [M] [N] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 avril 2025, M. [F] [J] et Mme [L] [J] née [G] lui devaient la somme de 15172,50 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [F] [J] et Mme [L] [J] née [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2925 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 9322.50 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 975 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [E] [R] et Mme [M] [N] ou à son mandataire.

4. Sur la demande de dommages et intérêts

Cette demande suppose que le juge des référés tranche la question de l’existence d’un préjudice, de l’appréciation de son quantum et de la responsabilité de Monsieur et Madame [J] dans la survenance du dit préjudice, toutes questions qui ne relèvent pas des pouvoirs du juge des référés étant observé que les demandeurs ne développent aucune motivation venant étayer cette demande ;

Il sera par ailleurs constaté que Monsieur [U] et Madame [N] formulent non pas une demande provisionnelle mais une demande définitive excluant d’autant plus la compétence du juge des référés ;

L’obligation étant sérieusement contestable au sens de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut en connaître.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [J] et Mme [L] [J] née [G], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu entre M. [E] [R] et Mme [M] [N], d’une part, et M. [F] [J] et Mme [L] [J] née [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 9] est résilié depuis le 29 décembre 2024 ;

DISONS n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [F] [J] et Mme [L] [J] née [G], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNONS à M. [F] [J] et Mme [L] [J] née [G] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

PROROGEONS de trois mois le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de cinq mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNONS solidairement M. [F] [J] et Mme [L] [J] née [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 975 euros (neuf cent soixante-quinze euros) par mois ;

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 29 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNONS solidairement M. [F] [J] et Mme [L] [J] née [G] à payer à M. [E] [R] et Mme [M] [N] la somme de 15172,50 euros (quinze mille cent soixante-douze euros et cinquante centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 15 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2925 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 9322.50 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de M. [E] [R] et Mme [M] [N] à titre de dommages et intérêts ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire ;

DÉBOUTONS M. [E] [R] et Mme [M] [N] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement M. [F] [J] et Mme [L] [J] née [G] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 28 octobre 2024 et celui des assignations du 27 janvier 2025.

Ainsi rendu le vingt mai deux mil vingt cinq, par Nous, Michaël PASCAL, Vice-Président en charge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU, assisté de Maryline GALLIFET, Greffière.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION