COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 02 JUILLET 2025

N° RG 25/00314 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EXUX

N° : 25/00284

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [U] [P] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, représenté par M^e Yves CHEVASSON, avocat au barreau de BOURGES

Madame [D] [T] [I] [O]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparante, représentée par M^e Yves CHEVASSON, avocat au barreau de BOURGES

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [S]

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparant en personne

DÉBATS : à l’audience publique du 16 Avril 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie MOREAU, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Yves CHEVASSON

EXPÉDITIONS : Monsieur [R] [S], la préfecture de Loir-et-Cher

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing-privé signé le 31 août 2015, madame [B] [V] a consenti un bail d’habitation à monsieur [R] [S] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] et [Adresse 7] à [Localité 8] (41), contre le paiement d’un loyer mensuel de 370,00 euros. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à un mois de loyer.

Le 24 août 2022, monsieur [W] [Y] et madame [D] [O] ont acquis la propriété du bien objet du bail.

Le 10 juillet 2024, monsieur [W] [Y] et madame [D] [O] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire au locataire.

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 janvier 2025, dénoncé le 29 janvier 2025 par voie dématérialisée au préfet de Loir et Cher, monsieur [W] [Y] et madame [D] [O] a fait assigner monsieur [R] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins pour le tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater la résiliation du bail ; expulser les occupants, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;condamner monsieur [R] [S] au paiement de la somme de 7.210,00 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 10 septembre 2024, avec intérêts au taux légal ; condamner monsieur [R] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à libération complète des lieux ;condamner monsieur [R] [S] au paiement d’une somme de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été utilement plaidée à l’audience qui s’est tenue le 16 avril 2025.

Au cours de cette audience, monsieur [W] [Y] et madame [D] [O] ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de leur créance au titre des loyers et charges, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 9.340,00 euros. Ils font valoir que monsieur [R] [S] a cessé de s’acquitter régulièrement du paiement des loyers malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire, la dette s’étant au contraire accrue depuis la délivrance du commandement. Ils contestent les griefs soulevés par monsieur [R] [S] relatif à l’état du logement soulignant qu’il n’apporte aucun élément de preuve et qu’en tout état de cause il n’entretient pas le logement.

En défense, monsieur [R] [S] fait valoir qu’il est normal qu’il ne s’acquitte plus du loyer compte tenu de l’état du logement (plafond proche de l’effondrement notamment). Il expose régler néanmoins les charges courantes.

Le tribunal a donné connaissance aux parties du diagnostic social et financier visé par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 02 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, sur l’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023

Selon l’article 2 du code civil, « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. ». Toute loi nouvelle s’applique donc immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment de leur entrée en vigueur.

Selon les principes généraux du droit transitoire, en l’absence de dispositions spéciales, les lois relatives à la procédure et aux voies d’exécution sont d’application immédiate ; cependant, si elles sont applicables aux instances en cours, elles n’ont pas pour conséquence de priver d’effet les actes qui ont été régulièrement accomplis sous l’empire de la loi ancienne.

En revanche, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur. Ainsi, en matière contractuelle, la loi nouvelle s’applique pleinement aux contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. S’agissant des contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, le principe est celui de la survie de la loi ancienne. Toutefois, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent.

Il résulte de ce qui précède que les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite réduisant les délais d’acquisition de la clause résolutoire, de notification à la CCAPEX et de dénonciation à l’autorité préfectorale à six semaines s’appliquent aux commandements de payer délivrés après l’entrée en vigueur de la loi.

Les dispositions relatives à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire s’appliquent, quant à elles, à compter du 29 juillet 2023, la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 29 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 16 avril 2025.

Sur les demandes principales

* Sur le paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Monsieur [W] [Y] et madame [D] [O] font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé le 31 août 2015, le commandement de payer délivré le 10 juillet 2024 et le décompte de la créance faisant apparaître une somme de 7.120,00 euros à la charge de monsieur [R] [S] à la date du 30 septembre 2024 (échéance de septembre 2024 incluse).

Monsieur [R] [S] explique qu’il est en droit de ne pas s’acquitter du loyer compte tenu de l’état déplorable du logement. C’est également ce qui ressort du diagnostic social et financier aux termes duquel, monsieur [S] a indiqué à l’enquêtrice qu’il était convenu avec son propriétaire qu’il n’avait pas à régler de loyer. Pour autant monsieur [S] ne rapporte aucun élément de preuve alors que la charge de la preuve de l’exception d’inexécution lui incombe. Du reste, il n’a jamais sollicité la consignation des loyers aux fins de contraindre son propriétaire d’effectuer les travaux d’amélioration nécessaire.

En conséquence, monsieur [R] [S] sera condamné au paiement de la somme de 7.120,00 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 30 septembre 2024 (échéance de septembre 2024 incluse) avec intérêts de retard au taux légal à compter de la présente décision.

* Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 10 juillet 2024, monsieur [W] [Y] et madame [D] [O] a fait commandement d’avoir à payer la somme de 6.468,54 euros dont 6.307,00 euros au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 11 septembre 2024. Par ailleurs, les éléments du litige ne permettent pas d’accorder à monsieur [R] [S] des délais de paiement d’office. Il convient donc d’ordonner son expulsion et celle des occupants de son chef.

* Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [R] [S] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 11 septembre 2024, causant ainsi un préjudice aux bailleurs.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 370,00 euros et ce à compter du 1er octobre 2024 compte tenu des éléments ci-dessus.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [S] succombe à l’instance de sorte qu’il supportera les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 10 juillet 2024 et de l’assignation mais non des éventuelles mesures conservatoires dont il n’est pas justifié.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner monsieur [R] [S] à payer à monsieur [W] [Y] et madame [D] [O] la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de monsieur [W] [Y] et madame [D] [O] recevable ;

CONDAMNE monsieur [R] [S] à payer à monsieur [W] [Y] et madame [D] [O] la somme de 7.120,00 euros (décompte arrêté au 30 septembre 2024, terme du mois de septembre 2024 non inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 31 août 2015 entre madame [B] [V] et monsieur [R] [S] portant sur le logement situé [Adresse 4] et [Adresse 7] à [Localité 8] (41) à la date du 11 septembre 2024 ;

DIT monsieur [R] [S] désormais occupant sans droit ni titre du logement objet du bail résilié ;

ORDONNE en conséquence à monsieur [R] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour monsieur [R] [S] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4] et [Adresse 7] à [Localité 8] (41), DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux par monsieur [R] [S] sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE monsieur [R] [S] à payer à monsieur [W] [Y] et madame [D] [O] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, soit 370,00 euros et ce, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du Loir-et-Cher en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE monsieur [R] [S] à payer à monsieur [W] [Y] et madame [D] [O] la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [R] [S] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation mais non les éventuelles mesures conservatoires ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,