COUR D’APPEL D’ORLÉANS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 02 JUILLET 2025

N° RG 25/00442 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EX52

N° : 25/00285

DEMANDEURS :

Monsieur [C] [U]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [G] [R] épouse [U]

[Adresse 1]

[Localité 1]

non comparants et représentés tous deux par M^e Gilles DUMONT-LATOUR, avocat au barreau de LYON, substitué par M^e Samantha MORAVY, avocate au barreau de BLOIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [V]

Profession : Sans emploi

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant, non représenté

Madame [W] [Q]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparante, non représentée

DÉBATS : à l’audience publique du 16 Avril 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie MOREAU, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Gilles DUMONT LATOUR

EXPÉDITIONS : [D] [V], Mme [W] [Q], la préfecture de Loir-et-Cher

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing-privé signé le 10 novembre 2018, madame [G] [R] et monsieur [C] [U], son époux, ont consenti un bail d’habitation à monsieur [D] [V] et madame [W] [Q] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] (41), contre le paiement d’un loyer mensuel de 550,00 euros. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à un mois de loyer.

Par acte sous seing privé en date du 10 novembre 2018, monsieur [N] [V] s’est porté caution de monsieur [D] [V] pour le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] (41), notamment pour le paiement du loyer et des charges et d’avoir à justifier d’une assurance locative.

Les 26 octobre et 31 octobre 2022, madame [G] [R] et monsieur [C] [U] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire aux locataires.

Par ordonnance de référé du 20 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois a notamment :

déclaré recevables en leur action madame [G] [R] et monsieur [C] [U] ; débouté madame [G] [R] et monsieur [C] [U] de leur demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, compte tenu de ce que la commission de surendettement des particuliers du Loir et Cher a déclaré recevable la demande de monsieur [D] [V] avant l’expiration du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer ;condamné solidairement monsieur [D] [V] et madame [W] [Q] au paiement de la somme provisionnelle de 857,44 euros à valoir sur les loyers dus au 20 janvier 2023 (échéance de janvier 2023 incluse) avec intérêts de retard au taux légal à compter de la présente décision.

Le 28 mai 2024, madame [G] [R] et monsieur [C] [U] ont fait délivrer un second commandement de payer visant la clause résolutoire aux locataires.

Par acte de commissaire de justice signifié le 06 novembre 2024, dénoncé le 13 novembre 2024 par voie dématérialisée au préfet de Loir et Cher, madame [G] [R] et monsieur [C] [U] a fait assigner monsieur [D] [V] et madame [W] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins pour le tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

constater la résiliation du bail ; expulser les occupants, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;condamner solidairement monsieur [D] [V] et madame [W] [Q] au paiement de la somme de 8.843,73 euros au titre des impayés de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; condamner solidairement monsieur [D] [V] et madame [W] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à libération complète des lieux ;condamner solidairement monsieur [D] [V] et madame [W] [Q] au paiement d’une somme de 1.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été utilement plaidée à l’audience qui s’est tenue le 16 avril 2025.

Au cours de cette audience, madame [G] [R] et monsieur [C] [U] ont sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Ils font valoir que monsieur [D] [V] et madame [W] [Q] ont cessé de s’acquitter régulièrement du paiement des loyers malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire.

En défense, bien que régulièrement assignés en personne, monsieur [D] [V] et madame [W] [Q] n’ont pas comparu ni personne pour eux.

Le tribunal a informé les parties que le diagnostic social et financier visé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été déposé au greffe.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 02 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

À titre liminaire, sur l’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023

Selon l’article 2 du code civil, « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. ». Toute loi nouvelle s’applique donc immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment de leur entrée en vigueur.

Selon les principes généraux du droit transitoire, en l’absence de dispositions spéciales, les lois relatives à la procédure et aux voies d’exécution sont d’application immédiate ; cependant, si elles sont applicables aux instances en cours, elles n’ont pas pour conséquence de priver d’effet les actes qui ont été régulièrement accomplis sous l’empire de la loi ancienne.

En revanche, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur. Ainsi, en matière contractuelle, la loi nouvelle s’applique pleinement aux contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. S’agissant des contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, le principe est celui de la survie de la loi ancienne. Toutefois, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent.

Il résulte de ce qui précède que les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite réduisant les délais d’acquisition de la clause résolutoire, de notification à la CCAPEX et de dénonciation à l’autorité préfectorale à six semaines s’appliquent aux commandements de payer délivrés après l’entrée en vigueur de la loi.

Les dispositions relatives à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire s’appliquent, quant à elles, à compter du 29 juillet 2023, la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois / six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 13 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 16 avril 2025.

Sur les demandes principales

* Sur le paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Madame [G] [R] et monsieur [C] [U] font la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 10 novembre 2018, le commandement de payer délivré le 28 mai 2024 et le décompte de la créance faisant apparaître une somme de 8.843,73 euros à la charge de monsieur [D] [V] et madame [W] [Q] à la date du 1er août 2024 (échéance d’août 2024 incluse).

Il ne sera pas tenu compte du décompte actualisé que produit madame [G] [R] et monsieur [C] [U] à l’audience dans la mesure où il n’est pas établi que celui-ci a été préalablement communiqué à monsieur [D] [V] et madame [W] [Q].

Il convient d’écarter de cette somme :

— la taxe d’ordures ménagères facturée le 1er décembre 2022 mais non justifiée, soit 105,00 euros ;

— les rappels de loyer pour un montant total de 18,70 euros, non justifiés.

En s’abstenant de comparaître, monsieur [D] [V] et madame [W] [Q] s’interdisent de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge leur incombe en application de l’article 1353 du code civil.

En conséquence, monsieur [D] [V] et madame [W] [Q] seront condamnés au paiement de la somme de 8.720,03 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 1er août 2024 (échéance d’août 2024 incluse) avec intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation. Cette condamnation sera solidaire compte tenu de la clause en ce sens comprise dans le contrat.

* Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail signé par les parties contient à l’article VII une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 28 mai 2024, madame [G] [R] et monsieur [C] [U] ont fait commandement d’avoir à payer la somme de 7.673,82 euros dont 7.580,15 euros au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

La réduction du délai, prévue par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, suivant le commandement de payer de deux mois à six semaines, est applicable au commandement de payer délivré le 28 mai 2024, et ce même si le bail vise un délai de deux mois. Les loyers n’ont pas été réglés dans les six semaines, il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 10 juillet 2024. Par ailleurs, les éléments du litige ne permettent pas d’accorder à monsieur [D] [V] et madame [W] [Q] des délais de paiement d’office. Il convient donc d’ordonner leur expulsion et celle des occupants de leur chef.

* Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [D] [V] et madame [W] [Q] occupent les lieux sans droit ni titre à compter du 10 juillet 2024, causant ainsi un préjudice aux bailleurs.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit une somme égale au dernier loyer en cours augmenté des charges outre les revalorisations légales, et ce à compter du 1er septembre 2024 compte tenu des éléments ci-dessus.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [V] et madame [W] [Q] succombent à l’instance de sorte qu’ils supporteront in solidum les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 28 mai 2024 et de l’assignation.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner in solidum monsieur [D] [V] et madame [W] [Q] à payer à madame [G] [R] et monsieur [C] [U] la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de madame [G] [R] et monsieur [C] [U] recevable ;

CONDAMNE solidairement monsieur [D] [V] et madame [W] [Q] à payer à madame [G] [R] et monsieur [C] [U] la somme de 8.720,03 euros (décompte arrêté au 1er août 2024, terme du mois d’août 2024 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêt au taux légal à compter du 06 novembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 10 novembre 2018 entre madame [G] [R] et monsieur [C] [U] d’une part et monsieur [D] [V] et madame [W] [Q] d’autre part portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] (41) à la date du 10 juillet 2024 ;

DIT monsieur [D] [V] et madame [W] [Q] désormais occupants sans droit ni titre du logement objet du bail résilié ;

ORDONNE en conséquence à monsieur [D] [V] et madame [W] [Q] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour monsieur [D] [V] et madame [W] [Q] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 4] (41), DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux par monsieur [D] [V] et madame [W] [Q] sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement monsieur [D] [V] et madame [W] [Q] à payer à madame [G] [R] et monsieur [C] [U] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, soit une somme égale au dernier loyer en cours augmenté des charges outre les revalorisations légales, et ce, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du Loir-et-Cher en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE madame [G] [R] et monsieur [C] [U] de leurs autres demandes ;

CONDAMNE in solidum monsieur [D] [V] et madame [W] [Q] à payer à madame [G] [R] et monsieur [C] [U] la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum monsieur [D] [V] et madame [W] [Q] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 24 mai 2024 et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,