TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE BLOIS

Affaire : [J] [E]/[K] [Z]

Ordonnance du : 02 Septembre 2025

N° RG 25/01366 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EZVL

Minute N° 25/00175

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Rendue le deux Septembre deux mil vingt cinq

Par Alexis MIHMAN, Président,

Assisté de Catherine DUBOIS, Greffier

ENTRE

DEMANDEUR

Monsieur [J] [E]

7, chemin du pressoir à cidre

77860 SAINT-GERMAIN-SUR-MORIN

représenté par M^e Matthieu MICOU, substitué par M^e Marie QUESTE, avocat au barreau de BLOIS

ET

DEFENDERESSE

Madame [K] [Z]

18, mail Manfred Kirchgassner

41000 BLOIS

non représentée

GROSSE + EXP : M^e Matthieu MICOU

COPIE DOSSIER

Audience publique en date du 01 Juillet 2025.

Ordonnance mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

— Vu l’assignation en date du 5 mai 2025 ;

— Vu les pièces versées aux débats ;

— Vu l’audience du 1er juillet 2025 ;

— Vu l’absence de comparution de Madame [K] [Z] ;

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, ou que justifie l’existence d’un différend.

Monsieur [J] [E] allègue que Madame [K] [Z] ne paye plus le loyer depuis le mois de février 2025, et par conséquent, demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Selon l’article 1728 du code civil, l’une des deux obligations principales du preneur est de payer le prix du bail aux termes convenus, et le non-respect de cette obligation peut engendrer la mise en œuvre d’une clause résolutoire dans les conditions prévues de l’article 1224 et suivants du code civil.

Selon l’article L.145-41 alinéa premier du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai sous peine de nullité.

En l’espèce, Madame [K] [Z] a versé partiellement son loyer du mois de décembre 2024 et ne verse plus de loyer depuis le mois de février 2025, tel que le commandement de payer en date du 17 mars 2025 en atteste, de telle sorte que cette dernière ne respecte pas son obligation de verser le prix du bail (voir en ce sens : pièce n°5 de Monsieur [J] [E]).

La clause résolutoire insérée au contrat de bail, dont il est fait mention dans le commandement de payer délivré le 17 mars 2025 par Monsieur [J] [E] à l’encontre du preneur, stipule que (voir en ce sens : pièce n°5) :

« Article 25 – Clause résolutoire

Il est expressément stipulé au profit du Bailleur qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer à son échéance, de toute somme due en vertu du présent Bail, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du Bail, et un mois après mise en demeure restée sans effet contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le Bail sera résilié de plein droit.

Si, au mépris de cette clause, le Preneur refusait de quitter les lieux, il y serait contraint en exécution d’une ordonnance rendue par le Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble, statuant en référé qui, après avoir constaté la résolution du Bail, prononcerait l’expulsion du Preneur sans délai.

Tous les frais de commandement, de procédure et de contentieux, engagés par le Bailleur à l’encontre du Preneur, seront à la charge du Preneur et facturés de plein droit lors du terme suivant.

Cette clause constitue une condition essentielle et déterminante du présent Bail, sans laquelle il n’aurait pas été consenti ».

Madame [K] [Z] ne rapportant pas la preuve (qui lui incombe, conformément à l’article 1353 alinéa 2 du Code civil) du paiement dans le délai d’un mois de la signification du commandement, le bail commercial a été résilié de plein droit le 17 avril 2025 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Sur la demande d’expulsion

L’article 835 du Code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Conformément aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, si Madame [K] [Z] n’a pas libéré les lieux dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion, si nécessaire avec l’assistance de la force publique.

En l’espèce, Madame [K] [Z] se maintenant dans les lieux, il résulte de ce qui précède qu’il y a lieu d’ordonner leur libération.

Sur la demande de provision

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au titre des loyers et charges impayés

Suivant l’article 1728 du code civil, l’une des deux obligations principales du preneur est de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [J] [E] demande la condamnation de Madame [K] [Z], à lui verser à titre provisionnel la somme de 3 270 euros, au titre des loyers impayés pour une partie du mois de décembre 2024, pour les mois de février, mars et avril 2025.

Il justifie de l’obligation dont il se prévaut en produisant le contrat de bail en date du 22 février 2024, énonçant que le loyer mensuel s’élève à la somme de (voir en ce sens : pièce n°1) :

— La première année suivant la date de prise d’effet (1er mars 2024), le loyer annuel hors taxes et hors charges sera fixé à 9 600 euros,

— La deuxième année suivant la date de prise d’effet (1er mars 2025), le loyer annuel hors taxes et hors charges sera fixé à 10 800 euros,

— La troisième année suivant la date de prise d’effet (1er mars 2026), le loyer annuel hors taxes et hors charges sera fixé à 12 000 euros,

Au sein de ce contrat de bail, au titre des charges, il est indiqué un montant provisionnel de 1 200 euros hors taxes annuel.

En outre, il produit le commandement de payer du 17 mars 2025 (voir en ce sens : pièce n°5 de Monsieur [J] [E]).

Madame [K] [Z] ne rapporte pas la preuve du paiement de ces loyers, de telle sorte que l’obligation de verser les loyers impayés n’est pas sérieusement contestable.

Les sommes dues au titre des loyers impayés s’élèvent à la somme de :

— Au titre du mois de décembre 2024, la somme de 350 euros (800 euros de loyer HT et 100 euros de charges HT, 450 euros déjà payés au mois de décembre et 100 euros de payé au mois de janvier 2025 pour compenser le mois de décembre),

— Au titre du mois de février 2025, la somme de 900 euros (800 euros de loyer HT et 100 euros de charges HT),

— Au titre du mois de mars 2025, la somme de 1 000 euros (900 euros de loyer HT et 100 euros de charges HT),

— Au titre du mois d’avril 2025, la somme de 566,66 euros au prorata temporis (1 000*17/30),

La somme globale est de 2 816,66 euros.

Par conséquent, la demande provisionnelle à ce titre est donc justifiée, et Madame [K] [Z] sera condamnée à verser à Monsieur [J] [E] la somme de 2 816,66 euros à valoir sur les loyers et charges qui lui sont dus.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence et dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ils ne peuvent donc accorder qu’une provision au créancier, à l’exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.

En l’espèce, dans son assignation Monsieur [J] [E] sollicite de « fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 1 110 euros par mois à compter de la date de la résiliation du bail, et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux ».

Or, il ne s’agit pas d’une demande de condamnation formée à titre provisionnel, de sorte qu’elle excède les pouvoirs du juge des référés tels que définis par l’article précité.

Il n’y a donc lieu à statuer par voie de référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

Madame [K] [Z], partie perdante, devra ainsi supporter les dépens de l’instance, outre le coût du commandement de payer du 17 mars 2025, cet acte étant en rapport étroit et nécessaire avec l’instance.

L’équité et la situation économique justifient d’allouer à Monsieur [J] [E] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront mais dès à présent, par provision ;

CONSTATONS par acquisition des effets de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de bail du 22 février 2024, portant sur lieux situés 12 rue Basse à BLOIS (41), et ce à la date du 17 avril 2025 ;

ORDONNONS la libération immédiate des lieux situés 12 rue Basse à BLOIS (41), et occupés sans titre par Madame [K] [Z] ;

DISONS qu’à défaut par Madame [K] [Z] d’avoir libéré lesdits lieux de sa personne, de ses biens, et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la notification d’un commandement de libérer les lieux ;

PRECISONS que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu qu’elle désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelables. A l’expiration de ce délai, il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du Juge de l’exécution ;

CONDAMNONS Madame [K] [Z] à payer à Monsieur [J] [E] la somme provisionnelle de 2 816,66 euros au titre des loyers et charges impayées ;

REJETONS la demande de Monsieur [J] [E] au titre de l’indemnité d’occupation ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Madame [K] [Z] à verser à Monsieur [J] [E] la somme de 1 000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

CONDAMNONS Madame [K] [Z] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,