R.G. N° 25/00689. Jugement du 15 janvier 2026

N° RG 25/00689 – N° Portalis DBZI-W-B7J-E3YX

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 15 Janvier 2026

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [J] [R], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Yvanne DOUGUET, avocat au barreau de RENNES, substituée par Maître Bryan JAOUEN, avocat au barreau de VANNES

Madame [O] [D] épouse [R], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Yvanne DOUGUET, avocat au barreau de RENNES, substituée par Maître Bryan JAOUEN, avocat au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [W] [L], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [L], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Madame [C] [L], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Y] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [F] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 06 Novembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 15 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e DOUGUET

Copie à : M. le Préfet du département

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FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 1er avril 2019, M. [J] [R] et Mme [O] [D] épouse [R] ont donné à bail à M. [W] [L], Mme [O] [L] et Mme [C] [L] un logement d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 970 euros, outre les charges (taxe d’enlèvement des ordures ménagères).

Mme [F] [L] et M. [Y] [L] se sont engagés en qualité de caution.

Le 9 avril 2024, M. [J] [R] et Mme [O] [D] épouse [R] ont fait notifier à M. [W] [L], Mme [O] [L] et Mme [C] [L] un commandement de payer la somme de 4384 euros au titre des loyers et charges.

Ce commandement a été dénoncé à Mme [F] [L] et M. [Y] [L] par acte du 15 avril 2024.

Le 23 septembre 2024, M. et Mme [R] ont fait délivrer aux preneurs congé pour vendre pour le 31 mars 2025.

Par actes de commissaire de justice en date des 19 et 26 août 2025, M. [J] [R] et Mme [O] [D] épouse [R] ont fait assigner M. [W] [L], Mme [O] [L] et Mme [C] [L] ainsi que Mme [F] [L] et M. [Y] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] auquel il est demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire insérée au contrat liant les parties,

— juger valable au fond et en la forme le congé pour vente remis le 23 septembre 2024,

— à défaut de départ volontaire, ordonner l’expulsion de M. [W] [L], Mme [O] [L] et Mme [C] [L] et de tous occupants de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner in solidum M. [W] [L], Mme [O] [L] et Mme [C] [L], ainsi que Mme [F] [L] et M. [Y] [L] à leur payer :

—  8512 euros au titre des loyers impayés au 31 mars 2025,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale d’un montant de 1069 euros, jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner in solidum M. [W] [L], Mme [O] [L] et Mme [C] [L], ainsi que Mme [F] [L] et M. [Y] [L] à leur régler 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution, du congé pour vendre, du procès-verbal de constat et de l’assignation.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 20 août 2025.

A l’audience du 6 novembre 2025, le Juge des contentieux de la protection a ordonné la jonction des procédures et a indiqué que les défendeurs ne s’étaient pas présentés au rendez-vous qui aurait permis la réalisation de l’évaluation sociale de leur situation.

Représentés par leur Conseil, M. [J] [R] et Mme [O] [D] épouse [R] ont confirmé leurs demandes, précisant solliciter l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal et la validation du congé à titre subsidiaire.

Ils ont indiqué qu’aucun paiement n’avait été réalisé depuis le 31 mars 2025 et qu’ils n’avaient pas connaissance d’une procédure de surendettement.

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Régulièrement assignés par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, M. [W] [L], Mme [O] [L], Mme [C] [L] et Mme [F] [L] n’ont pas comparu ni ne se sont fait représenter ni excuser.

Assigné selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, M. [Y] [L] ne s’est pas présenté à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige en cours

I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

(…).

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M. [J] [R] et Mme [O] [D] épouse [R] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en lui dénonçant le commandement de payer le 10 avril 2024.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 9 avril 2024 est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées.

Il y est fait état d’un délai de six semaines pour en régler les causes.

Cependant, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, et au vu des dispositions du contrat, les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour apurer les causes du commandement.

Il ressort du décompte actualisé au 31 mars 2025 que les causes réelles du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, aucun paiement n’ayant été effectué entre le 19 avril et le 19 juin 2024 à l’exception des sommes versées par la Caisse d’allocations familiales.

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Les bailleurs ont indiqué ne pas avoir connaissance d’une éventuelle procédure de surendettement.

Ils ont précisé qu’aucun paiement n’avait été réalisé depuis le 31 mars 2025.

Si aucun décompte actualisé n’a été versé au dossier, il n’en ressort pas moins des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que le juge ne peut envisager la suspension des effets de la clause résolutoire qu’à condition qu’une telle demande lui soit faite à l’audience.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 9 juin 2024.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire du logement, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [W] [L], Mme [O] [L] et Mme [C] [L] et de tous occupants de leur chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire.

L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

M. [W] [L], Mme [O] [L] et Mme [C] [L] occupent désormais les lieux sans droit ni titre, et causent, par ce fait, un préjudice à M. [J] [R] et Mme [O] [D] épouse [R] qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1069 euros.

À défaut de clause spécifique de solidarité, cette indemnité sera due in solidum puisque les défendeurs occupent ensemble les lieux, à compter du 9 juin 2024 et jusqu’à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les demandes financières

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

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Si les locataires doivent supporter le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, il incombe aux propriétaires de rapporter la preuve de son montant.

En l’espèce, il n’est pas justifié des taxes 2024 et 2025, de sorte qu’il ne saurait être fait droit aux demandes des bailleurs à ce titre.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et notamment du bail, du commandement de payer et du décompte produit aux débats que les loyers et charges dus s’élèvent à la somme de 8150 euros, déduction faite des taxes d’enlèvement des ordures ménagères 2024 et 2025.

Selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, M. [W] [L], Mme [O] [L] et Mme [C] [L] n’ont pas comparu pour contester la dette.

En conséquence, il convient de condamner M. [W] [L], Mme [O] [L] et Mme [C] [L] à verser à M. [J] [R] et Mme [O] [D] épouse [R] la somme de 8150 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 31 mars 2025.

Conformément à la clause de solidarité stipulée au bail, cette somme est due solidairement par les défendeurs locataires.

Sur les demandes à l’égard des cautions

Aux termes de l’article 22-1, alinéa 4 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de signature du contrat, “Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement”.

Il ressort des pièces du dossier que par acte séparé daté du 19 février 2019, Mme [F] [L] et M. [Y] [L] se sont engagés en qualité de caution solidaire des preneurs pour le paiement des loyers, charges et accessoires, indemnités d’occupation, et tous frais éventuels de procédure résultant du contrat de location, “pendant la durée du bail initial et celle de une reconduction tacite, soit une durée totale de six ans”.

L’acte de cautionnement fait apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance que les cautions ont eu de la nature et de l’étendue de l’obligation contractée ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article.

Par conséquent, en sa qualité de caution, Mme [F] [L] et M. [Y] [L] seront solidairement condamnés avec les preneurs au paiement de toutes les sommes mises à la charge de ces derniers au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation ci-dessus précisés, jusqu’au 31 mars 2025, compte tenu de la durée limitée du cautionnement.

M. [J] [R] et Mme [O] [D] épouse [R] seront en conséquences déboutés de leurs plus amples demandes à l’égard des cautions.

Sur les autres demandes

Partie perdante, M. [W] [L], Mme [O] [L] et Mme [C] [L], ainsi que Mme [F] [L] et M. [Y] [L], seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de son dénoncé aux cautions ainsi que le coût de l’assignation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [J] [R] et Mme [O] [D] épouse [R] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir leurs droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il leur sera alloué la somme de 1000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile que M. [W] [L], Mme [O] [L] et Mme [C] [L], ainsi que Mme [F] [L] et M. [Y] [L] supporteront in solidum, outre le coût du congé pour vendre et du procès-verbal de constat.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 9 juin 2024 ;

A défaut pour M. [W] [L], Mme [O] [L] et Mme [C] [L] d’avoir libéré le logement deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, ORDONNE leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à la somme de 1069 euros, et ce, à compter du 9 juin 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [L], Mme [O] [L] et Mme [C] [L], ainsi que Mme [F] [L] et M. [Y] [L] en leur qualité de caution, à verser à M. [J] [R] et Mme [O] [D] épouse [R] la somme de 8150 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 31 mars 2025 ;

CONDAMNE M. [W] [L], Mme [O] [L] et Mme [C] [L] in solidum à payer à M. [J] [R] et Mme [O] [D] épouse [R] ladite indemnité mensuelle d’occupation qui ne pourra être réclamée au surplus qu’à compter de la date d’arrêté de compte, soit à compter du 31 mars 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir impayées ;

DEBOUTE M. [J] [R] et Mme [O] [D] épouse [R] du surplus de leurs demandes à l’égard de Mme [F] [L] et M. [Y] [L] ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de M. [W] [L], Mme [O] [L] et Mme [C] [L] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE M. [W] [L], Mme [O] [L] et Mme [C] [L], ainsi que Mme [F] [L] et M. [Y] [L], in solidum, à verser à M. [J] [R] et Mme [O] [D] épouse [R] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre le coût du congé pour vendre et du procès-verbal de constat ;

CONDAMNE M. [W] [L], Mme [O] [L] et Mme [C] [L], ainsi que Mme [F] [L] et M. [Y] [L], in solidum, aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de son dénoncé aux cautions ainsi que le coût de l’assignation;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE