COUR D’APPEL D'[Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2025

N° RG 23/02941 – N° Portalis DBYN-W-B7H-EMZU

N° : 25/00326

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 5]

[Adresse 8]

[Adresse 10]

[Localité 6]

représentée par M^e Audrey HAMELIN, avocate au barreau de BLOIS, substituée par M^e Arthur PRUD’HOMME, avocat au barreau de BLOIS

DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [I]

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-41018-2023-3069 du 20/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

représentée par M^e Alexandre GODEAU, avocat au barreau de BLOIS, substitué par M^e Frédéric CHEVALLIER, avocat au barreau de BLOIS

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Septembre 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Béatrice PINET-LE BRAS, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Alexandre GODEAU

EXPÉDITION: M^e Audrey HAMELIN

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 septembre 2005, S.A 3F Centre Val de Loire a donné à bail à Madame [Y] [I] un logement sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 327.54 euros, et euros de provision sur charges.

Le 13 janvier 2023, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 547.24 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 10 janvier 2023, S.A [Adresse 5] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte d’huissier en date du 21 août 2023, S.A [Adresse 5] a assigné Madame [Y] [I] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner Madame [Y] [I] au paiement des sommes suivantes :

* 1 172.24 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 28 juillet 2023, échéance de 30 juin 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2023 ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;

* 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

* les entiers dépens de l’instance ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 22 août 2023.

À l’audience du 3 septembre 2025, S.A 3F Centre Val de Loire, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 30 septembre 2024, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5 091.02 euros, échéance de 30 septembre 2024 incluse.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Madame [Y] [I] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Madame [Y] [I] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Madame [Y] [I] a sollicité le bénéfice de ses dernières écritures aux termes desquelles elle demande au tribunal :

— D’ordonner à la S.A [Adresse 3] de communiquer un décompte exempt de loyer de parking

— De débouter la S.A 3F Centre Val de Loire de sa demande de résiliation du bail

— De condamner la SA [Adresse 4] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance

À titre subsidiaire :

— D’accorder des délais de paiement

— D’accord des délais de paiement et d’ordonner la suspension de la clause résolutoire

En tout état de cause :

— De condamner la SA 3F Centre Val de Loire au paimenet de la somme de 1000 euros sur le fondement des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991

— De condamner la SA [Adresse 5] aux entiers dépens

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Madame [Y] [I] ayant comparu à l’audience, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-[Localité 13] le 22 août 2023 soit deux mois au moins avant la première audience.

Par ailleurs, S.A 3F Centre Val de Loire justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1714 du code civil dispose qu’on peut louer par écrit ou verbalement.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 septembre 2005, du commandement de payer délivré le 13 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au 6 août 2024 que S.A [Adresse 5] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Madame [I] indique que les sommes réclamées au titre du loyer du parking ne sont pas dues.

Il ressort des éléments fournis par la société 3F Centre Val de Loire que depuis le 31 janvier 2012, cette dernière règle tous les mois, en plus du loyer relatif au logement, un loyer pour un parking.

En outre, dans un courrier du 9 février 2024 adressé à la société [Adresse 5], Madame [I] évoque ses souhaits relatifs au garage, afin que des travaux soient réalisés.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’un bail verbal existe s’agissant de la location d’un garage en sus du logement.

Par conséquent, Madame [Y] [I] sera condamnée à lui payer la somme de 5 974.02 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 août 2024, échéance de 30 septembre 2024 incluse.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 janvier 2023 sur la somme de 1 547.24 euros, à compter du 21 août 2023 sur la somme de 1 172.24 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Madame [Y] [I] le 13 janvier 2023.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 27 février 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 15 septembre 2005 à compter du 27 février 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 V dispose que : “ Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.”

VII. – “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

En l’espèce, Madame [Y] [I] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. À l’audience, aucun décompte actualisé n’a été produit par la demandresse. Elle ne conteste pas que Madame [Y] [I] s’acquitte de son loyer courant.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [Y] [I] selon les modalités précisées au dispositif.

En conséquence, il y a lieu de rappeler à Madame [Y] [I] que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si la locataire s’acquitte des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, l’expulsion de Madame [Y] [I] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [Y] [I]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 février 2023.

Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l’octroi de délais de paiement. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, Madame [Y] [I] deviendrait occupante sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il y a donc lieu de condamner Madame [Y] [I] au paiement de cette indemnité à compter du 27 février 2023 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 6 août 2024.

Sur la demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance

Selon l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. »

En l’espèce, Madame [I] indique ne pas être en capacité de maintenir une température décente au sein de son logement, en raison de sa faible performance énergétique.

Néanmoins, elle n’apporte aucun élément relatif au trouble allégué.

Madame [I] échoue en conséquence à rapporter la preuve qu’elle subissait un trouble de jouissance dans l’appartement objet du bail litigieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Y] [I] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 janvier 2025 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX Il convient également de condamner Madame [Y] [I] à verser à S.A [Adresse 5] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de S.A 3F Centre Val de Loire aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 septembre 2005 entre S.A [Adresse 5] d’une part et Madame [Y] [I] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 27 février 2023,

CONDAMNE Madame [Y] [I] à payer à S.A 3F Centre Val de Loire la somme de 5 974.02 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 6 août 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de 30 septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 janvier 2025 sur la somme de 1 547.24 euros, à compter du 21 août 2023 sur la somme de 1 172.24 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

AUTORISE Madame [Y] [I] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 36 versements de 80 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [Y] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Y] [I] à payer à S.A [Adresse 5] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 27 février 2023, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 6 août 2024, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Madame [Y] [I],

CONDAMNE Madame [Y] [I] à payer à S.A 3F Centre Val de Loire la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Y] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 13 janvier 2025 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX ,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,