COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

ORDONNANCE EN RÉFÉRÉ DU 05 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00005 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EW4R

N°minute : 25/00393

DEMANDERESSE :

Société SCPI KYANEOS PIERRE

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée Maître Karine SANCHEZ, avocate au barreau d’Avignon, substituée par M^e Léa HADDOU, avocate au barreau de Blois

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [E] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Septembre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Béatrice PINET-LE BRAS, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Karine SANCHEZ

EXPÉDITION : Monsieur [M] [E] [Y], la Préfecture de Loir-et-Cher

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé, la SCPI KYANEOS PIERRE a conclu un bail meublé avec Monsieur [M] [E] [Y] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], contre le paiement d’un loyer mensuel de 365,00 euros outre 5,00 euros de provisions sur charges. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à un mois de loyer.

Le 28 mars 2024, la SCPI KYANEOS PIERRE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire au locataire.

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 novembre 2025, dénoncé le 29 novembre 2024 par voie dématérialisée au préfet de Loir et Cher, la SCPI KYANEOS PIERRE a fait assigner Monsieur [M] [E] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois, statuant en référé, aux fins pour le tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater la résiliation du bail ; condamner Monsieur [M] [E] [Y] au paiement de la somme provisionnelle de 3 898,07euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au jour de l’assignation ;condamner Monsieur [M] [E] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer à compter du 29 mai 2024, par provision, ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [E] [Y] dans locaux ainsi que de toutes personnes de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique condamner Monsieur [M] [E] [Y] au paiement, par provision, de la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civilecondamner Monsieur [M] [E] [Y] aux entiers dépens

L’affaire a été utilement plaidée à l’audience du 3 septembre 2025.

Au cours de cette audience, la SCPI KYANEOS PIERRE a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

En défense, bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [M] [E] [Y] n’a pas comparu ni personne pour lui.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

À titre liminaire, sur l’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023

Selon l’article 2 du code civil, « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. ». Toute loi nouvelle s’applique donc immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment de leur entrée en vigueur.

Selon les principes généraux du droit transitoire, en l’absence de dispositions spéciales, les lois relatives à la procédure et aux voies d’exécution sont d’application immédiate ; cependant, si elles sont applicables aux instances en cours, elles n’ont pas pour conséquence de priver d’effet les actes qui ont été régulièrement accomplis sous l’empire de la loi ancienne.

En revanche, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur. Ainsi, en matière contractuelle, la loi nouvelle s’applique pleinement aux contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. S’agissant des contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, le principe est celui de la survie de la loi ancienne. Toutefois, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent.

Il résulte de ce qui précède que les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite réduisant les délais d’acquisition de la clause résolutoire, de notification à la CCAPEX et de dénonciation à l’autorité préfectorale à six semaines s’appliquent aux commandements de payer délivrés après l’entrée en vigueur de la loi.

Les dispositions relatives à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire s’appliquent, quant à elles, à compter du 29 juillet 2023, la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Sur la recevabilité de la demande

* Sur la notification au préfet :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 29 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 3 septembre 2025.

Sur les demandes principales

* Sur le paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La SCPI KYANEOS PIERRE fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer délivré le 28 mars 2024 et le décompte de la créance faisant apparaître une somme de 7 791,84 euros à la charge de Monsieur [M] [E] [Y] à la date du 27 août 2025 (échéance d’août incluse).

En s’abstenant de comparaître, Monsieur [M] [E] [Y] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge leur incombe en application de l’article 1353 du code civil.

En conséquence, il convient de fixer la somme due par Monsieur [M] [E] [Y] à la somme de 7 791,84 euros à titre de provision à valoir sur les impayés de loyers et de charges arrêtés au 27 août 2025 (échéance d’août 2025 incluse).

* Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail signé par les parties contient à l’article VIII des conditions générales de location une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 28 mars 2024, La SCPI KYANEOS PIERRE a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1145,22 euros. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 28 mai 2024. Par ailleurs, les éléments du litige ne permettent pas d’accorder à Monsieur [M] [E] [Y] des délais de paiement d’office. Il convient donc d’ordonner son expulsion et celle des occupants de son chef.

* Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [M] [E] [Y] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 29 mars 2024, causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 370,00 euros et ce à compter du 29 mars 2024 compte tenu des éléments ci-dessus.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [E] [Y] succombe à l’instance de sorte qu’il supportera les dépens.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner Monsieur [M] [E] [Y] à payer à La SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

DÉCLARONS l’action de La SCPI KYANEOS PIERRE recevable ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [E] [Y] à payer à La SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 7 791,84 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, à titre provisionnel (échéance d’août 2025 incluse) ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre La SCPI KYANEOS PIERRE et Monsieur [M] [E] [Y] portant sur le logement situé [Adresse 4], à compter du 29 mars 2024 ;

DISONS Monsieur [M] [E] [Y] désormais occupant sans droit ni titre du logement objet du bail résilié ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [E] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [E] [Y] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] (41), DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

DISONS que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [M] [E] [Y] sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [E] [Y] à payer à La SCPI KYANEOS PIERRE une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, soit 370 euros et ce, à compter du 29 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du Loir-et-Cher en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DÉBOUTONS les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [E] [Y] à payer à La SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [E] [Y] aux entiers dépens de la présente instance.

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

La Greffière, La Juge des contentieux de la Protection,