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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 24/00790 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EQC7 Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 25 Novembre 2025

N° RG 24/00790 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EQC7

Minute : 25/430

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 9]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Marie QUESTE, avocate au barreau de BLOIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [C]

[Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 17 Septembre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Vice-Présidente en charge des Contentieux de la Protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Marie QUESTE

EXPÉDITION : Monsieur [Z] [C]

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 30 décembre 2020, Madame [Y] [F] a loué à Monsieur [Z] [C] un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 525 euros outre 40 euros de provisions sur charges.

Par acte de vente du 13 décembre 2022, Madame [Y] [F] a vendu les lieux loués à la SCI POINT DU JOUR.

Se prévalant d’une situation d’impayés, un commandement de payer dans les 2 mois a été délivré le 5 décembre 2023 par procès-verbal de remise à étude à la requête de la SCI [Adresse 9] à Monsieur [Z] [C]. Il portait sur la somme en principal de 1130 euros au titre des loyers et charges échus.

Le bailleur justifie avoir procédé à un signalement auprès de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié à domicile le 19 février 2024, la SCI POINT DU JOUR a fait assigner Monsieur [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins suivantes :

— Condamner Monsieur [Z] [C] à lui payer la somme de 1545 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1130 euros et à compter de l’assignation pour le surplus (article 1153 du Code civil),

— Voir constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail et prononcer la résiliation dudit contrat conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— À titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire pour non paiement des loyers,

— Ordonner au locataire de quitter les lieux qu’il occupe, avec tout occupant de son chef et, à défaut de départ volontaire, dire qu’il serait expulsé, ainsi que tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier si besoin est, le tout dans les formes et délais des articles L411-1 et R411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner Monsieur [Z] [C] au paiement d’une clause pénale de 185,81 euros,

— Condamner Monsieur [Z] [C] à payer une indemnité d’occupation en deniers et quittances égale à ce que serait le montant du loyer et des charges et ce jusqu’au départ volontaire des lieux, ou à défaut de départ volontaire, jusqu’à l’expulsion,

— Condamner Monsieur [Z] [C] au paiement d’une somme de 500 euros sur fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Voir condamner Monsieur [Z] [C] au paiement des frais et dépens,

— Voir ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée au préfet le 20 février 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 3 juillet 2024 où elle a été retenue et mise en délibéré. Par mention au dossier, il a été décidé de procéder à une réouverture des débats pour l’audience du 18 décembre 2024, audience à laquelle, l’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2025. Une nouvelle réouverture des débats a été décidée pour l’audience du 17 septembre 2025 afin de permettre à la SCI POINT DU JOUR de justifier de son intérêt et de sa qualité à agir.

À cette ultime audience l’affaire a été appelée et retenue. La SCI POINT DU JOUR, représentée par son conseil a justifié de l’acte de vente justifiant sa qualité de bailleur. Elle a maintenu l’ensemble de ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 7195 euros.

Régulièrement cité à domicile, Monsieur [Z] [C], n’a pas comparu à cette audience et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience et indique que le locataire n’a pas répondu aux rendez vous proposés.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

· Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret )

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 6 décembre 2023. Sa demande est donc recevable à ce titre.

· Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 20 février 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

· Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 30 décembre 2020 contient une clause résolutoire (article 13 page 6) aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 5 décembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de la SCI POINT [Adresse 6] JOUR à Monsieur [Z] [C]. Il portait sur la somme en principal de 1130 euros au titre des loyers et charges échus.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi sachant en l’espèce que le commandement de payer vise également ce délai de 2 mois.

La somme totale de 715 euros a été réglée dans les deux mois de la délivrance dudit commandement de payer, insuffisante pour en éteindre les causes, de sorte qu’il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 6 février 2024.

· Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [Z] [C] reste redevable des loyers jusqu’au 5 février 2024 et à compter du 6 février 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [Z] [C], occupant sans droit ni titre depuis le 6 février 2024 cause un préjudice à la SCI POINT DU JOUR qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges conformément à la demande.

· Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 6 février 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [C] ainsi que toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Il sera dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

· Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

La demanderesse produit un décompte duquel il ressort une dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de septembre 2025 incluse de 7195 euros.

Absent à l’audience, Monsieur [Z] [C], ne conteste par définition ni le montant de cette dette locative, ni son principe.

Il convient en conséquence de condamner le défendeur au paiement de la somme susdite de 7195 euros.

Elle portera intérêts au taux légal sur la somme de 1130 euros à compter du 5 décembre 2023, date du commandement de payer et à compter du présent jugement pour le surplus.

· Sur la demande au titre de la clause pénale :

La SCI POINT DU JOUR demande de condamner le locataire au paiement d’une clause pénale de 185,81 euros.

Il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise un bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infractions aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

La demande de ce chef de La SCI POINT DU JOUR sera donc rejetée.

III. Sur les demandes accessoires

· Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, Monsieur [Z] [C] sera condamné à payer à la SCI POINT DU JOUR la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

· Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [C], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

· Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 décembre 2020 entre la SCI POINT [Adresse 7], et Monsieur [Z] [C] concernant un appartement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 6 février 2024 ;

DIT que Monsieur [Z] [C] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [Z] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [C] à verser à la SCI POINT DU JOUR la somme de 7195 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de septembre 2025 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 1130 euros à compter du 5 décembre 2023, date du commandement de payer et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [C] à verser à la SCI POINT DU JOUR une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

CONDAMNE Monsieur [Z] [C] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation;

CONDAMNE Monsieur [Z] [C] à payer la somme de 500 euros à la SCI POINT [Adresse 7] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 novembre 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Vice-présidente en charge des contentieux de la Protection, et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, La Vice-Présidente

en charge des Contentieux de la Protection,