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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 24/03767 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EWQQ Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 03 DÉCEMBRE 2025

N° RG 24/03767 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EWQQ

Minute : 25/486

DEMANDERESSE :

SASU ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître LEMONNIER Roger, avocat au barreau de Paris, substitué par Maître PRUD’HOMME Arthur, avocat au barreau de Blois.

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [W]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 01 Octobre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Béatrice PINET-LE BRAS, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière

GROSSE : M^e Roger LEMONNIER

EXPÉDITION : Monsieur [E] [W]

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing-privé signé le 31/08/2023, la SCI 2 B a consenti un bail d’habitation à Monsieur [E] [W] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], contre le paiement d’un loyer mensuel 420 euros.

Par acte sous seing privé en date du 31/08/2023, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [E] [W] par contrat de cautionnement VISALE.

Le 05/06/2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire au locataire.

Par acte de commissaire de justice signifié le 29/11/2024, dénoncé le 02/12/2024 par voie dématérialisée au préfet de Loir et Cher, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [E] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois auprès de qui elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater la résiliation du bail, et subsidiairement son prononcé aux torts des preneurs ; expulser les occupants, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;condamner Monsieur [E] [W] au paiement de la somme de 2 963,68 euros au titre des impayés de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 600 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ; condamner Monsieur [E] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à libération complète des lieux, laquelle devra lui être payée directement, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative;condamner Monsieur [E] [W] au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été utilement plaidée à l’audience qui s’est tenue le 01/10/2025.

Au cours de cette audience, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de sa créance au titre des loyers et charges, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 8 332,35 euros. Elle fait valoir que Monsieur [E] [W] a cessé de s’acquitter régulièrement du paiement des loyers malgré un commandement de payer, la dette s’étant au contraire accrue depuis la délivrance du commandement.

En défense, bien que l’assignation ait été signifiée à étude à Monsieur [E] [W] ce dernier n’a pas comparu à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03/12/2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intérêt à agir de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES

L’article 2306 du Code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale prévoit que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ». Ces stipulations sont reproduites en page 7 du contrat de cautionnement en date du 09 mai 2020 produit.

Par ailleurs, il est établi que le dispositif dit Visale mis en place par convention entre l’État et l’UESL l’est de façon exclusivement dématérialisée. Le contrat de cautionnement indique également dans les définitions initiales que le site internet édité et exploité par l’Association Pour l’Accès aux Garanties Locatives permet « au Locataire d’obtenir son visa afin d’être éligible au cautionnement, mais aussi au Bailleur de vérifier le visa obtenu par le Locataire, le Bailleur pouvant ensuite générer un contrat de cautionnement et une quittance subrogative de manière dématérialisée par un système de « double clic » ». Le préambule du même document précise que « le Locataire a obtenu préalablement le visa n°V10178063992 valable jusqu’au 03/08/2020"; qu’ « en application des articles 1316 et suivants du Code civil et de l’article 1326 du Code civil, le Bailleur et la Caution acceptent et reconnaissent la parfaite validité du présent Contrat conclu par voie dématérialisée. Ainsi, ils acceptent, de conclure électroniquement le présent Contrat conformément aux dispositions de l’article 1316-4 du Code civil et du Décret du 30 mars 2001. Ils s’engagent à ne pas contester la recevabilité, la validité ou la force probante du Contrat. Les éléments de preuve de la formation de ce Contrat seront mis à disposition des parties de manière dématérialisée » et l’article 6 détaille le « déroulement de la demande en ligne”.

En l’espèce, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES verse à l’appui de ses demandes le contrat de bail signé manuscritement ainsi que le contrat de cautionnement. Si celui-ci est initialement signé exclusivement par voie électronique, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES en verse aux débats un exemplaire revêtu d’une signature manuscrite ainsi que des quittances subrogatives également signées manuscritement et un courrier en date du 15/11/2024. Par conséquent, la demanderesse démontre sa qualité à agir à l’encontre du locataire de sorte que ses demandes seront déclarées recevables.

Sur la recevabilité de la demande

* Sur la notification au préfet :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 02/12/2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 01/10/2025.

* Sur la saisine de la CCAPEX :

Par ailleurs, l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 ajoute, à compter du 1er janvier 2015, que les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la CCAPEX le 06/06/2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 29/11/2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

La demande formée par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.

Sur les demandes principales

* Sur le paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 31/08/2023, le commandement de payer délivré le 05/06/2024, un décompte de la créance arrêté au 24 septembre 2025 ainsi que plusieurs quittances subrogatives. Aux termes de la quittance établie et signée le 16/09/2025 , il est établi que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a versé au titre de la garantie de loyers la somme de 9 582.35€. Le décompte arrêté au 24 septembre 2025 met en évidence qu’aucune somme n’a été versée par le locataire sur cette période.

En s’abstenant de comparaître, Monsieur [E] [W] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.

En conséquence, Monsieur [E] [W] sera condamné au paiement de la somme de 8 332,35 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 31/08/2023 dont 1 600 euros produiront intérêts de retard au taux légal à compter du 05/06/2024, date du commandement de payer, et le surplus à compter de l’assignation.

* Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail signé par les parties contient à l’article VIII une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 29/11/2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement d’avoir à payer la somme de 2 963,68 euros au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans le délai prévu au commandement, il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 18/07/2024. Il convient donc d’ordonner son expulsion et celle des occupants de son chef selon les modalités prévues au dispositif.

* Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [E] [W] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 18/07/2024 causant ainsi un préjudice à la bailleresse.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant mensuelle des loyers et charges qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail à compter du 1er octobre 2025 compte tenu des éléments qui précédent.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [W] succombe à l’instance de sorte qu’il supportera les dépens.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner Monsieur [E] [W] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

CONDAMNE Monsieur [E] [W] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8 332,35 euros (décompte arrêté au 24 septembre 2025) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêt au taux légal à compter du 05/06/2024 sur la somme de 1600 euros et à compter du 29/11/2024 pour le surplus ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 31/08/2023 entre la SCI 2 B et d’une part et Monsieur [E] [W] d’autre part portant sur le logement situé [Adresse 2] à la date du 18/07/2024 ;

DIT que Monsieur [E] [W] est désormais occupant sans droit ni titre du logement objet du bail résilié ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [W] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2], DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [E] [W] sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Monsieur [E] [W] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés;

PRÉCISE que cette indemnité sera payée directement par Monsieur [E] [W] entre les mains de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que cette dernière aura préalablement justifié avoir effectué le paiement entre les mains du bailleur au moyen d’une quittance subrogative ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [E] [W] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [W] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,