TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Stéphanie PARTOUCHE-KOHANA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/04260 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4U3W

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le lundi 17 février 2025

DEMANDERESSE

La société anonyme REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDERESSE

Madame [O] [X],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Stéphanie PARTOUCHE-KOHANA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0171

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 février 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 17 février 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/04260 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4U3W

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19/08/2005, la SAGI, aux droits de laquelle est venue la société anonyme REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], a donné à bail à [O] [X] et [W] [X] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4], et une cave n°4, pour un loyer initial de 526,82 euros par mois et des charges provisionnelles mensuelles de 81,33 euros.

[W] [X] décédait le 23/03/2014.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 12/04/2024 selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a fait assigner [O] [X] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de résiliation du bail pour défaut d’occupation personnelle et abandon des lieux.

L’affaire était appelée à l’audience du 03/10/2024 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 06/12/2024.

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures et au visa des articles 2, 7, 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, 1103, 1227, 1228, 1240, 1728, 1729 et 1741 du code civil, L411-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution, de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la déclarer recevable et bien fondée en son action ;

— prononcer la résiliation du bail conclu le 19/08/2005 aux torts exclusifs de [O] [X] pour inoccupation personnelle et abandon des lieux ;

— ordonner l’expulsion de [O] [X] ainsi que tous occupants de son chef avec le cas échéant concours de la force publique et assistance d’un serrurier, du logement sis [Adresse 4], et de la cave n°4, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé, et à défaut de la signification, du présent jugement ;

— dire que l’astreinte courra pendant trois mois et que passé ce délai, elle sera liquidée et qu’il sera à nouveau fait droit ;

— réserver la compétence du juge de céans pour liquider l’astreinte ;

— condamner [O] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 30% en sus des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la date de prononcé du jugement et ce jusqu’à la reprise effective des lieux ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles et d’exécution ;

— dire et juger que le sort des biens mobiliers sera régi par les dispositions des articles 433-1, L433-2, et R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles et d’exécution ;

— débouter la défenderesse de l’ensemble de ses demandes, mal fondées ;

— condamner [O] [X] au paiement d’une somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner [O] [X] aux dépens incluant le coût des sommations interpellatives et du procès-verbal de constat.

Au soutien de sa demande de résiliation du bail, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] met en avant deux violations : l’absence d’occupation personnelle du bien par [O] [X] à titre d’habitation principale pendant 8 mois par an et l’occupation des lieux par sa fille.

[O] [X], représentée par son conseil, demande aux termes des dernières conclusions reprises oralement, de voir :

— débouter la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes ;

— à titre subsidiaire : accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux ;

— en tout état de cause : débouter la demanderesse de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

[O] [X] soutient notamment qu’elle est atteinte de plusieurs pathologies graves, entraînant des hospitalisations régulières et des soins infirmiers quotidiens. Elle explique que sa fille, [P] [U], infirmière, lui apporte ses repas et lui fait sa toilette par liniment, ce qui explique la faible consommation de charges dans le logement. Elle indique qu’entre janvier et mars 2024, elle a été hébergée chez sa fille qui ne pouvait se déplacer suite à une chute à cheval. Elle affirme qu’en dehors de cette période, durant laquelle le commissaire de justice a effectué ses constats, elle a toujours habité son logement. Elle précise que la boîte aux lettres est cassée et ne permet pas de récupérer son courrier, ce qui explique l’impossibilité de faire signifier les actes par dépôt dans la boîte aux lettres, et que le compteur d’eau est défectueux suite à divers dégâts des eaux.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 17/02/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la résiliation judiciaire pour non-respect du contrat de bail

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Selon l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions relatives aux rapports bailleur-locataire sont d’ordre public et s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

La jurisprudence exige, s’agissant des logements sociaux, que l’occupation soit strictement personnelle.

En l’espèce, aux termes du bail conclu et produit par les parties dans le présent litige, le locataire a pour obligation : " 1) De prendre possession des lieux loués, de les occuper et d’en user paisiblement suivant la destination contractuelle ; 2) De ne pouvoir sous-louer ni céder, en totalité ou en partie, son droit à la présente location ; 3) De ne pouvoir se substituer quelque personne que ce soit ni prêter les lieux loués, même temporairement, à des tiers ".

En l’espèce, il résulte de l’analyse des pièces de la procédure que [O] [X] n’a pas violé son obligation légale et contractuelle d’occupation personnelle des lieux.

En effet, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] produit les sommations interpellatives du 06/02/2024 et le procès-verbal de constat du 19/03/2024 pour justifier de ses dires. Néanmoins, les déclarations actées par le commissaire de justice concernant l’abandon des lieux par [O] [X], et l’installation de sa fille avec ses enfants pendant plusieurs mois dans le cadre de son divorce, constituent un simple renseignement, qui doit être corroboré par des preuves supplémentaires. Le commissaire de justice n’indique pas qui est la personne qui a fait ces déclarations, et [O] [X] produit le livret de famille de sa fille, [P] [U], et son contrat de bail, démontrant l’absence de divorce.

Aussi, si le constat effectué le 19/03/2024 évoque une absence d’ « effet personnel visible », des plantes desséchées, un évier et des WC secs, une absence de produit d’hygiène dans la salle de bain, aucune photographie n’est annexée au soutien de ces dires. Les trois photographies couleurs montrent la présence d’un lit médicalisé avec des draps, d’un canapé, d’un tapis au sol, d’une cuisine rangée et d’un frigo vide. Le dressing n’est pas photographié intégralement, mais des cartons et sacs sont visibles à l’entrée de la pièce.

Or, ces éléments sont compatibles avec les déclarations de [O] [X], qui indique avoir été hébergée temporairement par sa fille entre janvier et mars 2024 mais occuper son logement le reste du temps. La réalité de l’hébergement temporaire chez sa fille ressort également des nombreuses pièces médicales produites par [O] [X], concernant ses examens médicaux entre 2020 et 2024, et également le certificat des urgences et les ordonnances concernant la chute à cheval de sa fille, [P] [U], en 2024, où est mentionnée la prise en charge de sa mère, [O] [X].

S’il est vrai, comme le soutien la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], que la domiciliation est déclarative sur les pièces médicales et que les praticiens ne vérifient pas la réalité de l’adresse déclarée, la quantité de pièces médicales et la mention à plusieurs reprises entre 2020 et 2024 de la présence de [P] [U] au domicile de sa mère pour lui procurer les soins au [Adresse 2] constituent des preuves objectives.

Il convient de relever également que [O] [X] déclare bien sa propre adresse durant l’année 2023 et en 2024 aux services des ambulances pour l’amener ou la ramener de l’hôpital dans le cadre de ses examens, mettant en évidence qu’elle occupait bien son domicile durant ces années.

Au soutien de sa demande, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] produit également le relevé du compteur d’eau froide depuis 2020, démontrant une absence de consommation d’eau froide du 31/03/2021 au 21/10/2022 puis du 28/04/2023 au 01/10/2024.

Toutefois, [O] [X] justifie d’une situation médicale précaire, nécessitant des soins quotidiens infirmiers, et une toilette par liniment, que sa fille effectue. Dans ces conditions, [O] [X] ne consomme que très peu l’eau de son logement. [O] [X] produit également la preuve de la consommation d’électricité entre juillet 2023 et août 2024, avec une consommation électrique durant les mois où aucune consommation d’eau n’a pourtant été relevée. Cet élément corrobore les déclarations de [O] [X] quant à la défaillance de son compteur d’eau.

Enfin, s’agissant de l’impossibilité de signifier à personne ou à domicile l’ensemble des actes de procédure effectués au cours de l’année 2024, assignation d’avril 2024 comprise, [O] [X] s’en justifie de manière plausible en indiquant que sa boîte aux lettres est cassée et ne permet pas d’y déposer des courriers, des avis de passage.

Compte tenu de ces éléments, de la preuve d’une situation médicale précaire de la locataire qui entraîne des hospitalisations régulières, qui ne peuvent constituer un abandon du domicile ou un manquement grave à l’obligation d’occupation, aucun manquement grave aux obligations légales et contractuelles n’est démontré par le bailleur.

Par conséquent, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] aux entiers dépens, conformément aux prévisions de l’article 696 du code de procédure civile.

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la nature du litige et de son ancienneté, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DEBOUTE la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] de sa demande de résiliation du bail ;

DEBOUTE la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] de sa demande au titre l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge des contentieux de la protection