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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 25/00643 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EYJ4 Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 04 FÉVRIER 2026

N° RG 25/00643 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EYJ4

Minute : 2026/92

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Marie QUESTE, avocate au barreau de BLOIS

DÉFENDERESSE :

Madame [S] [J]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

DÉBATS : à l’audience publique du 19 Novembre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Vice-Présidente en charge des contentieux de la Protection,

En présence de Madame Pauline HAMON, Auditrice de justice,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Roger LEMONNIER

EXPÉDITION : Madame [S] [J]

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 20 juillet 2022 à effet au 21 juillet 2022, la SCI SOLER a donné en location à Madame [S] [J] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à BLOIS (41000), moyennant un loyer mensuel de 494,00 euros, payable à échoir.

Le 20 juillet 2022, la SCI SOLER a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

À compter du mois d’avril 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a procédé à des versements de loyers à la bailleresse en tant que caution.

Des loyers étant impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 05 novembre 2024 à Madame [S] [J] pour un montant en principal de 1.996,82 euros. Cet acte a été remis à étude.

Dénonçant la situation d’impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la Commission de coordination des actions des préventions des expulsions locatives du Loir-et-Cher le 06 novembre 2024.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Madame [S] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2025, aux fins suivantes :

— Constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire,

— Subsidiairement, ordonner la résiliation du contrat de location aux torts exclusifs de la locataire,

— Ordonner, en conséquence, l’expulsion de la locataire ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux,

— Ordonner que faute pour elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Condamner Madame [S] [J] au paiement de la somme de 3.013,68 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.996,82 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— Condamner Madame [S] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, à payer à la caution dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Condamner Madame [S] [J] au paiement de la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [S] [J] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 février 2025.

À l’audience du 19 novembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a déposé son dossier et actualisé sa créance à la somme de 6.877,52 euros au 10 novembre 2025, maintenant l’ensemble de ses demandes.

Citée à étude, Madame [S] [J] n’était ni présente ni représentée à l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 04 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire, le défendeur n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

I – Sur l’intérêt à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346-4 du même code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 20 juillet 2022 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1 (page 7-8), qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

L’article 8.2 précise que la caution s’engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion » (page 9).

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée aux droits et actions de la bailleresse tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement qu’en ses actions aux fins de mettre un terme au bail à raison des impayés locatifs, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail du 20 juillet 2022 et en expulsion à l’encontre de Madame [S] [J].

II – Sur la recevabilité de la demande

— Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives

En vertu de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990.

La caution justifie avoir procédé à ce signalement le 06 novembre 2024. Sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 12 février 2025.

La demande formée par la caution est donc recevable.

III – Sur les demandes principales

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 20 juillet 2022 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet (article VIII – page 5).

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 05 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à Madame [S] [J]. Il portait sur la somme en principal de 1.996,82 euros au titre des loyers et charges échus.

La clause du bail et le commandement de payer prévoient un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer.

Madame [S] [J] avait donc jusqu’au 06 janvier 2025 à 24 heures pour régler les causes du commandement de payer, le 05 janvier 2025 étant un dimanche, le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du code de procédure civile.

Sur cette période allant du 05 novembre 2024 au 06 janvier 2025, aucune somme n’a été réglée.

Madame [S] [J] n’a pas réglé les causes du commandement de payer, de sorte qu’il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 07 janvier 2025.

— Sur l’indemnité d’occupation

Madame [S] [J] reste redevable des loyers jusqu’au 06 janvier 2025 et à compter du 07 janvier 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Madame [S] [J], occupante sans droit ni titre depuis le 07 janvier 2025 cause un préjudice à la SCI SOLER, bailleresse, qui n’a pu disposer du bien à son gré et à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, caution, au regard des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer. Il convient donc de fixer, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges conformément à la demande. Ces paiements pourront être faits à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à partir du moment où les mensualités auront été préalablement versées par la caution à la bailleresse et qu’il en aura été justifié par la délivrance d’une quittance subrogative.

— Sur l’expulsion de la locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 07 janvier 2025, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [J] ainsi que toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Il sera dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte duquel il ressort une dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, de 6.877,52 euros, hors frais de poursuite. Elle produit également une quittance subrogative en date du 10 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, mentionnant qu’un total de 6.877,52 euros a été versé à la bailleresse en garantie du paiement du loyer.

Absente à l’audience, Madame [S] [J] ne conteste par définition ni le montant de cette dette locative, ni son principe dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Il convient en conséquence de condamner la défenderesse au paiement de la somme susdite de 6.877,52 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.996,82 euros à compter du commandement de payer (05 novembre 2024), sur la somme de 3.013,68 euros à compter de l’assignation (11 février 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil et à la demande.

IV – Sur les demandes accessoires

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, Madame [S] [J] sera condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [S] [J], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en son action aux fins de résiliation de bail et de paiement des loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juillet 2022 entre la SCI SOLER et Madame [S] [J] concernant un logement situé [Adresse 2] à BLOIS (41000), sont réunies à la date du 07 janvier 2025 ;

DIT que Madame [S] [J] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [S] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [S] [J] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6.877,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.996,82 euros à compter du commandement de payer (05 novembre 2024), sur la somme de 3.013,68 euros à compter de l’assignation (11 février 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [S] [J] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, dès lors que ces paiements, effectués par la caution à la bailleresse, auront été préalablement justifiés par la délivrance d’une quittance subrogative ;

CONDAMNE Madame [S] [J] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [S] [J] à payer la somme de 500,00 euros à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 04 février 2026, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Vice-présidente en charge des contentieux de la Protection, et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, La Vice Présidente

en charge des contentieux de la Protection,