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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 25/00840 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EYVP Page sur

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 04 FÉVRIER 2026

N° RG 25/00840 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EYVP

Minute : 2026/83

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [P]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Céline TOULET, avocate au barreau de BLOIS, substituée par M^e Carole BOUCHER, avocate au barreau de BLOIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [U]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 19 Novembre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Vice-Présidente en charge des contentieux de la Protection,

En présence de Madame [L] [N], Auditrice de justice,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Céline TOULET

EXPÉDITION : Monsieur [F] [U]

le :

Copie Dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 20 juin 2019, Monsieur [H] [P] a donné en location à Monsieur [F] [U] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 390,00 euros, payable à échoir outre 105 euros de provisions sur charges.

Par acte de cautionnement solidaire en date du 20 juin 2019, Monsieur [T] [D] s’est porté caution solidaire des engagements pris par Monsieur [F] [U] pour une durée de trois ans.

Des loyers étant impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 décembre 2024 à Monsieur [F] [U] pour un montant en principal de 2.642,08 euros. Cet acte a été remis à étude.

Monsieur [H] [P] a saisi la Commission de coordination des actions des préventions des expulsions locatives du Loir-et-Cher le 19 décembre 2024.

Par procès-verbal de difficulté en date du 03 janvier 2025, le commissaire de justice a constaté le décès de la caution, Monsieur [T] [D], le 21 octobre 2024.

Monsieur [H] [P] a ensuite fait assigner Monsieur [F] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois par acte de commissaire de justice en date du 03 mars 2025, aux fins suivantes :

Constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire,

Subsidiairement, ordonner la résiliation du contrat de location aux torts exclusifs du locataire pour défaut de paiement des loyers,

Ordonner, en conséquence, l’expulsion sous huitaine du locataire ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Ordonner que faute pour lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

Condamner Monsieur [F] [U], au paiement de la somme de 2.642,08 euros arrêtée au 22 décembre 2024,

Condamner Monsieur [F] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges,

Condamner Monsieur [F] [U] au paiement de la somme de 420,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Monsieur [F] [U] au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et le procès-verbal de difficulté.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 05 mars 2025.

A l’audience du 19 novembre 2025, Monsieur [H] [P], représenté par son conseil, a déposé son dossier et actualisé sa créance à la somme de 2.626,12 euros au 03 avril 2025, maintenant les demandes contenues dans l’assignation. La caution, étant décédée, n’a pas été assignée.

Cité à étude Monsieur [F] [U] n’était ni présent ni représenté à l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 04 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire, le défendeur n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

I – Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives

En vertu de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 19 décembre 2024. Sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 05 mars 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 20 juin 2019 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet (article 12).

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 19 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de Monsieur [H] [P] à Monsieur [F] [U]. Il portait sur la somme en principal de 2.642,08 euros au titre des loyers et charges échus.

La clause du bail et le commandement de payer prévoient un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer.

Monsieur [F] [U] avait donc jusqu’au 19 février 2025 pour régler les causes du commandement de payer.

Sur cette période allant du 19 décembre 2024 au 19 février 2025, aucune somme n’a été réglée.

Monsieur [F] [U] n’a pas réglé les causes du commandement de payer, de sorte qu’il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 20 février 2025.

— Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [F] [U] reste redevable des loyers jusqu’au 19 février 2025 et à compter du 20 février 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [F] [U], occupant sans droit ni titre depuis le 20 février 2025 cause un préjudice à Monsieur [H] [P] qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges conformément à la demande.

— Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 20 février 2025, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [U] ainsi que toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux. Il n’y a pas lieu d’ordonner la libération des lieux par le locataire dans la huitaine de la signification du jugement à intervenir.

Il sera dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Le demandeur produit un décompte duquel il ressort une dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois d’avril 2025 incluse, de 2.626,12 euros.

Absent à l’audience, Monsieur [F] [U] ne conteste par définition ni le montant de cette dette locative, ni son principe dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Il convient en conséquence de condamner le défendeur au paiement de la somme susdite de 2.626,12 euros.

III. Sur les demandes accessoires

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, Monsieur [F] [U] sera condamné à payer à Monsieur [H] [P] la somme de 420,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [F] [U], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, du procès-verbal de difficultés et de l’assignation.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juin 2019 entre Monsieur [H] [P] et Monsieur [F] [U] concernant un logement situé [Adresse 1] à [Localité 3], sont réunies à la date du 20 février 2025 ;

DIT que Monsieur [F] [U] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [F] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [F] [U] à verser à Monsieur [H] [P] la somme de 2.626,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’avril 2025 inclus ;

CONDAMNE Monsieur [F] [U] à verser à Monsieur [H] [P] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [F] [U] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, du procès-verbal de difficultés et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [F] [U] à payer la somme de 420,00 euros à Monsieur [H] [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 04 février 2026, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Vice-présidente en charge des contentieux de la Protection, et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, La Vice-présidente

en charge des contentieux de la Protection,