Tribunal Judiciaire

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[Adresse 3]

[Localité 6]

tel : [XXXXXXXX02]

[Courriel 13]

N° RG 24/00665 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-75ZIC

JUGEMENT DU : 17 Décembre 2024

[Z] [Y]

[G] [Y]

C/

[W] [D]

[X] [F]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 17 Décembre 2024

Jugement rendu le 17 Décembre 2024 par Madame Coralie LEUZZI, juge placéeauprès du premier président de la cour d’appel de Douai, déléguée dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Pauline CARON, greffier;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [Y], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Audrey SART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Madame [G] [Y], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Audrey SART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [D]

né le 24 Janvier 1999 à , demeurant [Adresse 4]

Assisté par M^e Romain BODELLE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-2024-001048 du 10/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

Madame [X] [F], demeurant [Adresse 7]

non comparante

DÉBATS : 28 Novembre 2024

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/00665 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-75ZIC et plaidée à l’audience publique du 28 Novembre 2024 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 17 Décembre 2024, les parties étant avisées

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 20 avril 2022, Monsieur [Z] [Y] et Madame [G] [Y] ont donné à bail à Madame [X] [F] un logement, situé [Adresse 8] à [Adresse 10] [Localité 1], pour un loyer mensuel de 495,00 euros.

Par acte du 22 avril 2022, Monsieur [W] [D] s’est porté caution des engagements de Madame [X] [F].

Par acte de commissaire de justice du 30 novembre 2023, Monsieur [Z] [Y] et Madame [G] [Y] ont fait signifier à Madame [X] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1514,00 euros au titre des loyers et charges impayés et de justifier de l’assurance du logement.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution le 15 décembre 2023.

Par notification électronique du 1er décembre 2023, Monsieur [Z] [Y] et Madame [G] [Y] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2024, Monsieur [Z] [Y] et Madame [G] [Y] ont fait assigner Madame [X] [F] et Monsieur [W] [D] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Madame [X] [F] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ,condamner solidairement Madame [X] [F] et Monsieur [W] [D] au paiement des sommes suivantes:

3197,00 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au 1er mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter de 30 novembre 2023,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,300,00 euros à titre de dommages et intérêts,300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Si Monsieur [Z] [Y] et Madame [G] [Y] ne justifie pas de la date à laquelle l’assignation a été dénoncée à la préfecture du Pas-de-[Localité 12], force est de constater que le diagnostic social et financier qu’il en découle a été reçu par la juridiction dans les délais indiqués.

A l’audience du 28 Novembre 2024, Monsieur [Z] [Y] et Madame [G] [Y], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 6456,00 euros arrêtée selon décompte du 28 Novembre 2024.

Au soutien de leurs prétentions, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ils indiquent que Madame [X] [F], n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, ils soutiennent, sur le fondement des articles 1224 et suivant du code civil, que Madame [X] [F] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de Madame [X] [F], à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

S’agissant de la vérification d’écriture sollicitée par Monsieur [W] [D], elle indique s’en rapporter.

Monsieur [W] [D], présent et assisté, sollicite que les demandeurs soient déboutés de l’ensemble de leurs demandes le concernant.

A titre principal, il demande une vérification d’écrite afin de prouver que l’acte de cautionnement est nul en ce qu’il n’émane pas de sa présence.

Subsidiairement, il demande à ce qu’il soit constaté qu’il n’a pas renoncé au bénéfice de la discussion.

A titre infiniment subsidiaire, il sollicite que la dette soit cantonnée à la somme de 495,00 euros.

En présence constante de la greffière et de la présidente, il a été procédé à la vérification d’écriture et de signature de Monsieur [W] [D] lequel a écrit de sa main un texte dicté par la présidente et à signé à quatre reprises. Le document a été signé par la greffière et la présidente et annexé à la note d’audience.

Madame [X] [F], régulièrement assignée à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [X] [F], régulièrement assignée à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Pas-de-[Localité 12] six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, Monsieur [Z] [Y] et Madame [G] [Y] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 1er décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 20 avril 2022, du commandement de payer délivré le 30 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 28 novembre 2024 que Monsieur [Z] [Y] et Madame [G] [Y] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient par conséquent de condamner Madame [X] [F] à payer à Monsieur [Z] [Y] et Madame [G] [Y] la somme de 6456,00 euros actualisée au 28 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 novembre 2023 sur la somme de 3197,00 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Madame [X] [F] le 30 novembre 2023.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois visé par ledit commandement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 30/01/2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 20 avril 2022 à compter du 31 janvier 2024.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif .

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [X] [F] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 31 janvier 2024, Madame [X] [F] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner la locataire au paiement de cette indemnité à compter de 31/01/24 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance .

En l’espèce, Monsieur [Z] [Y] et Madame [G] [Y] ne justifient pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance .

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts .

Sur les demandes à l’encontre de la caution :

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

L’article 2297 du code civil dispose que « a peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article ».

En l’espèce, Monsieur [W] [D] conteste être le rédacteur de l’acte de caution solidaire manuscrit, daté du 22 avril 2022, versé au débat par Monsieur [Z] [Y] et Madame [G] [Y].

En application de l’article 287 du code de procédure civile, « si l’une des parties dénie l’écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l’écrit contesté à moins qu’il ne puisse statuer sans en tenir compte. Si l’écrit contesté n’est relatif qu’à certains chefs de la demande, il peut être statué sur les autres ».

L’article 288 du même code ajoute qu’ « il appartient au juge de procéder à la vérification d’écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s’il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d’écriture.

Dans la détermination des pièces de comparaison, le juge peut retenir tous documents utiles provenant de l’une des parties, qu’ils aient été émis ou non à l’occasion de l’acte litigieux ».

Alors qu’il a été dicté à Monsieur [W] [D] une des phrases mentionnées dans l’acte de cautionnement manuscrit, lequel l’a copié sans avoir l’original sous les yeux, il ressort que l’écriture de Monsieur [W] [D] diffère de celle de l’ace de caution. En effet, la majuscule « L », les lettres « l » et « n » et « r » notamment diffèrent nettement. En outre, alors que l’acte de cautionnement souffre d’une écriture inclinée, l’écriture de Monsieur [W] [D] est parfaitement verticale. Il en va de même des accents dont le graphisme diffère.

Enfin, force est de constater que la signature est totalement différente. S’il est possible que la signature de la caution ait pu évoluer avec les années, cet élément ajouté aux différences relevées s’agissant de l’écriture en elle-même suffisent à justifier qu’il n’est pas le rédacteur de l’acte querellé.

Dès lors, Monsieur [W] [D] ne peut être tenu solidaire de la dette de Madame [X] [F], l’acte de cautionnement étant nul.

En conséquence, il convient de rejeter les demandes formulées à l’encontre de Monsieur [W] [D].

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [X] [F] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 30 novembre 2023 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [Z] [Y] et Madame [G] [Y] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 avril 2022 entre Monsieur [Z] [Y] et Madame [G] [Y] d’une part, et Madame [X] [F] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 8] à [Localité 11] réunies à la date du 31 janvier 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [X] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L;433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [X] [F] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 495,00 euros par mois,

CONDAMNE Madame [X] [F] à payer à Monsieur [Z] [Y] et Madame [G] [Y] la somme de 6456,00 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 28/11/24, échéance de novembre 2024 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30/11/23 sur la somme de 3197,00 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Madame [X] [F] à verser à Monsieur [Z] [Y] et Madame [G] [Y] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

REJETTE toutes les demandes formulées à l’encontre de Monsieur [W] [D],

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [Z] [Y] et Madame [G] [Y] de leurs autres demandes et prétentions,

CONDAMNE Madame [X] [F] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 30 novembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

LE GREFFIER LE JUGE