N° RG 25/00549 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FR3U

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C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COLMAR

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SELESTAT

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 8]

N° RG 25/00549 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FR3U

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 JANVIER 2026

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Dans la procédure introduite par :

DEMANDEURS

Madame [F] [R] EPOUSE [C]

de nationalité Française

née le à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [S] [C]

de nationalité Française

né le 07 Août 1936 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

Représentés par M^e Julie DRECHSLER-EDEL, avocat au barreau de Strasbourg, case : 46

À l’encontre de :

DÉFENDEURS

Madame [U] [V] EPOUSE [E]

née le 20 Janvier 1971 à [Localité 11], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [E]

né le 09 Novembre 1975 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion ; sans procédure particulière.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Vincent TRIDON,

Greffier : Martine MUSIALOWSKI

DÉBATS

À l’audience publique du lundi 13 octobre 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire et prononcé en premier ressort, par mise à disposition publique au greffe le 12 janvier 2026 à partir de 14 heures, les parties présentes en ayant été avisées lors des débats, et signé par Vincent TRIDON, président, et Martine MUSIALOWSKI,

* Copie exécutoire délivrée le 12 JANVIER 2026

à : -M^e Julie DRECHSLER-EDEL

+ retour des pièces LS

* Copie simple délivrée le 12 JANVIER 2026

à : -[U] [V] EPOUSE [E]

[T] [E]

*Copie simple à la Sous-Préfecture de [Localité 12] et à la SELARL ALSA JURIS, CDJ

LS

********

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 janvier 2024, M. [S] [C] et Mme [F] [R] épouse [C] ont donné à bail à M. [T] [E] et Mme [U] [V] épouse [E] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 10].

Suite à des plaintes du voisinage, M. et Mme [C] ont envoyé par lettre recommandée datée du 9 août 2024 une mise en demeure à M. et Mme [E] pour leur rappeler leurs obligations et leur enjoindre de modifier leur comportement, sans succès.

Par acte délivré le 7 juillet 2025, M. et Mme [C] ont fait assigner M. et Mme [E] devant le juge des contentieux de la protection de Sélestat aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de location, l’expulsion de M. et Mme [E] ainsi que diverses sommes.

Initialement appelée à l’audience du 15 septembre 2025, l’affaire a été renvoyé à l’audience du 13 octobre 2025 où elle a été retenue pour être plaidée.

M. et Mme [C], par l’intermédiaire de leur conseil, ont repris oralement le bénéfice de leur assignation aux termes de laquelle ils sollicitent du juge, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

— condamner Mme [U] [V] épouse [E] et M. [T] [E], ainsi que tout occupant de leur chef à évacuer immédiatement et sans délai, de corps et de bien, les locaux qu’ils occupent dans l’immeuble ;

— juger qu’à défaut d’évacuation volontaire il y sera procédé avec le concours de la force publique ;

— condamner M. et Mme [E] au paiement d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir jusqu’à l’évacuation complète et définitive des lieux ainsi que la remise des clefs aux demandeurs ou à leur mandataire ;

— se réserver le droit de liquider l’astreinte prononcée ;

— condamner solidairement M. et Mme [E] à payer aux demandeurs une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer et charges qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 800 euros par mois, à compter du jour du jugement et ce jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clefs aux demandeurs ou à leur mandataire ;

— juger que cette indemnité mensuelle d’occupation sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial et que le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges au sens de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 sur production de justificatifs ;

— supprimer le délai de deux mois prévu par l’article 421-1 du code des procédures civiles d’exécution ainsi que le bénéfice de la trêve hivernale prévue par le même code ;

— ordonner l’enlèvement, le transport ou la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion dans tous les garages ou garde-meubles au choix des demandeurs, et ce, aux frais, risques et périls qui de droit ;

En tout état de cause,

— réserver les droits des M. et Mme [C] à conclure plus amplement compte tenu des dégradations commises dans l’appartement par les locataires et de pouvoir chiffrer le montant des travaux ;

— condamner solidairement M. et Mme [E] à verser à M. et Mme [C] la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral subi ;

— condamner solidairement M. et Mme [E] à verser à M. et Mme [C] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. et Mme [E] en tout frais et dépens de la procédure, notamment les frais d’assignation et de signification du jugement à intervenir.

M. et Mme [E] bien que régulièrement assignés, étaient absents et n’étaient pas représentés.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Malgré l’absence de M. et Mme [E], il convient de statuer sur les demandes de M. et Mme [C], après avoir vérifié, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur la résiliation du bail

L’article 1103 du code civil dispose :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1709 du même code prévoit :

« Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. »

Il résulte de l’article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 que le locataire est obligé « d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

L’article 9 du code de procédure civile dispose :

« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, les éléments produits en demande – courriers, courriels, attestations de témoins et copie de procès-verbaux, mise en demeure du service vétérinaire de la direction départementale de la protection des populations, arrêté municipal (pièces 2 à 37 en demande) – démontrent suffisamment que M. et Mme [E] ont manqué à leur obligation d’user paisiblement du logement loué. La répétition et la gravité des manquements relevés, tels que aboiements incessants de nombreux chiens enfermés en permanence, agressivité verbale envers le voisinage, justifient la résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation du contrat de location conclu entre les demandeurs et M. et Mme [E] portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 10].

Dès lors, M. et Mme [E] ne pourront qu’être considérés comme occupant ledit logement sans droit ni titre et ils devront l’évacuer volontairement, faute de quoi ils pourront être expulsés, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Il y a lieu de rappeler que le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’astreinte

L’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose :

« Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité. »

En l’espèce, il n’apparaît pas nécessaire à ce stade d’ordonner une astreinte, laquelle pourra être sollicitée auprès du juge de l’exécution le cas échéant.

La demande de M. et Mme [C] sera rejetée sur ce point.

Sur la suppression du délai suivant le commandement de quitter les lieux et le respect de la trêve hivernale

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose :

« Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En l’espèce, il ressort assez des attestations, courriers et échanges avec la mairie que le comportement et l’agressivité verbale de Mme [U] [V] épouse [E], dont la mauvaise foi est avérée au regard des pièces produites, génère un sentiment d’insécurité dans le voisinage de l’habitation.

Il s’ensuit que le délai de deux mois entre le commandement d’avoir à libérer les locaux et l’expulsion sera supprimé.

Cependant, l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose :

« Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. »

En l’espèce, M. et Mme [E] étaient bien titulaires d’un bail signé avec M. et Mme [C] et aucun élément n’est produit indiquant que leur relogement serait assuré dans des conditions suffisantes respectant leurs besoins.

En conséquence, il devra être sursis à la mesure d’expulsion jusqu’au 31 mars 2026.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu’elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Dès lors, cette indemnité qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu’il n’est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

En effet, en l’absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers, pratiquées conformément à la législation sur les baux d’habitation, le locataire déchu de son titre d’occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d’expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers.

En l’espèce, il y a lieu d’ordonner que M. et Mme [E] devront s’acquitter in solidum d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer actualisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 12 janvier 2026, et ce, jusqu’à parfaite libération du logement avec remise des clefs à M. et Mme [C] ou à leur mandataire.

Sur les demandes de réserve du droit de conclure plus amplement et au titre des dommages et intérêts

L’article 9 du code de procédure civile dispose :

« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, les demandes de M. et Mme [C] n’apparaissent pas suffisamment justifiées et seront rejetées sur ces points.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner M. et Mme [E] in solidum aux dépens, en ce compris les frais d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, il apparaît équitable de condamner M. et Mme [E] in solidum à indemniser M. et Mme [C] à hauteur de 800 euros.

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du contrat de location conclu entre M. [S] [C] et Mme [F] [R] épouse [C] d’une part, et M. [T] [E] et Mme [U] [V] épouse [E] d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 10] ;

DIT que M. [T] [E] et Mme [U] [V] épouse [E] sont occupants sans droit ni titre à compter de ce jour ;

CONDAMNE M. [T] [E] et Mme [U] [V] épouse [E] à évacuer, de corps et de biens ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux loués sans délai à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DIT n’y avoir lieu à assortir cette condamnation d’une astreinte ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [T] [E] et Mme [U] [V] épouse [E] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, du logement situé [Adresse 3] à [Localité 10], au besoin avec l’assistance de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’il sera sursis à l’expulsion de M. [T] [E] et Mme [U] [V] épouse [E] jusqu’au 31 mars 2026 en application de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [T] [E] et Mme [U] [V] épouse [E] in solidum à payer à M. [S] [C] et Mme [F] [R] épouse [C] une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer actualisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et ce, à compter de ce jour et jusqu’à parfaite libération des lieux avec remise des clefs à M. et Mme [C] ou à leur mandataire ;

DEBOUTE M. [S] [C] et Mme [F] [R] épouse [C] de leurs demandes de réserve du droit de conclure plus amplement et au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [T] [E] et Mme [U] [V] épouse [E] in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’assignation ;

CONDAMNE M. [T] [E] et Mme [U] [V] épouse [E] in solidum à payer à M. [S] [C] et Mme [F] [R] épouse [C] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions.

Ainsi fait et prononcé le 12 janvier 2026, siégeant M. TRIDON, présidant l’audience, assisté de M^me MUSIALOWSKI, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le greffier Le juge