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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 25/00943 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EY2G Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 04 FÉVRIER 2026

N° RG 25/00943 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EY2G

Minute : 2026/88

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 8], venant aux droits de la SA d’HLM de Loir-et-Cher

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par Madame [P] [F], munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [S]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Madame [X] [S]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

DÉBATS : à l’audience publique du 19 Novembre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Vice-Présidente en charge des contentieux de la Protection,

En présence de Madame [N] [G], Auditrice de justice,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : S.A. D’HLM [Adresse 1]

EXPÉDITIONS : Monsieur [Z] [S], Madame [X] [S]

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 31 mars 2011, puis par contrat et avenant en date du 05 juin 2018, suite à la résiliation du contrat de location le 21 décembre 2016, et par contrat et avenant en date du 14 octobre 2021, suite à la résiliation du contrat de location le 21 janvier 2019, la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné en location à Monsieur [Z] [S] et Madame [X] [S] un logement à usage d’habitation ainsi qu’un parking, un jardin et une dépendance situés [Adresse 5] à [Adresse 11] [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 551,16 euros, payable à terme échu, selon contrat de bail du 14 octobre 2021.

Des loyers étant impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 octobre 2024 à Monsieur [Z] [S] et Madame [X] [S], pour un montant en principal de 1.639,24 euros. Cet acte a été remis à personne pour Monsieur [Z] [S] et à domicile pour Madame [X] [S].

La SA [Adresse 8] a saisi la Commission de coordination des actions des préventions des expulsions locatives du Loir-et-Cher le 27 septembre 2024.

La SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [S] et Madame [X] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, aux fins suivantes :

— Constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire,

— Subsidiairement, ordonner la résiliation du contrat de location aux torts exclusifs des locataires pour défaut de paiement des loyers,

— Ordonner, en conséquence, l’expulsion des locataires ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonner que faute pour eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Condamner solidairement Monsieur [Z] [S] et Madame [X] [S], au paiement de la somme de 21,00 euros arrêtée le 03 décembre 2024, en cas d’acquisition des effets de la clause résolutoire, ou à la somme de 2.155,12 euros arrêtée au 14 décembre 2024 en cas de résiliation du contrat de bail, avec intérêts de droit,

— Condamner solidairement Monsieur [Z] [S] et Madame [X] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter du 1er décembre 2024, en cas d’acquisition des effets de la clause résolutoire, ou à compter du 1er janvier 2025 en cas de résiliation du contrat de bail, et jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, avec intérêts de droit,

— Condamner solidairement Monsieur [Z] [S] et Madame [X] [S] au paiement de la somme de 800,00 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [Z] [S] et Madame [X] [S] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières du locataire (article 696 du code de procédure civile).

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 mars 2025.

À l’audience du 19 novembre 2025, la SA [Adresse 8] – représentée avec pouvoir par Madame [P] [F], employée en qualité de chargée de recouvrement locatif – a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1.831,67 euros et a maintenu les demandes contenues dans l’assignation.

Cités à personne, Monsieur [Z] [S] et Madame [X] [S] n’étaient ni présents ni représentés à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 04 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire, le défendeur n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

I – Sur la recevabilité de la demande

— Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives

En vertu de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 27 septembre 2024. Sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 20 mars 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 14 octobre 2021 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet (article 9 page 6).

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 14 octobre 2024, un commandement de payer dans le délai de six semaines visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, par procès-verbal de remise à personne s’agissant de Monsieur [Z] [S] et par procès-verbal de remise à domicile s’agissant de Madame [X] [S]. Il portait sur la somme en principal de 1.639,24 euros au titre des loyers et charges échus.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi bien que le commandement de payer vise un délai de six semaines.

Monsieur [Z] [S] et Madame [X] [S] avaient donc jusqu’au 16 décembre 2024 pour régler les causes du commandement de payer, le 14 décembre 2024 correspondant à un samedi, le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du code de procédure civile.

Sur cette période allant du 14 octobre 2024 au 16 décembre 2024, les sommes suivantes sont venues en déduction de la dette locative :

—  933,33 euros au titre des APL, le 21 octobre 2024,

—  297,11 euros au titre des APL, le 31 octobre 2024,

—  61,42 euros au titre de la réduction loyer solidarité, le 31 octobre 2024,

—  297,11 euros au titre des APL, le 30 novembre 2024,

—  61,42 euros au titre de la réduction loyer solidarité, le 30 novembre 2024.

Il en résulte que Monsieur [Z] [S] et Madame [X] [S] ont éteint les causes du commandement de payer du 14 octobre 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont donc pas réunies à la date du 16 décembre 2024 et il y aura lieu de le constater.

Toutefois, une demande subsidiaire de résiliation du bail aux torts des locataires ayant été formulée, celle-ci sera examinée.

— Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 1224 du Code civil, la résolution peut résulter d’une décision de justice en cas d’inexécution suffisamment grave.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il s’agit d’une obligation essentielle du contrat de bail.

En l’espèce, il ressort du décompte fourni aux débats par le bailleur que Monsieur [Z] [S] et Madame [X] [S] sont en situation de loyers impayés depuis le 30 juin 2024 et que rien n’a été réglé depuis juin 2025 par les locataires.

Depuis cette date, la dette a augmenté jusqu’à représenter un total de 1.831,67 euros au 19 novembre 2025.

Le bailleur a fait délivrer le 14 octobre 2024 à Monsieur [Z] [S] et Madame [X] [S] un commandement de payer la somme en principal de 1.639,24 euros.

Malgré les règlements effectués, à la date de l’audience la dette locative n’a pas été réglée.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [Z] [S] et de Madame [X] [S] à la date de l’audience du 19 novembre 2025.

L’expulsion de Monsieur [Z] [S] et de Madame [X] [S] sera ordonnée, en conséquence.

Le contrat de bail étant résilié à compter du 19 novembre 2025, il convient d’ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [Z] [S] et de Madame [X] [S] ainsi que toute personne s’y trouvant de leur chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Il sera dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les demandes de condamnation au paiement

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le demandeur produit un décompte édité le 19 novembre 2025 duquel il ressort une dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, de 1.831,67 de laquelle il convient de déduire :

— Les frais d’un montant de 127,18 euros dont l’origine n’est pas justifiée,

— Les frais d’un montant de 128,94 euros dont l’origine n’est pas justifiée,

— Les frais d’un montant de 128,27 euros dont l’origine n’est pas justifiée.

Par suite, la dette locative s’élève à la somme de 1.447,28 euros.

Absents à l’audience, Monsieur [Z] [S] et Madame [X] [S] ne contestent par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Le bail d’habitation contient une clause de solidarité (page 7 – article 13) aux termes de laquelle les locataires sont engagés solidairement au paiement de toutes les obligations découlant du bail.

En conséquence, Monsieur [Z] [S] et Madame [X] [S] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme de 1.447,28 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025, date de l’assignation.

Monsieur [Z] [S] et Madame [X] [S] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 19 novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

En l’absence des locataires à l’audience et de tout accord du bailleur, la question de l’octroi d’office de délais de paiement n’a pas été mise dans les débats.

III. Sur les demandes accessoires

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, Monsieur [Z] [S] et Madame [X] [S] seront condamnés in solidum à payer à la SA [Adresse 8] la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [S] et Madame [X] [S], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 octobre 2021 entre la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, et Monsieur [Z] [S] et Madame [X] [S] concernant un logement, un parking, un jardin et une dépendance situés [Adresse 5] à [Localité 12], ne sont pas réunies à la date du 16 décembre 2024 et que le bail n’est donc pas résilié à cette date ;

PRONONCE en revanche la résiliation du bail conclu le 14 octobre 2021 entre la SA [Adresse 8], et Monsieur [Z] [S] et Madame [X] [S] concernant le bien à usage d’habitation, le parking, le jardin et la dépendance situés [Adresse 5] à [Localité 12], et cela aux torts exclusifs des locataires, pour non-paiement du loyer et des charges, et à compter du 19 novembre 2025, date de l’audience ;

DIT que Monsieur [Z] [S] et Madame [X] [S] devront par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [Z] [S] et de Madame [X] [S] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Monsieur [Z] [S] et Madame [X] [S] à verser à la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 1.447,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Monsieur [Z] [S] et Madame [X] [S] à verser à la SA [Adresse 8] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges à compter du 19 novembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE IN SOLIDUM Monsieur [Z] [S] et Madame [X] [S] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE IN SOLIDUM Monsieur [Z] [S] et Madame [X] [S] à payer la somme de 200,00 euros à la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 04 février 2026, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Vice-présidente en charge des contentieux de la Protection, et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, La Vice-Présidente

en charge des contentieux de la Protection,