TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/00916 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IHPW

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 13 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [Z] [D], née le 30 Juin 1975 à [Localité 7] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Maurice FACCHIN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 72

PARTIE DEFENDERESSE :

S.C.I. AMARYS, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas GANTZER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 108

Nature de l’affaire : Action en contestation de congé et/ou demande de renouvellement de bail – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 06 Février 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par une assignation en date du 25 avril 2023, Mme [Z] [D] a attrait la SCI Amarys devant le tribunal judiciaire de Mulhouse afin de contester la demande de résiliation de bail de cette dernière ainsi que sa demande de provisions. Elle formule également une demande indemnitaire.

L’affaire a été fixée à l’audience du 11 mai 2023 puis renvoyée à de multiples reprises à la demande des parties avant d’être plaidée à l’audience du 24 octobre 2024.

Lors de cette audience, Mme [Z] [D], régulièrement représentée par son conseil, reprend les termes de ses dernières conclusions du 27 mai 2024 par lesquelles elle demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Débouter la défenderesse de sa demande de résiliation de bail formulée par courrier du 16 novembre 2022 ;

— Débouter la défenderesse de sa demande de provision sur charges formulée par courrier du 15 novembre 2022 ;

— Débouter la défenderesse de sa demande en résiliation judiciaire du bail ;

— Condamner la défenderesse à lui payer la somme de 3 000 € au titre de son préjudice moral ;

— Condamner la défenderesse à lui payer la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [Z] [D] expose être locataire depuis le 1er janvier 2018 d’un appartement situé [Adresse 4], propriété de la défenderesse, pour un montant de 690 € par mois sans provision pour charges. Elle soutient d’une part que par courrier du 15 novembre 2022, la bailleresse a tenté de lui imposer une augmentation de loyer ainsi que des provisions sur charge, et d’autre part, que par courrier du 16 novembre 2022, cette dernière lui a notifié la fin du contrat de location à effet au 31 mai 2023.

Sur le fondement de l’article L 411-1 du code des procédures d’exécution et de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, Mme [Z] [D] considère que ni le congé ni la résiliation ne respectent les prescription légales s’agissant des conditions de validité de fond et de forme. Sur le fondement de la force obligatoire du contrat, elle ajoute que le bail ne prévoyant pas de provisions sur charges, la défenderesse ne peut lui en imposer.

Enfin, Mme [Z] [D] produit des échanges de SMS entre elles et la défenderesse, relevant, selon elle, d’un harcèlement lui ayant causé un préjudice. S’agissant de la demande reconventionnelle en résiliation judiciaire pour défaut de paiement du loyer, la demanderesse conteste les impayés et soutient que la SCI Amarys est défaillante dans la charge de la preuve d’une dette locative, ne produit aucun décompte, ni mise en demeure, ni délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La SCI Amarys, également régulièrement représentée par son conseil, reprend les termes de ses conclusions du 20 décembre 2023 et demande au tribunal judiciaire de :

— Constater que le congé du 16 novembre 2022 est valable pour le 31 décembre 2023,

— Ordonner l’expulsion de la demanderesse du bien loué ainsi que de tous les occupants de sont fait, au 1er janvier 2024,

— Condamner la demanderesse à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 690 € à compter du mois de janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

A titre subsidiaire :

— Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail du 1er janvier 2018,

— Ordonner l’expulsion de la demanderesse du bien loué ainsi que de tous les occupants de son fait,

— Condamner la demanderesse à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 690 € à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux,

En tout état de cause,

— Condamner la demanderesse à lui payer la somme de 11 050 € au titre des arriérés de loyer,

— Condamner la demanderesse à lui payer la somme de 1 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la demanderesse aux entiers frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Amarys précise que ses associés sont Mme [C] [T] et M. [W] [T] . Elle expose que Mme [Z] [D] a été incarcérée pendant 6 mois, période pendant laquelle le loyer n’a pas été payé. Elle soutient ensuite que le loyer n’a pas été payé pendant une période de 16 mois et enfin, que les loyers sont payés de façon « chaotique » depuis août 2023 de sorte qu’il manque un montant de 10 € sur les loyers 2023, soit un impayé d’un montant total de 11 040 €.

Elle indique que Mme [C] [T] étant atteinte de la maladie d’Alzheimer, son fils, M. [W] [T] est contraint de prendre soin d’elle. Dans ce contexte, la SCI Amarys indique avoir souhaité reprendre le bien pour y habiter, raison pour laquelle elle a délivré un courrier à la demanderesse en date du 16 novembre 2022. Elle soutient que n’étant pas professionnel du droit il serait injuste de lui tenir rigueur du formalisme imposé par la loi, la demanderesse ne souffrant d’aucun grief. Pour tenter de démonter la mauvaise foi de la demanderesse, la SCI Amarys ajoute que Mme [Z] [D] aurait vendu un véhicule appartenant à M. [W] [T] en imitant la signature de ce dernier.

La SCI Amarys indique par ailleurs que depuis le mois d’août 2023, la demanderesse paye son loyer de façon « chaotique », étant au jour des conclusions redevable de la somme de 10 €.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2025 puis les débats ont été réouverts par mention au dossier.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 6 février 2025 lors de laquelle la question de la compétence du juge des contentieux a été mise dans les débats.

Par mention au dossier, l’affaire a été renvoyée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, à l’audience du même jour.

Les deux parties, régulièrement représentées par leurs conseils, comparaissent et reprennent les termes de leurs dernières écritures ainsi que leurs déclarations lors de la précédente audience.

L’affaire est mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIVATION

Sur les demandes principales

Sur la demande au titre du congé

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice… »

En l’espèce, le courrier adressé par la bailleresse à la locataire en date du 16 novembre 2022 est rédigé en ces termes :

« (…) Nous vous informons que nous mettons un terme à votre contrat de location à compter du 31 mai 2023. Nou prendrons possession des clés ainsi que l’état des lieux à la date du 31 mai 2023 à 14h au [Adresse 4]. Je vous prie de bien vouloir en prendre note de votre fin de contrat de location au 31 mai 2023 (…) »

La partie défenderesse soutient dans le cadre de la présente procédure que ce congé était motivé par sa volonté de reprendre le logement.

Force est de constater que ce courrier ne contient ni le motif allégué ni, s’agissant d’une reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Il n’est par ailleurs pas justifié du caractère réel et sérieux de la décision de reprise.

Ces indications étant proscrites à peine de nullité, il convient de constater que le congé litigieux est nul et de nul effet.

Sur la demande au titre des provisions sur charges

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur ».

Les provisions pour charges ne sont qu’une possibilité et non une obligation.

Au surplus, l’article 1193 du code civil dispose que « les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise ».

En l’espèce, le contrat liant les parties ne prévoit pas de provision sur charges.

Par conséquent, il ne peut être réclamé à la locataire de provision sur charges.

Sur la demande en dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le principe de la responsabilité extracontractuelle suppose une faute, un préjudice ainsi qu’un lien de causalité entre cette faute et ledit préjudice.

En l’espèce, Mme [Z] [D] produit des échanges de SMS dont il n’est pas contesté qu’ils émanent du gérant de la SCI Amarys.

Ces messages sont rédigés en ces termes :

« sache que tu vas être malade », « ce que tu fais ce n’est pas audacieux », « moi prestigieux », ce que tu fais c’est trop mesquin », « et arrête de vouloir profiter des intérêts des autres essaye de construire toi-même tes intérêts un conseil d’ami ».

A la suite de ces messages une photo d’un poing en sang est envoyé à la demanderesse, accompagnée des messages suivants :

« j’ai eu un petit accrochage avec deux mecs j’ai eu de fou rire », « grâce à dieu ça va j’ai eu que ça », « et moi je n’aime pas la violence », « malheureusement des fois il faut se défendre contre la violence des autres ».

Enfin, par un message du 8 février, le gérant de la SCI Amarys écrivait à la demanderesse en ces termes :

« Bonjour nous oubliez pas de régulariser votre loyer était de 800 € et que fin mai début juin que le bail est terminé et vous pouvez éventuellement entreposer vos affaires dans le garage en attendant de déménager merci à vous et très bonne journée ».

Les seuls échanges de SMS produits aux débats ne sont pas de nature à démontrer, à eux seuls et dans la mesure où il n’est pas contesté que les parties ont été intimes, des faits de harcèlement ou de menace contre la demanderesse.

Par conséquent la demande indemnitaire est rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande au titre des impayés de loyers

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI Amarys expose que Mme [Z] [D] a été incarcérée pendant 6 mois, période pendant laquelle le loyer n’a pas été payé.

Plus tard dans ses conclusions elle soutient ensuite que le loyer n’a pas été payé pendant une période de 16 mois.

Elle ajoute plus loin dans ses écritures « de plus depuis le mois d’août 2023 elle paye son loyer de façon « volontairement chaotique afin de nuire à son bailleur étant à ce jour redevable de la somme de 10 € de façon totalement vexatoire ».

Enfin, elle fait état dans ses écritures d’un impayé d’un montant total de 11 040 € et réclame la somme de 11 050 € dans le dispositif de ses écritures.

Si la SCI Amarys produit des extraits de compte, force est de constater que ses écritures sont imprécises et qu’elle ne produit aucun décompte précis indiquant clairement les mois impayés.

Par conséquent, défaillante dans la charge de la preuve, la demande reconventionnelle de la SCI Amarys est rejetée.

Sur la demande au titre de la résiliation judiciaire

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, en l’absence de décompte des loyers impayés et compte tenu des incohérences relevées dans les écritures de la bailleresse, il ne peut être constaté de manquements graves de la part de la locataire.

Par conséquent la demande est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI Amarys succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Condamnée aux dépens, la SCI Amarys est condamnée à verser à Mme [Z] [D] la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE que le congé délivré en date du 16 novembre 2022 par la SCI Amarys à Mme [Z] [D] s’agissant du bien donné en location situé [Adresse 4] est nul et de nul effet ;

DECLARE que la demande en paiement de provisions sur charge formulée par courrier du 15 novembre 2022 est sans effet ;

DEBOUTE Mme [Z] [D] de sa demande indemnitaire ;

DEBOUTE la SCI Amarys de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE la SCI Amarys à payer à Mme [Z] [D] la somme de 800 € (huit cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Amarys aux dépens.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 13 mars 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,