TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 15 AVRIL 2022

AFFAIRE N° RG 21/03845 – N° Portalis DB3S-W-B7F-VELX N° de MINUTE : 22/00437 Chambre 7/Section 1

Madame A Z 4, allée de Recy 93390 Clichy-sous-Bois représentée par Maître Benjamin CHOUAI de la SELARL SAUL ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0467

DEMANDERESSE

C/

S.C.P. B Y et F-G Y, No taires Associés 1, rue du Général Leclerc 93370 Montfermeil représentée par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0848 Situation :

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Président : Madame LEAUTIER, Vice-présidente Assesseurs : Madame ZGRABLIC, Vice-Présidente, ayant fait rapport à l’audience Madame GUIBERT, Vice-Présidente

Assisté aux débats de : Madame BARBIEUX, faisant fonction de Greffier

DEBATS

Audience publique du 18 Février 2022

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, par Madame LEAUTIER,Vice-présidente, assisté de Madame ABDOU-RAOUF, Greffier.

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant compromis de vente sous seing privé en date du 28 janvier 2019, réalisé par l’intermédiaire de l’agence immobilière Amy Immo à Clichy sous Bois, Monsieur et Madame X ont vendu à Madame A Z un ensemble immobilier situé […] à Montfermeil 93370 “ comprenant initialement une maison d’habitation sur sous sol, rez de chaussée divisé en cuisine et 3 pièces, étage divisé en 2 pièces, transformé selon permis de construire en :

- rez de chaussée: appartement de type F3

- au premier étage:appartement de type F3

- au premier étage : appartement de type F2 en duplex

- à l’étage : appartement de type F3

- en annexe :une construction en rez de chaussée de type F2

- à l’étage : stockage “

La vente a été conclue moyennant le prix de 500 000 euros, financé par un emprunt bancaire auprès de la BNP.

Les parties ont réitéré leurs engagements respectifs par devant M^e F G Y notaire associé de la SCP B Y et F-G Y qui a reçu l’acte définitif de vente le 14 mai 2019.

Ayant souhaité acquérir les biens visés à l’acte de vente pour mettre en location 5 logements, Madame A Z a sollicité le 23 septembre 2019 auprès de la mairie de Montfermeil une autorisation préalable de mise en location. Suivant arrêté du 9 juillet 2020, la commune de Montfermeil lui refusait l’autorisation de mettre en location les 5 appartements situé […].

C’est dans ces circonstances que par exploit d’huissier en date du 15 avril 2021, Madame A Z a fait assigner la SCP B Y et F- G Y notaires associés dont le siège est sis […] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, afin de voir engager sa responsabilité civile professionnelle et obtenir réparation des préjudices résultant des manquements du notaire.

La SCP B Y et F- G Y notaires associés a constitué avocat suivant acte du 17 mai 2021.

Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 15 décembre 2021, Madame A Z demande, au visa de l’article 1240 du code civil, au tribunal judiciaire de Bobigny de :

- la déclarer bien fondée en sa demande,

- juger que la SCP « B Y et F-G Y, Notaires Associés

» a engagé sa responsabilité délictuelle à son égard au titre de manquements à ses devoir d’information,de vérification et d’efficacité, En conséquence,

- condamner la SCP « B Y et F-G Y, Notaires Associés » à lui verser :

- la somme de 59.888 euros en réparation du préjudice financier subi au titre de l’impossibilité de louer les biens acquis,

-la somme de 20.000 euros en réparation du préjudice moral subi au titre de l’impossibilité de louer les biens acquis, En tout état de cause,

- rejeter l’intégralité des fins, moyens et conclusions de la SCP « B Y et F- G Y, Notaires Associés » ,

- condamner la SCP « B Y et F-G Y, Notaires

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Associés » à payer à Madame A Z la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCP « B Y et F-G Y, Notaires Associés » aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de la SELARL SAUL ASSOCIES, prise en la personne de M^e Benjamin Chouai, avocat à la Cour de Paris, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Sur le premier manquement au devoir d’information, Madame A Z reproche à M^e Y de ne pas s’être assuré de son entière compréhension de l’acte notarié compte tenu de ses difficultés de compréhension de la langue française, de ne pas avoir éclairé sa volonté et de ne pas avoir attiré son attention sur les risques juridiques inhérents au projet envisagé.

Sur le second manquement au devoir de vérification, Madame A Z reproche à M^e Y de ne pas avoir effectué des recherches complètes sur l’origine de propriété du bien vendu en ce que :

- le précédent titre de propriété visé en annexe 22 de l’acte authentique de vente ne permet pas d’identifier clairement la désignation du bien avant la réalisation des travaux par le vendeur,

- l’acte authentique de vente donne une désignation inexacte des biens effectivement vendus ainsi qu’il résulte du permis de construire accordé en 2007 portant mention expresse de la création de 3 logements et non de 4 logements,

- l’acte authentique de vente vise également imparfaitement :

- un appartement de type F3 en rez de chaussée, or il s’agit d’un sous sol avec des ouvertures vers l’extérieur qui sont des soupiraux et non des fenêtres et une hauteur sous plafond réduite, le permis de construire mentionnant une cave,

- un appartement de type F3 dans les combles de la maison, or il s’agit d’un appartement qui ne peut y être aménagé sauf autorisation explicite,

- une zone de stockage dans le 1 étage du bâtiment en annexe, or il s’agit d’une^er appartement de type F2 malgré les limites imposées par le permis de construire accordé par la mairie de Montfermeil.

La demanderesse en conclut que cette désignation imparfaite des biens vendus dans l’acte authentique de vente établit le manquement du notaire à son devoir de vérification compte tenu de l’incohérence entre l’acte de vente, le permis de construire et la réalité de la configuration des lieux.

Sur le troisième manquement au devoir d’efficacité et de conseil, Madame A Z souligne qu’il appartient au notaire d’attirer l’attention de l’acquéreur sur le risque de l’acte à savoir l’impossibilité de louer un appartement en sous sol par l’effet de l’application des dispositions du code de la santé publique notamment celles de l’article L 1331- 23.

Elle objecte que si l’acte mentionne expressément que le bien est inachevé au sens que les conditions d’habitabilité et / ou d’utilisation qui en permettent l’occupation ne sont pas réunies il ne fait aucunement référence à l’existence de travaux lourds en cours visant à transformer le sous sol en rez de chaussée et les combles en logement habitable de sorte que la demanderesse n’a pas compris que les appartements de type F3 situés en rez de chaussée et dans les combles étaient par nature impropres à l’habitation.

Madame A D estime avoir subi un double préjudice :

- financier lié à une perte de chance estimée à 80 % du montant des loyers qu’elle aurait pu percevoir si les appartements avaient été loués depuis le mois de juillet 2019 soit depuis 20 mois avec une valeur locative par appartement fixée en moyenne à 19 euros par mois par m2 pour une surface locative qui devait être de 197 m2, soit une somme de 59 888 euros,

- moral lié à la pression financière et aux angoisses résultant de son endettement sans

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persepective de pouvoir mettre en location les biens achetés à cette fin.

Dans ses conclusions en défense régulièrement notifiées par voie électronique le 10 novembre 2021, la SCP Y demande au tribunal de :

- la déclarer recevable et bien fondée en ses conclusions,

- juger que Madame A Z ne justifie pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et le préjudice, susceptible d’engager sa responsabilité en tant que notaire,

- débouter cette dernière de toutes ses demandes et la condamner à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens d’instance dont distraction au profit de M^e Toutain de Hauteclocque en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCP Y conteste toute faute et objecte :

- d’une part, que Madame Z avait une compréhension et connaissance de la langue française suffisante pour se lancer dans un projet d’investissement immobilier en déposant les dossiers auprès de la mairie pour obtenir un permis de louer de sorte qu’il n’est nullement démontré qu’elle n’a pas compris les conséquences de la signature de l’acte du 14 mai 2019 et la portée de ses engagements,

- d’autre part, que l’origine de propriété permettant de s’assurer que le vendeur est propriétaire a été annexé à l’acte de vente et n’a pas vocation à donner des informations complètes sur la désignation et l’étendue des biens et droits immobiliers vendus,

- enfin, qu’une attention particulière a été portée sur la désignation du bien et toutes les recherches ont été faites pour assurer la désignation du bien après obtention des autorisations administratives jointes en annexes de l’acte (permis de construire et déclarations préalable de travaux) obtenus par le vendeur . Les dites autorisations ont été vérifiées et le dossier de permis de construire concerne la création de 4 logements et celui autorisé par la déclaration préalable soit 5 logements.

Les plans joints au permis de construire visent seulement un RDC et non un logement en sous sol de sorte que le notaire ne disposait d’aucun élément lui permettant de détecter l’existence d’un logement en sous sol et non au RDC. Il n’est pas tenu de procéder sur place à une vérification de la consistance des locaux étant précisé qu’il n’était pas informé que la zone de stockage dans le bâtiment annexe avait été aménagé en un appartement de 2 pièces .

Sur le lien de causalité, la SCP Y relève que l’acte de vente n’est pas générateur de préjudice en ce que :

- le notaire a été tenu à l’écart des négociations, les parties ayant signé un acte sous seing privé visant une maison d’habitation transformée en 5 appartements conformément aux mentions du permis de construire,

- Madame Z a acheté le bien en connaissance de cause après l’avoir visité à charge pour elle de le mettre en conformité pour obtenir le permis de louer, le notaire n’étant pas responsable de la configuration des lieux,

- enfin et surtout, le rejet des demandes d’autorisation de mise en location des 5 logements n’a aucun lien avec l’acte reçu par le notaire et la désignation des biens, la visite des services communaux le 24 octobre 2019 ayant permis de vérifier que les travaux d’achèvement et d’aménagement des logements réalisés par Madame Z ne répondaient pas aux normes de décence et d’habitation, de sorte que cette dernière est seule responsable de telles non conformités.

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé complet de leurs prétentions et moyens.

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2022.

À l’issue de l’audience de plaidoiries du 18 février 2022, la décision a été mise en délibéré au 15 avril 2022 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la responsabilité du notaire au titre de son devoir d’information, de conseil et de vérification

A titre liminaire, il convient de rappeler que la mise en oeuvre de la responsabilité notariale suppose l’existence d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage conformément à l’article 1382 ancien du code civil devenu 1240 du même code.

La faute notariale réside dans la méconnaissance, par le notaire, d’une obligation professionnelle faisant partie soit du devoir d’authentification, soit du devoir de conseil.

Le notaire est tenu d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours.Il est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention même à l’égard de l’autre parties. En sa qualité de rédacteur de l’acte, le notaire est tenu de prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer la validité et l’efficacité de l’acte, quelques que soient les compétences et les connaissances des parties.

sur le manquement au devoir d’information
Madame A Z fait grief en l’espèce à la SCP Y de ne pas s’être assurée de son entière compréhension de l’acte notarié compte tenu de ses difficultés pour lire et comprendre la langue française . Elle lui reproche également de ne pas avoir éclairé sa volonté et de ne pas avoir attiré son attention sur les risques juridiques inhérents au projet envisagé de mise en location.

Il incombe au notaire de rapporter la preuve de ce qu’il a satisfait à son obligation d’information. La preuve par un notaire de l’exécution de l’obligation d’information et de conseil qui lui incombe, peut résulter de toute circonstance ou document établissant que le client a été averti des risques inhérents à l’acte que ce notaire a instrumenté. Cette obligation ne s’étend pas à l’opportunité économique de l’opération instrumentée, en l’absence d’éléments d’appréciation que le notaire n’a pas à rechercher.

La SCP Y soutient que Madame Z, de nationalité française, a été en mesure d’accomplir des démarches en concluant, par l’intermédiaire d’une agence, un compromis de vente portant sur le bien transformé en appartements, en souscrivant un emprunt bancaire en vue de cette acquisition et en déposant auprès de la mairie des dossiers pour obtenir un permis de louer.

Le notaire ne peut toutefois éluder sa responsabilité au titre de son obligation d’information en renvoyant la charge de la dite obligation à l’agence immobilière ou à la banque. Il est en effet tenu d’éclairer personnellement les parties et d’appeler leur attention sur la nature et portée de leurs droits, mais aussi sur les risques de l’acte auquel il est requis de donner une forme authentique eu égard au but poursuivi par les parties.

Au cas d’espèce, Madame A Z, prétend avoir des difficultés de compréhension de la langue française. Néanmois, elle se présente dans ses conclusions comme “appartenant à la communauté des gens du voyage”, “être citoyenne française intégrée” et être “commerçante”.

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Elle ne justifie pas de difficultés particulières l’ayant empêchée de mener les démarches préalables nécessaires à son projet. Elle déclare par ailleurs exercer la profession de commerciale, dans l’acte de vente, ce qui suppose une certaine maîtrise de la langue française. Elle a, par ailleurs, souhaité s’engager dans une opération d’investissement locatif portant sur la mise en location de biens dans un immeuble inachevé nécessitant des connaissances et de nombreuses démarches.

La vérification des conditions requises pour l’efficacité de l’acte s’apprécie au regard en effet du but poursuivi par les parties tel qu’il ressort de l’acte. Le notaire ne peut être tenu de vérifier la possibilité de réaliser un objectif dont les parties ne l’ont pas informé. Il ressort de la page 6 de l’acte dans la clause relative à l’usage du bien que “le vendeur déclare que le bien est actuellement à l’usage d’habitation. L’acquéreur entend en conserver cet usage ”.

Néanmoins, la configuration des lieux s’agissant d’un immeuble inachevé consistant en 2 bâtiments dont le bâtiment principal avec le projet d’aménagement de 4 logements à usage d’habitation non achevés à ce jour et le bâtiment annexe avec le projet d’un changement d’affectation du débarras en habitation, ne permettait pas de douter de l’objectif futur poursuivi par Madame A Z..

Cet objectif était d’autant plus certain qu’un des logements ( le F2 du bâtiment principal) était déjà loué pour un usage d’habitation suivant contrat de location du 1 octobre 2010. D’ailleurs,^er la SCP Y dans ses conclusions admet que “lors de son engagement d’acquérir, il n’est pas contestable, ni contesté que l’acquisition de Madame Z était motivée par son intention d’effectuer un investissement locatif”.

La SCP Y justifie l’avoir informée dans l’acte que le bien est inachevé au sens que les conditions d’habitabilité et/ou d’utilisation qui en permettent l’occupation ne sont par réunies (page 6 de l’acte) et qu’il existe des sanctions pénales, civiles, et administratives en l’absence de certificat de conformité des travaux ou de la déclaration d’achèvement et de conformité (page 19 de l’acte) dans la mesure où les travaux effectués dans les dits futurs logements à louer ne seraient pas conformes aux prescriptions contenues dans le permis de construire.

En revanche, le notaire ne justifie, ni dans l’acte lui même, ni dans les circonstances de l’espèce, que Madame A Z ait mesuré la portée des risques inhérents à l’acte et les a acceptés, faisant son affaire personnelle de la situation au regard de sa volonté de mettre en location le dit immeuble.

La faute tirée d’un manquement au devoir d’information sur la portée des risques inhérents à l’acte est établie. sur le manquement au devoir de vérification

au titre de l’origine de propriété du bien
Madame A Z reproche à la la SCP Y de ne pas avoir effectué des recherches complètes sur l’origine de propriété du bien vendu qui lui aurait permis de d’identifier claiement les désignation du bien avant la réalisation des travaux.

Un officier public, pour assurer la validité des actes translatifs de propriété auxquels il prête son ministère, doit contrôler l’existence du droit de propriété du vendeur. Cette vérification s’opère au moyen de l’examen des titres de propriété et par l’établissement d’une origine de propriété trentenaire exacte. Le notaire doit contrôler la chaîne des transmissions successives et en cas de mentions contradictoires, parfaire ses investigations afin de dissiper toute équivoque. Il doit alors rechercher les mutations intervenues aussi loin que cela peut être utile à la détermination du véritable propriétaire.

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Comme le souligne la SCP Y, les recherches sur l’origine de propriété ont pour objectif de s’assurer la chaîne des propriétaires précédents et de vérifier que le vendeur est le propriétaire. Au cas d’espèce, le précédent titre de propriété visé en annexe 22 de l’acte authentique de vente permet d’identifier le précédent propriétaire et n’a pas vocation à donner des informations complètes sur l’étendue des biens et droits immobiliers. Il en résulte que Madame A Z ne démontre pas le dit manquement de ce chef.

au titre de la désignation des biens
Madame A Z reproche, surtout, à la SCP Y de comporter une désignation inexacte des biens effectivement vendus ainsi qu’il résulte du permis de construire accordé le 22 août 2017 qui a autorisé la création de 3 logements et non de 4, comme indiqué dans l’acte notarié.

Au cas d’espèce, l’acte authentique de vente désigne le bien à […], comme suit :

- désignation telle qu’elle résulte du titre de propriété : une maison à usage d’habitation élevée sur sous sol composé :

- d’un rez de chaussée divisé en cuisine et trois pièces

- d’un étage divisé en deux pièces

- d’un faux grenier au dessus jardin

- désignation actuelle du bien : observation étant faite que par suite de différents travaux effectués par le vendeur, la désignation actuelle des biens vendus est la suivante : 1) Un bâtiment élevé sur rez de chaussée, d’un étage et combles au dessus comprenant :

- au rez de chaussée : un appartement de type F3

- au premier étage : un appartement de type F3 et un appartement de type F2 en duplex

- dans les combles : un appartement de type F3. Ces aménagements intérieurs ayant été autorisés par la Mairie de Montfermeil suivant permis de construire délivré le 22 août 2007 sous le numéro PC 093 047 07 C 0038 suivi d’un permis de construire modificatif délivré par la mairie de Montfermeil le 8 septembre 2014 sous le numéro PC 093 047 07 C 0038/1. Le permis de construire et son modificatif accompagné des plans annexés à la demande du permis de construire initial sont demeurés ci- annexés Annexe 3

2) Un bâtiment annexe élevé sur rez de chaussée d’un étage comprenant :

- au rez de chaussée : un appartement de type F2

- à l’étage: une zone de stockage Le dit bâtiment annexe ayant fait l’objet de deux déclarations préalables savoir :

- une déclaration prélable délivrée par la maire de Montfermeil le 24 avril 2015 sous le numéro DP 093 047 15 C0023 pour le changement d’affectation du débarras en habitation, la réfection de la toiture, la pose d’une fenêtre de toit et des modifications de façades,

- une déclaration préalable délivrée par la Maire de Montfermeil le 16 septembre 2016 sous le numéro DP 093 047 16C 0085 pour la surélévationdu bâtiment en vue de créer un espace de stockage. Les dites déclarations préalables sont demeurées ci jointes et annexées après mention Annexe4.

Il ressort de l’examen des pièces que :

- le dossier de permis de construire comporte le projet d’une maison individuelle transformée en 4 logements et une annexe en habitation,

- l’acte authentique désignant les dits biens comporte en annexes toutes les autorisations visées

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c’est à dire l’autorisation de créer 3 logements suivant arrêté de permis de construire du 22 août 2007, modifié le 8 septembre 2014 étant précisé qu’ un appartement de type F2 est déjà loué suivant bail renouvelé par tacite reconduction. Il est également joint une autorisation de changer l’affectation d’un débarras dans les combles en habitation, suivant déclaration préalable du 24 avril 2015, outre une autorisation de surélever un bâtiment en créant un espace de stockage suivant arrêté de permis de construire du 16 septembre 2016.

Madame A Z reproche au notaire d’avoir indiqué dans l’acte l’existence de 2 appartements ( un appartement de type F3 dans les combles et un appartement en rez de chaussée) qui sont en réalité impropres à l’habitation. Elle lui reproche également de ne pas l’avoir informée que la zone de stockage comportait en réalité un appartement 2 pièces.

S’agissant de l’appartement de type F3 dans les combles, le notaire a bien joint l’autorisation d’aménagement, suivant déclaration préalable précitée.

S’agissant de l’appartement en rez de chaussée, Madame A Z lui reproche de ne pas avoir identifié l’existence d’un appartement en sous -sol eu lieu et place d’un rez de chaussée au regard des plans joints au permis de construire en raison de l’existence de soupiraux et non de fenêtres. Néanmoins, les plans joints au permis de construire visent également un rez de chaussée ayant fait l’objet d’une autorisation de création de logement.

Le notaire, n’ayant pas visité les lieux, ne disposait d’aucun élément de nature à lui faire douter de la consistance des lieux étant observé que les plans joints au permis de construire visaient un logement en rez de chaussée.

S’agissant de l’appartement crée dans la zone de stockage, il ne peut être reproché au notaire de s’être abstenu de vérifier la situation matérielle des lieux. Il n’avait, là non plus, aucune obligation de les visiter, aucun élément ne lui permettait de mettre en doute la consistance des lieux au regard des éléments en sa possession.

Dès lors, Madame A Z qui avait visité les lieux en présence de l’agence immobilière n’ignorait pas que son investissement portait sur 5 logements (dont 4 nécessitant des travaux et 1 déjà loué) et que l’espace de stockage était un appartement.

Elle ne démontre pas de manquement du notaire concernant la désignation des biens dans l’acte lui même, en conformité avec les autorisations administratives (permis de construire et déclaration préalable) obtenues par le vendeur et les plans joints au permis de construire.

sur la manquement au devoir de conseil et d’efficacité
Madame A Z reproche au notaire de ne pas avoir attiré son attention sur le risque de l’acte à savoir l’impossibilité de louer un appartement en sous-sol par l’effet de l’application des dispositions du code de la santé publique notamment l’article L 1331- 23 du code de la santé publique interdisant la mise à disposition aux fins d’habitation de sous sol ou de combles. Elle lui reproche également de ne pas avoir également attiré son attention sur les risques liés l’impossibilité de louer un appartement aménagé dans les combles de la maison et la nécessité de travaux lourds pour les transformer en appartements.

Le notaire objecte l’avoir informée dans une clause spécifique intitulée immeuble inachevé (page 6 de l’acte) que le bien est inachevé au sens que les conditions d’habitabilité et/ ou d’utilisation qui en permettent l’occupation ne sont pas réunies et notamment concernant des travaux de finition,la pose de compteurs et le ravalement. La vente porte donc sur une construction inachevée, envisagée dans son état actuel.L’acquéreur déclare avoir parfaite connaissance de cet état et vouloir en faire son affaire personnelle.

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Madame A Z ne peut prétendre qu’elle ignorait l’existence de lourds travaux alors qu’elle avait visité les lieux et que le notaire l’avait informée, en page 19 de l’acte, que les travaux n’avaient fait l’objet de la délivrance, ni d’un certificat de conformité, ni d’une attestation de la mairie certifiant la conformité des travaux avec le permis.

Il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir attiré l’attention de l’acquéreur sur l’impossibilité de louer un appartement en soussol par l’effet des dispositions du code de la santé publique si celui-ci, se fiant aux plans joints au permis de construire, ignorait que logement en rez de chaussée était en réalité en sous sol.

En revanche, s’agissant de l’appartement aménagé dans les combles de la maison, le notaire s’était fondé sur un changement d’affectation du débarras en habitation, la réfection de la toiture, la pose d’une fenêtre de toit et des modifications de façades suivant déclaration préalable du 24 avril 2015.

Il ne justifie toutefois pas lui avoir rappelé eu égard au changement d’affectation du débarras dans les combles en habitation les normes réglementaires applicables exigées par le code de la santé publique notamment sur la hauteur sous plafond et surface, dès lors que l’objectif poursuivi à terme était de le rendre habitable afin de le mettre en location.

Il en résulte que le notaire a manqué à son devoir de conseil en n’attirant pas l’attention de Madame A Z sur les risques de l’acte à savoir l’impossibilité de rendre habitable et de louer l’appartement dans les combles en cas de non respect des normes exigées par le code de la santé publique.

Sur le préjudice et le lien de causalité avec le manquement à l’obligation d’information

Il a été jugé que la SCP Y a manqué à son devoir d’information et de conseil sur la portée des risques inhérents à l’acte au regard de l’objectif final poursuivi par Madame A Z.

Le notaire ne peut toutefois être déclaré responsable que s’il existe une relation causale entre la faute qu’il a commise et le préjudice subi.

Madame A Z soutient que le manquement du notaire à son devoir d’information, de conseil et de vérification lui a fait perdre une chance de percevoir les loyers qu’elle espérait recevoir dans le cadre de cet investissement locatif . Elle en tire les conséquences juridiques en réclamant une indemnisation ce ce chef.

Il lui incombe à de démontrer que le préjudice tiré de cette impossibilité de louer est en relation certaine et directe avec la dite faute.

Madame A Z affirme que la commune de Montfermeil lui a refusé l’autorisation de mise en location de l’ensemble des appartements en raison de l’existence non pas de 5 logements comme indiqué dans le titre de propriété mais apparemment de 6 dont un en sous sol dans le bâtiment A et un au niveau de la zone de stockage en R+1 dans le bâtiment B.

Or Madame A Z n’a pas, malgré les demandes du notaire, transmis le rapport de visite de la ville de Montfermeil du 24 octobre 2019, les 5 décisions de rejets du 14 septembre 2019, les 5 arrêtés de refus de la mairie de Montfermeil du 9 juillet 2020 et la décision du tribunal administratif suite à son recours à l’encontre des arrêtés de refus.

En l’état des pièces, il résulte, néanmoins du mémoire en défense de la mairie de Montreuil adressé au tribunal administratif de Montreuil que les autorisations préalables de mise en location ont été refusées en raison, de non conformités liées aux travaux effectués dans chacun des 5 logements

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rendant certains logements impropres à l’habitation. Il est d’ailleurs dressé, dans ce mémoire, pour chacun des 5 logements, l’ensemble des non conformités (notamment non conformités des installations électriques, des systèmes de ventilation…)

Dès lors, il appartenait à Madame A Z de réaliser les travaux de conformité nécessaires à la mise en location des biens loués, ce qu’elle n’a pas fait et qui relève de son seul fait, cette dernière ayant été informée de la nécessité de travaux conformes aux permis de construire délivrés.

Par conséquent, la demanderesse ne démontre pas que le refus d’autorisation de mise en location résulterait d’une désignation imparfaite des lieux par le notaire dont la responsabilité de ce chef en tout état de cause, n’a pas été retenue. Elle ne justifie donc pas non plus que son préjudice financier découle d’un manquement du notaire à son devoir d’information et de conseil.

En outre, à titre surabondant sur le préjudice lui même, Madame A Z soutient qu’elle a perdu une chance estimée à 80 % du montant des loyers qu’elle aurait pu percevoir si les appartements avaient été loués depuis le mois de juillet 2019 soit depuis 20 mois avec une valeur locative par appartement fixée en moyenne à 19 euros par mois par m2 pour une surface locative qui devait être de 197 m2, soit une somme de 59 888 euros. Or elle joint une seule estimation de la valeur locative globale des bâtiments du prix au m […] à Montfermeil pour une surface locative globale de 197 m2 alors que le prix au m 2 concerne la superfice réelle de chacun des appartements en situation de pouvoir être loué. Elle ne démontre donc pas la superfice réelle destinée à la location de chacun des logements, ni les opportunités sur le marché de la location sur Montfermeil.

Il convient de débouter Madame A Z de sa demande en réparation au titre du préjudice financier résultant de l’impossibilité de louer les biens acquis.

Sur le préjudice moral, Madame A Z expose subir de profondes angoisses compte tenu du fait qu’elle ne peut pas louer les dits logements et n’en tire aucun revenu, subissant ainsi une pression financière très lourde en raison de l’emprunt immobilier qu’elle a souscrit . Elle ajoute que l’incertitude de pouvoir louer les biens aggrave son anxiété.

Il a été jugé que la SCP Y n’a pas justifié, ni dans l’acte lui même, ni dans les circonstances de l’espèce, que Madame A Z ait effectivement mesuré la portée des risques inhérents à l’acte et les a acceptés, faisant son affaire personnelle de la situation au regard de l’impossibilité éventuelle de réaliser le but poursuivi de mise en location du dit immeuble, notamment en cas de non respect des normes exigées par le code de la santé publique. Ce manquement a contribué en partie au préjudice moral que subit aujourd’hui Madame A Z. Il convient toutefois de le modérer à la somme de 5 000 euros.

Pour l’ensemble de ces raisons, il convient de condamner la SCP « B Y et F- G Y, Notaires Associés » à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront mis à la charge de la SCP « B Y et F-G Y, Notaires Associés » qui succombe, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dès lors et en considération de l’équité, il y a lieu de condamner la SCP « B Y et F-G Y, Notaires Associés » à verser à Madame A Z la somme

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de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de la débouter de la demande qu’elle formule de ce chef.

S’agissant d’une assignation postérieure au 1 janvier 2020, il convient de rappeler qu’en^er application de l’article 514 du code de procédure civile,les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement.Les circonstances de l’espèce ne justifient pas d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe

Dit que la SCP « B Y et F-G Y, Notaires Associés » a manqué à son devoir d’information et de conseil sur la portée des risques inhérents à l’acte de vente du 14 mai 2019, au regard du but poursuivi par Madame A Z,

Condamne la SCP « B Y et F-G Y, « Notaires Associés » à payer à Madame E Z la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,

Déboute Madame A Z de sa demande en réparation au titre du préjudice financier,

Condamne la SCP « B Y et F-G Y, « Notaires Associés »

à payer à Madame A Z la somme de 3 000 euros à titre d’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCP « B Y et F-G Y, « Notaires Associés » aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Rappelle que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

Rejette le surplus de toutes autres demandes non fondées.

Le présent jugement ayant été signé par le Président et son Greffier.

Le Greffier Le Président

Faïda ABDOU-RAOUF Camille LEAUTIER

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