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TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 21 MARS 2022

AFFAIRE N° RG 13/03280 – N° Portalis DB3S-W-B65-MOLS N° de MINUTE : 22/00320 Chambre 6/Section 5

S.C.I. DES GUISANTS représentée par ses associés M^me J A et M. L B […] représentée par M^e Jean-yves CHABANNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0679

M^me J A née le […] à SARREBOURG 136 rue de Coubron […] représenté par M^e Jean-yves CHABANNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0679

Monsieur L B né le […] à […] représenté par M^e Jean-yves CHABANNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0679

DEMANDEURS

C/

Madame N O épouse P 8 rue du centre 77169 BOISSY-LE-CHATEL représentée par Maître Laurence GILLET de la SCP AF ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-W, vestiaire : 172

Monsieur AJ AK AL P 8 rue du centre 77169 BOISSY-LE-CHATEL représenté par Maître Laurence GILLET de la SCP AF ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-W, vestiaire : 172

Madame Q E épouse X […]

[…] représentée par M^e Marlène UZAN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-W, vestiaire : PB.200

Madame S G épouse Y […] non comparante Madame Z […] non comparante

LA COMMUNE DE MONTFERMEIL Hôtel de ville 7-11, place Jean Mermoz […] représentée par M^e Jérôme BARBET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0465

DEFENDEURS

Madame AB AD D […] représentée par Maître Laurence GILLET de la SCP AF ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-W, vestiaire : 172

Monsieur AC AF C […] représenté par Maître Laurence GILLET de la SCP AF ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-W, vestiaire : 172

[…]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur CASSOU DE SAINT-MATHURIN, Vice-Président Assesseurs : Madame ROMI, Vice-Présidente Madame COSNARD, Juge

Assisté aux débats de : Madame TCHICAYA,

DEBATS

Audience publique du 24 Janvier 2022

JUGEMENT

Mis à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, rédigé par Madame COSNARD, Juge, assistée de Madame TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique du 21 décembre 2005 la SCI des Guisants représentée par ses deux associés Madame A et Monsieur B, a acquis une propriété enclavée comprenant une maison d’habitation sur une parcelle cadastrée section […] à Montfermeil. Par acte authentique du 20 septembre 2006, Monsieur et Madame P, par ailleurs propriétaires d’une maison sur une parcelle M633 située […], ont vendu à Monsieur B un terrain non […] à […].

Cette parcelle M182 se situe entre la parcelle M633 de Monsieur et Madame P et le […] appartenant à la commune de Montfermeil. Elle est contiguë à la parcelle M183 acquise par la SCI des Guisants et bordée comme celle-ci par le […].

La parcelle M633 de Monsieur et Madame P possède un accès à la voie publique du côté de l’avenue des Tilleuls.

Par acte d’huissier du 7 décembre 2012, Monsieur et Madame P ont fait signifier à la SCI des Guisants propriétaire de la parcelle M183 un retrait de l’autorisation précaire de passage qu’ils avaient consentie sur leur parcelle M633 pour rejoindre l’avenue des Tilleuls et une interdiction d’entrer dans leur propriété.

Considérant que les parcelles M183 et M182 appartenant respectivement à la SCI des Guisants et à Monsieur B étaient enclavées, Madame A et Monsieur B ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Bobigny Monsieur et Madame P, par actes d’huissier signifiés le 28 février 2013, aux fins de voir ordonner l’établissement d’un titre constitutif d’une servitude de passage piétonnière et carrossable au bénéfice de leurs parcelles sur le fonds de Monsieur et Madame P. Par actes d’huissier du 21 mars 2013, la SCI des Guisants et M B ont assigné M et M^me P aux mêmes fins.

Par acte authentique du 24 juillet 2014 reçu par Maître Billaudel, notaire associé à Montfermeil, Monsieur et Madame P ont vendu à Monsieur C et Madame D leurs parcelles cadastrées section M179, 181 et 633. Ces derniers sont intervenus volontairement à l’instance.

Par ordonnance du 16 octobre 2014, le juge de la mise en état a invité la SCI des Guisants et Monsieur V B à appeler en intervention forcée les autres riverains :

- Madame E épouse X, domiciliée […],

- Madame G épouse Y, domiciliée […],

- la commune de Montfermeil, propriétaire de la parcelle M554,

- Madame Z propriétaire de la parcelle M184.

Par actes d’huissier signifiés les 11 février et 3 mars 2015, la SCI des Guisants, prise en la personne de ses associés Madame A et Monsieur B d’une part et Monsieur B d’autre part ont fait assigner Madame E, Madame G, la commune de Montfermeil et Madame Z en intervention forcée.

Les instances ont été jointes le 7 mai 2015.

La clôture a été prononcée le 5 avril 2018.

Par jugement du 10 septembre 2018, le tribunal a :

- déclaré recevable l’action de la SCI des Guisants et de Monsieur B à l’encontre de la commune de Montfermeil,

- ordonné une mesure d’expertise judiciaire et désigné pour y procéder Monsieur W AA,

- rejeté les demandes de dommages et intérêts de la SCI des Guisants et de Monsieur B,

- sursis à statuer sur les autres demandes des parties, les demandes au titre des frais irrépétibles et les dépens,

-ordonné l’exécution provisoire.

L’expert a déposé son rapport le 1 septembre 2020.^er

Suivant leurs dernières conclusions notifiées le 15 septembre 2021 Madame A, Monsieur B et la SCI des Guisants sollicitent du tribunal de:

- ordonner l’établissement d’un titre constitutif d’une servitude de passage piétonnière et carrossable grevant le fonds servant de Madame D et Monsieur C au bénéfice de la SCI […] et de Monsieur B,

- fixer le montant de l’indemnisation conformément au rapport d’expertise à la somme de 37 000 euros,

- condamner Madame D et Monsieur C à payer à la SCI […] et à Monsieur L B la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamner Madame D et Monsieur C aux entiers dépens.

Ils font valoir :

- que conformément à l’article 682 du code civil, la parcelle de la SCI et celle de Monsieur B sont enclavées ; qu’une servitude de passage doit donc être établie ; qu’en application de l’article 683 de ce code, le passage par la parcelle M633 appartenant à Monsieur C et Madame D est le moins dommageable ;

- qu’il convient d’indemniser les propriétaires du fonds servant à hauteur du préjudice généré par l’établissement de cette servitude, qui ne constitue qu’une gêne minime puisqu’elle ne concerne que l’allée longeant la maison des consorts C-AH ; que cette indemnisation devra être évaluée à la somme de 37 000 euros, montant retenu par l’expert.

Suivant leurs dernières conclusions notifiées le 4 juin 2021, Monsieur et Madame P d’une part et Madame D et Monsieur C d’autre part sollicitent du tribunal de :

- mettre hors de cause les époux P O,

- condamner les demandeurs à faire exécuter les travaux nécessaires au passage des réseaux en sous-sol, ainsi qu’à la remise en état du site à leurs frais et sous le contrôle d’un maître d’œuvre choisi d’un commun accord entre les parties, ou à défaut judiciairement désigné,

- les condamner au paiement de tous les frais, droits, émoluments et honoraires nécessaires à la rédaction puis à la publication foncière de l’acte constitutif de servitude conforme aux dispositions du jugement à intervenir.

- condamner la SCI Des Guisants et Monsieur L B à payer à Madame AB D et à Monsieur AC C :

- en réparation du préjudice né de l’incidence aggravante de la servitude sur la dépréciation du fond servant, la somme de 31 000,00 € ;

- en réparation du préjudice spécial résultant de la perte de jouissance d’une place de stationnement de véhicules surveillée et gardée, la somme de 25 000 € ;

- en réparation du préjudice imposé au fond servant par la nécessité d’isoler le terrain d’assiette de la servitude du reste de la propriété à usage personnel exclusif, la somme de 35 000 € ;

- en réparation de la dépréciation du fonds servant la somme de 30 000 €.

- débouter la SCI Des Guisants et Monsieur L B de toute demande plus ample ou contraire.

- condamner la SCI Des Guisants et Monsieur L B aux entiers dépens, y compris les frais et honoraires d’expertise.

- Les condamner à payer aux époux P O, ainsi qu’à Madame AB D et Monsieur AC C, ensemble, une somme de 7 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ils exposent :

- que les époux P doivent être mis hors de cause, ayant vendu leur bien immobilier aux consorts C-D le 24 juillet 2014,

- qu’ils s’en rapportent à justice s’agissant de l’état d’enclavement et du tracé de la servitude de passage qui en résulte ;

- que les préjudices retenus par l’expert judiciaire sont inférieurs aux préjudices effectivement engendrés par l’établissement de la servitude :

• que si l’expert a à juste titre retenu une perte de jouissance de 31 000 euros, il convient d’y ajouter la somme de 25 000 euros, correspondant au coût (70 euros par mois pendant 30 ans) de la location d’un emplacement de stationnement sécurisé, l’établissement d’une servitude de passage de véhicule dans l’allée empêchant les consorts C-Lousy d’y stationner leur second véhicule, étant précisé que l’autorisation de passage ne concerne actuellement que les piétons et que l’établissement d’une servitude aggraverait donc la situation du fonds servant ;

• que l’établissement de cette servitude engendrera des frais de clôture destinés à protéger l’intimité de leur vie privée et la sûreté de leurs biens ;

• que l’expert a sous-estimé la dépréciation de leur bien causé par l’établissement d’une telle servitude ; que l’autorisation personnelle et révocable de circulation piétonnière est sans commune mesure avec une servitude légale de passage de véhicules et de canalisations ; que le taux de dépréciation ne doit pas être de 2 % mais de 10 %;

- que la création de cette servitude va rendre nécessaire des travaux en sous-sol destinés à l’assainissement du fonds dominant ; que ces travaux ainsi que la remise en état des lieux devra être à la charge des demandeurs et sous le contrôle d’un maître d’œuvre.

Suivant ses dernières conclusions signifiées le 12 octobre 2017 par voie électronique et les 18 janvier et 2 février 2018 par huissier de justice à Madame G épouse Y et à Madame Z, la commune de Montfermeil demande au tribunal de :

- Déclarer la SCI des Guisants et Monsieur B irrecevables en leur action ;

- Condamner la SCI Des Guisants et Monsieur B aux dépens, dont distraction au profit de la SCP ENJEA AVOCATS, conformément à l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000€ à la commune de Montfermeil, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé des faits, moyens et prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame G épouse Y et Madame Z n’ont pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 28 octobre 2021.

MOTIFS

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il a déjà statué, par jugement du 10 septembre 2018, sur la fin de non-recevoir soulevée par la commune de Montfermeil.

I. Sur l’établissement de la servitude

Conformément à l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds.

Selon l’article 683 dudit code, le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les parcelles de la SCI des Guisants et de Monsieur B sont enclavées. Il n’est pas non plus contesté que le passage le moins dommageable est celui passant par la parcelle M633 appartenant aux consorts D-C. Dès lors, il y a lieu d’ordonner l’établissement d’un titre constitutif d’une servitude de passage, telle que définie par l’expert en page 34 de son rapport.

II. Sur les conséquences de la servitude

Selon les dispositions de l’article 682 du code civil, l’établissement d’une servitude se fait à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. Il convient de prendre en considération le seul dommage occasionné au fonds servant.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise que l’établissement d’une servitude entraîne pour les propriétaires du fonds servant une perte de jouissance évaluée par l’expert à la somme de 31 440 euros. Néanmoins, les consorts D-C ne sollicitent à ce titre que la somme de 31 000 euros, que la SCI des Guisants et Monsieur B seront condamnés à leur verser.

Les consorts D-C justifient également d’une dépréciation de la valeur de leur fonds du fait de l’établissement de cette servitude. Si l’expert indique que celle-ci est d’ampleur limitée car la servitude ainsi établie correspond à la situation antérieure des lieux, il y a lieu de souligner au contraire que l’établissement de cette servitude permettra le passage de véhicules et non plus uniquement de piétons, entraînant ainsi des nuisances plus importantes impactant nécessairement la valeur du fonds servant, comme le souligne l’attestation de l’agence immobilière produite par les consorts D-C. Ce préjudice sera évalué à 5 % du prix du bien, soit la somme de 14 640 euros.

En revanche, les demandes suivantes devront être rejetées :

- préjudice de perte de jouissance d’une place de stationnement, ce préjudice, qui n’a pas été constaté par l’expert, n’étant pas démontré par les consorts D-C qui ne versent aucune pièce au soutien de cette prétention ;

- préjudice résultant de la nécessité de clôturer le reste de la propriété, l’établissement de la servitude ne modifiant pas la disposition des lieux et le passage de piétons étant déjà effectif.

Enfin, si les époux D-Lepeu sollicitent du tribunal que les demandeurs soient condamnés à faire exécuter les travaux nécessaires au passage des réseaux en sous-sol et à la remise en état des lieux à leur frais et sous le contrôle d’un maître d’œuvre choisi d’un commun accord entre les parties, cette demande n’est pas suffisamment déterminée, en l’absence de précision quant aux travaux envisagés.

III. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur B et la SCI des

Guisants devront supporter in solidum les dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise. Les dépens seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. Il est équitable de rejeter les demandes de frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, en premier ressort et de manière réputée contradictoire,

Ordonne l’établissement d’un titre constitutif d’une servitude de passage piétons, véhicules légers et réseaux en tréfonds, telle que définie en page 34 du rapport d’expertise de Monsieur W AA, grevant la parcelle M633, […], à Montfermeil au profit des parcelles M183, […], et M 182, […], et ce aux frais de la SCI des Guisants et de Monsieur L B,

Condamne Monsieur L B et la SCI des Guisants à payer à Madame AB D et à Monsieur AC C les sommes suivantes :

- 31 000 euros au titre de la perte de jouissance,

- 14 640 euros au titre de la dépréciation de leur fonds,

Rejette le surplus des demandes indemnitaires ainsi que la demande relative aux travaux nécessaires au passage des réseaux en sous-sol,

Rejette les demandes au titre des frais irrépétibles,

Condamne in solidum Monsieur L B et la SCI des Guisants aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La minute a été signée par Monsieur CASSOU DE SAINT-MATHURIN, Vice-Président, et par Madame TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT